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1. 부동산 시장 흐름 분석

• 2024년 초부터 시장이 회복세를 보이며, 여름까지 상승세가 지속되다가 대출 규제 강화로 인해 거래가 위축됨.
• 전세 시장에서는 일부 지역에서 공급이 부족해 전세가율이 상승하는 현상이 나타남.
• 현재 부동산 시장은 매수자에게 유리한 상황이며, 공급 부족 지역을 중심으로 투자 기회를 살펴볼 필요가 있음.
• 전세 세팅을 전략적으로 하여 리스크를 최소화하고, 투자 수익을 극대화할 방법을 익혀야 함.

2. 투자 원칙 및 경험 공유

• 부동산 투자는 매수+전세 세팅까지 완료해야 성공적인 투자.
• 매수를 결정하기 전에 자금 계획을 철저히 검토해야 하며, 예상치 못한 자금 부족 상황이 발생할 경우 협상을 통해 해결할 수도 있음.
• 전세 세팅 시 적정 전세가를 미리 설정하고, 수요가 있는지 확인하는 것이 중요.

3. 지역별 전세 시장 분석

• 서울: 강남, 서초, 용산, 학군지 지역 전세가 상승, 반면 외곽 지역(강북, 도봉, 은평 등)과 입주가 많은 지역(강동, 송파 등)은 하락.
• 지방: 울산 전세가 급등, 부산도 신축 중심으로 전세가 상승 중.
• 공급이 줄어든 지역에서는 전세가율이 높아지고 있음.

4. 전세 세팅 및 계약 전략

• 적정 전세가 설정 3단계:
  1. 단지 내 가격 분석 (상위/하위 평형 비교)
  2. 생활권 비교 (인근 단지와 가격 흐름 분석)
  3. 공급 물량 분석 (향후 입주 물량 고려)

5. 추가 유의사항:

• 공급, 수요, 포트폴리오 고려하기
• 공급: 전세 놓을 때 입주 물량 많으면 전세 하락 가능성이 있어 투자 시 신중해야 함
• 신축 많이 입주하는 지역이라면 구축은 하락할 가능성이 커 주의필요
• 수요: 수요가 많은 지역인지 확인 해야함
• 포트폴리오: 한 지역에 올인하지 않고 리스크 분산하고 싶을 때, 공급, 수요 흐름을 반영해 유리한 시장으로 조정 필요! 리스크 분산을 위해서 필요!
• 계약 기간은 2년이 기본이지만, 협상을 통해 조정 가능!
• 법인 임차인 계약 시 추가적인 검토 필요.