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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
잊기 전에 기록하기
# 비교분석 하기 전에 반드시 시장을 진단하라.
전체적인 시장분위기를 파악하고 현장 확인을 통해 확인하라.
23년처럼 서울, 지방 등 전체가 쌀 때는 제일 좋은 곳을 사야하고 , 지금처럼 싼곳과 비싼것이 혼재되어 있을 때는
싸지만 좋은 곳을 선택해야한다.
따라서 시장에 맞는 가장 좋은 투자를 하기 위해서는 시장 진단은 반드시 필요하다.
#비교분석을 통해 투자우선단지를 찾고, 의사결정을 하자
비교분석은 생활권 고정 비교평가와 가격 고정 비교평가로 나눠진다.
생활권 고정은 하나의 생활권안에서 저평가(지금은 저고점 대비 -15%~-20% 하락)된 단지를 골라
강남접근성, 환경, 학군을 비교한다. 다만, 같은 생활권 내에 있는 단지는 백화점, 마트 등 환경이 비슷해서
비교평가가 어려울 수 있다. 이때에는 평형, 구조, 단지 관리 등으로 비교하자.
그리고 가치와 가격을 비교하여, 가치 대비 싼 단지를 찾는다.
비교평가는 2개부터 시작하여, 최대 4~5개까지만 하고, 실력에 따라 늘려가자.
가격 고정 비교평가는 같은 가격대의 단지를 비교평가하는 방법으로
생활권 고정 비교평가와 같이, 교통(강남접근성), 환경, 학군으로 비교하여
가치 대비 가격이 저렴한 것을 고르는 방식이다.
서울은 가격대 편차가 커서 상위/중위/하위로 나눠서 비교하고, 지방은 가격차이가 촘촘해서
3/4/5억대로 나눠서 비교평가하자.
입지좋은 구축 vs 입지가 덜 좋은 신축, 20평대 신축 vs 30평대 구축 등 교통, 환경, 학군으로 비교평가가
어려울 경우는 “나라면 어떤걸 선택할까” 나의 가치판단으로 결정하자.
#1등 뽑기
가치 대비 싼 단지들을 매물 임장 후에 투자 의사결정을 한다.
매물임장 후 단지별 1등 뽑기 방법은 가격, 조건 상태, 투자금, 감당 가능한지를 확인한다.
단지별 1등을 뽑은 후 저고점과 투자금을 비교하여 최종 1등은 고른다.
마지막으로 저환수원리에 낮는 단지인지 확인한다.
꼭 적용하고 싶은것
이 강의를 듣기 전까지 비교평가, 1등 뽑기를 제대로 한 적이 없다.
단지는 너무 많고, 아주 좋은 것, 아주 별로인것은 알겠는데 중간에 있는 애매한 단지들을
비교평가하기가 너무 어려웠다. 교통, 환경, 학군이 월등히 좋은 곳도 있지만
교통은 A단지가 좋고, 환경, 학군은 B 단지가 좋을 경우 어디가 좋지? 고민만하다가 결론을 내지 못했다.
우선 전고점 대비 하락율로 비교평가 단지를 추리면, 단지 수가 확 좁혀져 비교평가를 시작할 수 있을것 같다.
그리고 생활권 고정 또는 가격대 고정으로 2~3개씩 비교평가를 해보자.
환경은 백화점, 마트만 보지말고, 구조, 평형, 관리 상태, 택지 여부 등을 포함해서 비교평가 해보자.
교통, 환경, 학군으로도 비교평가가 되지 않는곳이 있다면 “나라면 어떤걸 선택할까?”
나의 주관으로 가치판단하자.
사람의 눈은 비슷하다. 내가 좋은곳은 남들도 좋아할수 있다. 어렵다고 포기하지말고
자신감을 갖고 결론을 내보자.
식빵파파님, 알려주신 방법으로 비교평가를 한다면 해낼 수 있겠다는 자신감이 생겼습니다.
감사합니다.
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