투자, 전세뺴기 전까지 끝난게 아니다!!

현재 전세시장 분위기(25년 2월)
1) 대출규제 거래량 감소 - 관망세
2) 경제적 불확실성 - 관망세 확대 → 매매 대신 전세를 선택하는 추세

매물 증감 : 매매 
- 서울, 경기, 부산, 대구 , 울산, 경북 등 모두 매물수가 늘어나있는 상황
- 대출규제 이후 수도권, 지방 모두 매매물량 증가

매물 증감 : 전세
- 대출 규제 이후 수도권 전세매물은 증가했지만 입주진행 중인 지역을 제외하고 다시 감소세.

- 지방은 공급이 마무리되는 지역은 매물 감소

- 24년 하반기보다는 대출 규제가 완화된 상황으로 볼 수 있음.

서울✔️✔️✔️✔️✔️

전세시장 보합 - 공급으로 인한 전세 하락 지역과 상승지역 상쇄

1. 전세가 상승 : 강남, 서초, 용산, 양천, 광진, 노원, 종로, 구로
   • 상급지, 학군지(학군지 성구시 1~2월),
2. 전세가 하락 : 강북, 도봉, 은평, 강동, 송파, 동대문, 성북, 금천, 관악

• 서울의 외곽, 공급 많음(대규모 입주장)
• 관악 : 2~5월 신축 입지가 있음.

Check point ✔️ 

같은 구 내라도 동일하게 대규모 입주장에 영향을 받는 것이 아님 → 반드시 생활권 기준으로 생각해야함. 
인접지역의 공급 물량을 보는 맥락과 같음. (ex 천안/아산 지역)
 

현재 시장에서 주의 깊게 봐야하는 전세 세팅 방법 2가지. 

세낀 물건
Check point ✔️ 
상황에 따라 갱신이 아니라 새로운 계약을 한다 
임대차 종료일에 계약만료 → 임차인 계약 해지 요구권 X 
→ 다음 번 쓸수도 있겠구나 → 전세금 5% 올릴 수 있으면 투자금이 얼마나 드는지 확인 → 투자금이 얼마지? : 현재 투자금 (매매-전세) +전세금 상승분 5% 이내

주인 전세 

Check point ✔️ 

만기 시점 공급 → 전세 만기일 정하기 전에 반드시 공급 물량 확인

매매가 상승 시 전세 협조 X : 매매가가 올라가면 감정적인 이유로 전세입자 구하는데 난항을 겪을 수 있음. (계약 과정에서 계약이 파기되는 경우도 있음) → ‘집 보여주기 협조’ 특약 기재 필요

하자 체크 : 본인이 살던 곳으로 하자가 객관적으로 인지가 잘 안됨 → 누수 등 중대한 하자 특약 기재, 관리사무소, 아래층 방문(누수 체크)
* 신축에도 누수가 발생할 수 있음..리스크로 예상할 수 있는 것들은 미리미리 확인하자!
 

조급한 마음에 비해 1호기도 멀게만 느껴지는 이 상황에서 전세빼기가 무슨소용이 있나?
라는 생각이 드는 첫 강의에서 많이 발전해서 전세 빼기 과정을 이해하게 되었다. 

특히 사람과 사람이 하는 거래이니 여러 상황과 감정, 사람들의 성향 등 셀 수 없이 많은 케이스가 있을텐데

그 중심을 잡으려면 전체 프로세스와 거래의 방식을 이해해야만 한다. 

부동산 뿐 아니라 그 어떤 형태의 거래와 협상, 전략은 모두 궤를 같이 한다는 생각이 강의를 들을 수록 선명해진다. 

부동산이라는 낯선 형태이지만, 

이미 알고있는 거래와 협상 방식, 수많은 플랜B를 세우는 과정은 같다는 것을 깨닫는다. 
내가 이해할 수 있는 개념과 치환해보면 낯설지 않은 것들이다!

특히 세낀 물건, 주인전세가 ‘전세입자가 구했다!’라는 만족에 끝나면 안되는 것임을

다양한 사례를 통해 배우게 되어, 앞으로 임장, 매물을 보면서도 반드시 적용해서 1등 뽑기까지 해보자!