[빵미] 열중 3주차 강의 후기 : 비교 평가에 자신이 생겼다!!

비교평가 3단계 프로세스: 시장 진단 > 비교평가 > 투자의사결정

1. 시장 진단 (수도권, 지방)

시장에 따라 투자 우선순위가 달라진다는 것을  알았다.

상대적 저평가: 좋은 데 싼 것 

절대적 저평가: 좋은 것

2. 비교평가

비교 평가 방법으로 <생활권 고정, 가격 고정> 2가지 방법을 배웠다.

비교 평가 단지 대상을 정하는 기준: 전고점 -20~15% 단지

아파트 비교평가는 식빵파파님 양식을 활용하기 : 매매가/전세가, 전세가율, 투자금, 교통(강남/도심접근성), 환경, 학군

생활권 단위로 쪼개서, 2개부터 비교하는 연습을 하자!!

생활권 내 비교평가 시 환경은 단지 자체의 환경을 본다(주변 환경은 동일하기 때문) = 평형구성, 구조, 단지관리(컨디션)

*가격 차이가 적당한 지 궁금하다면? 전고점 가격 차이 참고하기

전고점은 계단식으로 상승 + 전고점 부근 몇 개의 거래 건이 찍혀 있어야 된다.

전고점 1개만 찍혀있는 것은 주의!! 애매하다면 주변 비슷한 단지의 전고점을 확인하자

비교 평가 단계에서는 호재 검토하지 않는다! 같은 조건, 같은 가격일 때 호재 검토

⭐비교 평가 최대 난제⭐

입지 좋은 구축 vs 입지 안좋은 신축

가격이 비슷한 20평대 vs 30평대

나라면 어떤 것을 선택할까? 수요자 입장에서 생각해보기

비교평가 예시로 들어주신 평남 지역은 학군 요소를 더욱 세부적으로 확인해야 한다.

특히 귀인중을 보내려는 수요가 안양 만안구, 군포, 의왕시에서 들어오기 때문

학군지는 ⭐학원 접근성⭐도 상당히 중요하다 (내 아이가 조금이라도 덜 걷는 곳으로)

3. 투자의사결정

단지별 1등 뽑기 프로세스: 싼가? > 상태는? > 투자금은? > 감당 가능한가?

보증금이 낮게 껴있고, 갱신권을 안썼다면? 내 투자금이 묶일 수 있다는 것을 알아야 한다

전세가 시세 보다 높게 껴 있는 경우? 현 시세로 맞추더라도 감당 가능한지? 만기 시점 공급 확인

전세가 시세 보다 낮게 껴 있는 경우? 투자금이 더 들어가더라도 싸게 매수하는건가? 만기 시점이 언제인가?

⭐1등 뽑기 후에는 항상 저환수원리 기준에 맞는지 확인하기!!

저: 좋은데 싼가?

환: 매도 시 수요가 있을까?

수: 수익금, 수익률 200% 실현이 가능한가?

원: 전세가율은 적당한가? (수도권 60%, 지방 70%)

리: 잔금, 공급 대비가 가능한가?

*비교 평가 시 수도권/지방의 차이

수도권: 교통, 땅의 가치가 우선 시

지방: 환경 가치 우선시 (연식, 브랜드, 커뮤니티, 동간 간격, 주변 상권 등)

지방은 인구수 = 수요를 의미한다.

특히 지방 신축의 경우는 초등학교 위치가 선호도에 많은 영향을 준다!

같은 신축을 비교한다면 옵션을 볼 것!! (시스템에어컨 최소 2대, 중문)

비교 평가는 매수, 보유, 매도 전 과정에서 적용된다

감정이 아닌 이성으로! 비교 평가를 통해 투자의사결정을 하는 습관을 들이자

이번 강의에서 내가 적용할 점은 임보 작성할 때 식빵파파님 비교평가 양식 활용하기!