열중반 3강(식빵파파)후기_생활권비교! 가격대비교!

강의 정리

**비교평가가 중요한 이유

(1) 제한된 투자금으로 더 버는 투자 가능

(2) 확신을 가지고 자산 지킬 수 있음

**부동산은 인문학이다. “나라면 어떤 선택을 할까?”의 질문에 스스로 답해보며 찾아가는 것

비교평가의 단계

1. 시장 진단

   (시장에 맞는 투자 우선 순위 파악을 위해 시장 진단 필요)

   (1) 전체적인 시장 분위기 파악 - 기사, 방송 뉴스 등

   (2) 실제 현장을 통한 사실 확인 - kb통계, 전화임장, 부동산 매물 수

   (3) 시장에 맞는 가장 좋은 투자

    

   - 서울 수도권 시장 : 양극화 현상 / 비싼 곳은 비싸고 싼 곳은 싸다 → ‘좋은데 아직 싼 것’이 우선순위

   - 지방 시장 : 거의 다 싸다 → ‘다 싸다면 가장 좋은 것’이 우선순위

    

2. 비교평가(서울 수도권)

   (1) 생활권 고정 비교평가

   - 하나의 생활권 안에서만 비교평가. 2개부터 최대 5개까지 비교평가

   - 생활권 내 너무 많은 단지가 있다면 생활권을 세분화해서 비교평가

   - 생활권 내에서 전고점 대비 -15~20% 하락 단지를 선정해서 비교평가

   *전고점이 하나만 찍혀 있다면 조심할 것. 계단식으로 전고점이 여러개인 것이 신뢰도가 높음

   - 환경 항목은 평형구성, 구조, 단지관리로 비교

    

   (2) 가격 고정 비교평가

   - 상/중/하 가격범위를 고정해서 그 범위에 들어오는 단지들을 비교평가(가격만 고정!)

   - 가격 고정 비교평가 후 선정된 저평가 단지 = 매물 임장 우선적으로 진행할 단지

    

   (3) 투자 의사결정

   투자 의사결정을 위한 네 가지 질문

   ① 가격이 싼가

   ② 조건 상태가 좋은가(수리 범위)

   ③ 투자금 적게 들어가는가

   ④ 감당 가능한가(리스크)

    

   단지별 1등 뽑기 : 매물임장 후 가장 좋은 물건 찾기

   임장지 내 투자 의사결정 : 단지별 1등 중 가치 대비 가장 좋은 물건 고르기

   저환수원리 따라 투자 기준 확인

   다른 앞마당이 있다면 그 앞마당과도 같은 가격, 같은 투자금의 기준으로 비교

   → 내가 아는 단지 중 최선의 선택

    

3. 비교평가(지방)

   비교평가 프로세스는 서울수도권과 동일하나 우선순위 기준이 다름!

   다 싼 것 중에서 더 좋은 것을 고르는 것이다

   - 입지보다도 상품성(신축)이 중요

   - 교통은 도심으로부터 자차 기준 소요 시간

   - 상태는 시스템에어컨(시에)가 2개 이상 있으면 굳

비교평가는 매수 과정에서뿐만 아니라 보유와 매도 과정에서도 중요하다

나에게 인상 깊었던 점

• 비교평가가 엄두가 안 났는데 생활권 고정, 가격대 고정으로 확실한 기준이 잡히니 조금은 더 적용해볼 수 있을 것 같은 느낌이 들었다. 하지만 아무리 수업을 들어도 내가 직접 내 앞마당 단지들을 비교평가 해보지 않으면 아무 소용이 없다! 반드시 직접 스스로 해봐야 한다.
• 비교평가는 매수 뿐만 아니라 보유와 매도 과정에서도 중요하다는 것. 내가 정말 철저한 비교평가로 저평가 물건을 골랐다면 위기의 순간에서도 확신을 갖고 지켜낼 수 있다(식빵파파님이 부동산 사장님께 휘둘리지 않기 위해 차로 돌아가서 다시 노트북을 켜는 것이 인상적이었음. 나도 그렇게 해야지)
• 아파트 가격은 구름과 같다. 기회를 잡기 위해서는 부지런히 시세트래킹을 해야 한다.
• 부동산은 인문학이다. “나라면 어디를 선택할까”의 마음으로 감정을 느끼며 접근해보기!

꼭 적용해보고 싶은 점

• 내 앞마당 단지들 비교평가 해보기

  - 생활권 세분화해서 생활권별로 전고점 -15% 이상 단지들 비교평가하기

  - 가격대 고정해서 비교평가하기

  - 단지 2개부터 시작해서 최대 5개까지 늘려보기(단지 토너먼트 즐기며 해보자!)