[열중반 43권 독서로 마인드 무장하고 2십억 벌조 산수국] 비교평가

안녕하세요. 

올해 2월까지 가치 있는 단지를 싸게 매수할 투자자 산수국입니다. :)

실전반에서 뵀던 식빵튜터님의 비교평가 강의를

또 들을 수 있었는데요.

그때와 다른 지역, 다른 단지들을 예로 들어주셨고

세세하게 비교평가해주셔서 앞마당이 하나 늘어나는 기분이었습니다.

그동안 비교평가라는 본질적 문제에서 막혀서 

뒤의 과정에서 적극적으로 나아가지 못한 부분이 있는 것 같은데,

튜터님께서 비교평가를 위해 그간에 노력하신 점,

비교평가 시 사고 과정 등을 배우고

투자 후보 단지들에 적용해볼 수 있는 시간이었습니다.

아이의 몫까지 더해 에너지가 더더욱 넘치시는 것 같은 튜터님!

알려주신 방법, 사고과정대로

비교평가에 몰입해서

가치 있는 단지를 싸게 매수하겠습니다. :) 

#비교평가 시 전고점 볼 때 유의점

비교평가할 때 

먼저 입지(교통-강남접근성, 환경, 학군)를 비교하고

나라면 어디에 살지 생각해본 후

검증할 때 전고점을 참고치로 활용하는데요.

이때 유의미한 전고점은 아래 특징을 보입니다.

1. 계단식 상승
2. 여러 건의 거래

반대로, 

계단식 상승도 아니고

한 건의 거래만 툭 튀어 있는 경우

시장의 꾸준한 수요를 받았다고 보기 어렵습니다.

그런데, 

가끔 애매한 전고점들도 있습니다.

계단식 상승은 맞지만 전고점이 하나인 경우가 있는데요.

이런 경우 

비슷한 가치를 가진 다른 단지들의 전고점을 참고하여

그것과 비슷하다면 유의미하다고 볼 수 있습니다.

무엇보다 무조건 먼저 그래프를 대보지않고

단지의 입지부터 차근차근 파악하고 비교평가를 해야겠습니다.  

‘부동산은 인문학’이므로 

교통, 환경, 학군 비교 후 

압도적인 입지 가치가 있어 다른 가치들을 상쇄할 만해서 

결국 그 단지에서 사는 것을 선택할지, 

나라면 어떡할지 생각해보는 연습을 해보겠습니다.

ACTION) 애매한 전고점일 때, 가치 비슷한 단지 전고점 참고하기

# 비교평가에서 투자 의사 결정까지

1. 생활권 내 비교평가하여 저평가 단지 뽑기 (하락률 -15~20%)

2. 비슷한 가격 내 비교평가하여 저평가 단지 뽑기

3. 매물 보고 가격이 싸고, 조건&상태가 좋고, 투자금이 적고, 감당 가능한 물건 단지별 1등 뽑기

(호재는 보너스! 같은 가격, 같은 조건이면 호재가 있는 단지를 우선 검토하기)

4. 투자 기준(저환수원리) 확인

5. 앞마당 내 같은 가격 1등 뽑기 

(같은 가격으로 더 좋은 가치, 더 좋은 입지의 단지를 투자할 수 있는가?)

6. 앞마당 내 같은 투자금 1등 뽑기

(같은 투자금으로 더 좋은 가치, 더 좋은 입지의 단지를 투자할 수 있는가?)

7. 투자의사결정 or 시세트래킹

투자가 늦어지고 있는 상황이니 

특히 시세트래킹을 놓치지 않고 계속 확인하면서

그동안 없었던 기회를 잡거나, 더 좋은 기회를 잡을 수 있도록 해야겠습니다.

ACTION) 주1회 전수조사, 매임 필수