[부자망고엄마] 월부챌린지 102회 진행중 : 2월 22일차 실전투자경함담필사 재건축 단지를 볼때 고려할 3가지 요소

실전투자경험담 필사

쩡봉위 님 글 25.02.19

제목

재건축 단지를 볼때 고려할 3가지 요소

링크

https://cafe.naver.com/wecando7/11430820

재건축 단지 어떤걸 봐야 할까요?

재건축 단지 그냥 비싼것 같은데…

구축이고 어떤걸 고려 하나요?

재건축 단지에서 대해서 살펴볼 수 있는 3가지 부분을 함께 생각해 보겠습니다.

안녕하세요 쩡봉위 입니다.

임장을 다니다보면 구축단지 특히나 지하 주차장이 없고 완전 구축 단지는 금방 지나가게 되는 경우가 있는것 같습니다.

물론 지하 주차장이 있거나 해도 구축단지의 특징을 찾기는 어려울 때가 있기는 합니다.

이런단지들에서도 충분히 가치를 찾을 수 있는 부분에 대해 얘기해보고자 합니다.

여기에 해당하는 부분이

“재건축” 이었습니다.

재건축 단지함은 기존 단지를 새롭게 지음으로써 가치있는 신축으로 

탈바꿈되게 되는 단지들인데요

대체로 땅의 가치가 높은 수도권(서울/경기) 나 광역시 에서 추진하게 됩니다.

모든 단지들이 재건축이 동일하게 검토되는게 아니라 결국 건설사도 수익을 거두기 위해

사업성을 검토후에 해당 단지를 먼저 고려 하게 됩니다.

결국 이런 사압성 및 신축에 대한 기대로 매매가격에도 영향을 주기에

같은 가치를 단지라 해도 재건축 여부에 따라 가격이 

반영 되어 오히려 주변 준신축 단지들 보다 가격이 높게도 형성 되기도 합니다.

신축 아파트는 가장 수요에 결국 상품성이 좋고 앞단이기에 기대 심리가 커지기도 하는데요

재건축 단지를 볼때 무엇을 보아야 할지 생각해 보아야 겠습니다.

그렇다면 재건축 단지에대해 볼때 무엇을 유의해서 봐야 할까요?

1. 용적률 과 세대수

건설사에서 재건축을 추진하는 이유는 결국 사업성을 목적으로 합니다.

건설사도 수익을 거두는게 목적이기에 

세대수가 크고/용적룰이 낮으면 아무래도 사업성이 더 있기 마련인데요.

용적률에 대해서는 아래 글을 참고 해보시면 좋겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/8278487

세대수의 경우 아무래도 큰 단지들이 커뮤니티도 크고 

대단지로 탈바꿈 하기 쉽기 때문입니다.

얼마전에 방배 삼호가늗5차가 재건축 시공사가 찾기가 난향이라는 기사가 있었는데요

그만큼 어디에 입주하는것ㄷ소 중요 하지 만 세대수와 규모도 함께 고려 해 보아야 하는 

부분임을 알수가 있었습니다.

우리가 생각하는 대단지로

재건축이 되면 커뮤니티 조성도 그만큼 쉽고 분양을 통해서 건설사에서도 사업성을

거둘 수 있는 부분도 있습니다.

물론 세대수/용적률이 재건축이 실행되고 단지를 선정되는데

모든 부분을 차지하지는 않지만 이런 부분도 함꼐 

유념해서 확인해볼 필요는 있을것 같습니다.

또한, 세대수가 크다고 무조건 좋은것이 아닌 경우도 있는데요

서로의 이익과 의견이 충돌되면서 

얼ㄴ조합원들 간의 의견을 조율하는데 

세대수가 큰 만큼 오래 걸리기도 합니다.

2. 위치 와 입지

같은 구축단지이지만 사업진행속도가 다른 경우 입니다.

바로 과천과 노원구 인데요

노원구는 서울/과천은 경기도 이지만

과천에서의 진행속도가 훨씬 빠릅니다.

80년대 단지들이 벌써 재건축이 된 단지들이 많고 아직도 입주 예정인 프레스티어자이 디에이치르블리스 가 
기다리고 있습니다.

확실히 어느 곳과 비교해봐도 

과천의 재건축 진행소도는 빠른데요

같은 80년대 단지들이 위치한 노원의 경우는 재건축 등 진행속도 속도가 빠르지 않음을 알 수 있습니다.

예정인 단지는 많으나 크게 진전되는 곳 확인은 어려운 부분 입니다.

(같은 주공인데도 너무 다릅니다)

확실히 입지에 따른 사업성도 재건축이 실제 실현되고 진행되는 여부에도

영향을 주는 부분임을 알수 가 있습니다.

재건축 진행단지를 볼때에는 해당 단지가 어디에 위치해 있고 주변 입지가 어떠한지 등도

고려해보면서 실제 진행속도 및 미래등을 고려해 보는것도 필요한 부분 입니다.

3. 가격의 적정성

재건축 단지를 투자로 본다면 주의 해야할 부분은 가격의 적정성인데요

실제 동대문구/중랑구의 재건축 호재가 있었던 단지들을 가져와 보겠습니다.

70-80년대 아파트로 충분히 재건축에 대한 부분을 기다릴수 있는 아파트 들이었는데요

이전 상승장에서 해당하는 단지들을 투자 했다면

돈을 상당히 잃었을 것입니다.

따라서 단순히 재건축이 진행될 것같은 분위기안에서도 실제 가격이 정정한지를 살펴보고 

고민이 필요했던 부분인것 입니다.

따라서 투자를 고려했다면

재건축이라는 호재가 있었다고 해도 

가격의 적정성 까지 고려해서 의사결정을 할 필요가 있었을 것입니다.

해당하는 단지들은 향후 시장의 분위기가 변화하거나 나아지면 충분히 다시 

수익을 거둘수 있는 단지가 될수도 있기에

꼭 이제는 별로 라고 생각하는 것을 떠나 지켜볼 수 있을 것 같습니다.

(다만 우리는 전세레버리지 투자이기에 실거주 가치도 함께  고려는 필요할 것 같습니다)

이전에 싼 구간에서 단지를 매수 했다면 반대로 플러스 수익을 거두기도 하는데요.

그만큼 재건축 등의 호재를 바라보는 것도 중요 하고

진행속도 만큼이나 중요한 것은 가격의 적정성인 것 같습니다.

결국 재건축 이라는 호재가 반영되어있고 여전히 가격이 싼 구간인지 

판단하는 부분이 필요하다는 생각입니다.

재건축을 바라볼때에 진행되는 속도도 바라보지만

해당부분이 부동산 시장의 분위기와 맞물린 부분인지도 살펴보아야 겠지만

이외의 언급된 3각지 실제 진행속도에 영향을 줄 수있는 부분인 만큼 함께 고려해볼수 있는 부분인것 같습니다.

결국 중요한 것은 투자자로 의사결정을 할 때에 

단순히 하나의 측면만 보라보는게 아니라

여러가지 관점에서 고려해보고 더 나은 결정이 무엇인지 

반드시 고려해 보아야 할 부분이 필요할 것입니다.

기억해야 할 내용

용적률 과 세대수 파악 - 세대수의 경우 큰 단지들이 커뮤니티도 크고 대단지로 탈바꿈 하기 쉽다.

위치와 입지 체크 하기

가격의 적정석 체크해보기 (전세레러비지 투자 이기에 실거주 가치도 함께 고려 해보기)

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