열중 식빵파파님 3강_비교평가의 AtoZ_고래와여행

열기, 실준을 들으며 투자의 기본 원칙에 대해 잘 배웠지만 막상 지난 실준반에서 처음 따라 갔던 단임에서는 뭘 어떻게 비교해야 하는 건지 상당히 막막한 느낌이 들었다. 이번 강의는 그렇게 어렵게만/막연하게만 느껴지던 비교평가를 실제 현장에서 어떻게 하는 건지, A부터 Z까지 제대로 알려주는 너무 소중한 시간이었다. 특히 강사님이 실전 투자자로 느꼈던 어려움과 여러 감정들, 그리고 고민했던 시간들을 당시 시장 상황에 대한 분석과 함께 들을 수 있어 좋았다. 물론 아직은 이 모든게 간접 경험이기에 제대로 안다고 말할 수는 없겠지만 이 강의를 듣고 나서 투자라는 행위에 대한 이해도가  한층 높아졌다는 생각이 든다. 또한 어떻게 몰입의 경험을 통해 투자자로 성장해 왔는지에 관한 강사님의 경험담을 통해서 원하는 것을 얻기 위해 어떤 행동을 해나가야 하는지를 조금이나마 느낄 수 있었다.  

좋은 강의를 해주신 식빵파파 강사님, 감사합니다. :)

강의 개요: 1강(게리롱)에서 투자의 원칙과 기준을 배웠고, 2강(양파링)에서 전세 셋팅 방법을 알게 되었다. 근데 내가 실제 투자할 단지는 어떻게 뽑지?  3강은 실전 투자로 이어지는 제대로 된 비교평가 하는 방법을 알려주는 강의다. 투자의 기본은 가치 대비 싼 걸 사서 잘 보유하고 있다고 비쌀 때 파는 것이고, 저평가된 걸 찾는 방법이 바로 비교평가다. 비교 평가를 잘하는 투자자는 상승장이든 하락장이든 시장 상황에 상관없이 좋은 투자를 이어 나갈 수 있다.

1) 시장 진단과 비교평가
2) 실전 투자로 이어지는 비교평가 방법 (가장 중요)

3) 비교평가 통한 실전 투자 사례

4) 부동산 투자자로 성장하는 방법

비교평가 하기 전에 반드시 시장 진단부터 해라. 

→ 시장에 맞는 투자 우선 순위를 파약해야 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자 할 수 있음. 

시장 진단 프로세스 
1) 전체적인 시장 분위기 파악 (기사, 방송 뉴스 등으로 인한 사람들의 반응) 

2) 현장에서 확인 (KB 통계 매주 상승 하락인지 색깔로 보여줌(빨강 상승, 푸른색 하락), 매물 갯수 확인(당근마켓과 비교)

3) 찾기

서울 수도권은 싼 것과 비싼 것 함께하는 시장.  (상대적 저평가)  → 좋은데 아직 싼 곳에 투자

지방: 전체적으로 싸다 (절대적 저평가) → 제일 좋은 곳에 투자

비교평가의 3단계. 
1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인

2. 비교평가를 통한 가치 판단

3. 투자 의사 결정

매매/전세 | 전세가율 | 투자금 | 교통 | 환경 | 학군

생활권 고정 비교평가: 하나의 생활권 안에서만 비교평가. 단지별 가치 판단 후 비교 평가 (2개부터 시작, 경험치 누적하면서 4-5개 비교 평가)

가격 고정 비교평가: 모든 생활권 가격 고정하고 같은 가격 가진 단지 비교 평가. 상중하 가격 레벨 나누어서 비교평가

비교평가 통해 싸다고 생각한 단지는 매물 임장할 단지로 올림.  이제 매임 가고. 매임 후 투자 결정 어떻게 하나. 매임 후 단지별 1등 뽑기

단지내 1등 물건은 이 네 가지 질문: 
(1) 가격이 싼가? (2) 조건 상태 (3) 투자금 (4) 감당 가능?

수리비 포함해서 다시 매매 가격 순위 정하기

투자금에 영향을 주는 건 계약 형태

매물 임장후 단지별 1등 단지 올려놓고 다시 비교평가. 과정은 동일함. 마지막 저환수원리 체크 투자 기준 확인/ 다른 앞마당 있으면 다시 비교. 앞마당 있을 수록 뽑는 단지가 달라짐. 앞마당 많고 비교 많이 하는 사람 절대 이길 수 없다. 시세 트레킹은 가격 계속 추적. 아파트 가격은 구름과 같이 때문. 계속 변화고 움직임. 가격은 계속 변한다.  가격은 서서히 오르는게 아니라 전세가격은 계단식으로 훅훅 올라가는 경우 많음. 어느 순간 내가 투자금 모자라 못하는 단지가 내 투자금 내로 들어오기도 한다. 지금 당장 내가 투자 못하더라도 계속 변화는 가격을 봐야함. 

부동산 투자자로 성장하는 방법: 
기준대로 적용하고 분석하기: 전고대비는 안전 마진. 싸게 사면 사는 순간 버는 투자. 싸게 사면 어떤 시장상황에서든 버틸 수 있는 힘이 강해짐.   

시간 - 부동산 투자자로 성장하기 위해서는 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 필요하다. 무르익는 시간. 

독강임투 - 마음이 어려울 떄 마다 기댈 수 있는 지인들. 독서에 답이 있다.