[원모어] 칼럼 필사 - 황금욕조로 7천만원! 1호기 협상에 성공했습니다.(부끌랑님)

황금욕조로 7천만원! 1호기 협상에 성공했습니다.(부끌랑님)

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황금 욕조로 7천만원 협상에 성공했습니다.

7천만원짜리 황금욕조를 궁금해 하시는 분들이 많으실까요?

저의 1호기를 이야기할 때 저는 다시 못 만날 물건이라는 말을 한번씩 하곤 했는데

바로 현장에서 만들어진 물건이었고 세입자분의 니즈를 파고 들면서 부사님의 어시스트와 함께  멋진 콜라보레이션으로 만들어진 물건이었습니다.

사실 저는 투자 물건을 애타게 찾던 지역에서 제 마음 속의 1순위는 A단지가 따로 있었습니다.

하지만 A단지는 집을 보기도 어려웠고 조정도 전혀 안되던 집이었기 때문에

A단지 물건을 우선순위로 두면서 2순위, 3순위를 만들어가던 중

A단지 물건과 비교하기 위해서 예약해두었던 3순위 단지에서 저의 1호기 B단지 물건을 만나게 됩니다.

#현장에서 조건이 만들어지면서 투자 기준에 들어온 B단지 물건

B단지 물건 4억/2.1억 (전세입자, 25.02 만기, 갱신권 이미 사용)

(가격은 예시입니다.)

부끌랑 : 사장님 이 물건 4억에 세입자분 2.1억에 계신거 맞나요?

부끌랑 : 전세가 너무 낮은데 이사는 나가시는 분이에요?

부사님 : 오래 계신 분인데 이번에 이사 나가신다고 해요. 2월 만기인데 봄에 이사가고 싶어해요./

부끌랑 : 그래요? 그러면 제가 새로 전세 맞추면 지금 시세 2.8억에는 맞출 수 있겠네요?

부끌랑 : 알겠어요. 집을 먼저 한번 볼게요.

부끌랑 : 집을 너무 예쁘게 잘 관리하셨네요. 혹시 이사는 언제 가려고 생각중이세요?

부끌랑 : 사시면서 불편한 게 있으셨던 거에요?

세입자 : 저도 이 집이 참 좋았는데 사실 저는 욕조가 있어야 하더라고요 욕조가 없어서 너무 불편해요.

(연세가 좀 있으신 세입자분이셨어요.)

부끌랑 : 네? 욕조요?

부끌랑 : 원래 욕조가 있었어요? 그럼 욕조만 있으면 더 사실 마음도 있으신거에요?

부끌랑 : 지금 날씨가 추워서 이사기기도 어려우실텐데 저는 집을 너무 깔끔하게 잘 관리되어 있어서 어머님만 괜찮으시다면 오래계시면 좋겠거든요.

제가 욕조 수리해줄 마음이 있다는 걸 눈치채신 부사님

이때 부사님의 기가 막힌 어시스트가 들어옵니다.

제가 제일 궁금해 하는 전세가 상승을 먼저 물어봐주셨어요.

부사님 : 어머니 그런데 지금 전세가 2.8~2.9억이에요.

부사님 : 계속 살려면 전세금 7천이나 올려야 하는데 괜찮겠어요?

세입자 : 알지 그럼, 욕조도 해준다고 하면 전세금은 2.8억은 안 넘으면 좋겠어요.

세입자 : 어차피 전세금은 돌려받는 돈이잖아요.

부사님 : 어머, 우리 어머니 돈 많으시네. 일단 제가 이분이랑 잘 이야기 해볼게요.

사실 여기까지 진행되었을 때 저는 너무 떨리는 마음을 겨우 숨겼습니다.

투자금 1.9억으로 투자 기준에 안들어오는 물건이라고 생각했는데, 욕조를 설치해주기만 하면 전세금 7천만원이나 올려 받을 수 있는 상황이었습니다.

부사님 : 부끌랑씨, 이거 무조건 해야해. 원래는 나가신다고만 하신 세입자 분이신데 욕조 이야이는 나도 처음 들어 전세금도 올려주신다는데 고민할 거 있겠어? 지금 이런 물건 없어요.,

부끌랑 : 저 A단지 고민하는거 아시죠? 이 집은 저도 너무 좋은데 A단지보다는 여기가 조금 아쉽잖아요. 저도 너무 고민되네요. 투자금은 너무 좋은데 가격이 아쉬워서 조금만 더 고민해볼게요.

#투자 기준에는 들어온 물건, 그래도 A단지 보다 아쉽다.

남은 매임을 마치고 숙소에서 차분하게 생각을 정리했습니다.

여기는 지금 투자자 분들이 없는 지역인거 같다. 지금  이 물건 조건은 나만 알고 있는 물건이다.

그래도 고민하는 시간이 길어지면 안될 거 같다.

이 지역은 지금 공급이 쏟아지는 지역이어서 현 시세가 2.8억이더라도 새롭게 전세를 맞추는 리스크가 

크다고 생각하고 있었는데 지금 전세를 맞추면 공급 리스크도 다 피해갈 수도 있다.

저평가O

환금성O

수익률△(투자금이 많이 들어서 200% 안됨)

원금보존O

리스크O

드디어 1호기를 할 수 있는 건가?

저환수원리에 충족하고 할 수 있으면 무조건 해야하는 거 아닌가/

그래도 A단지 물건을 너무 하고 싶은데 B단지 물건을 해도 될까?

고민을 하던 A단지는 하다가 A단지가 너무 하고 싶었지만 가격 협상이 전혀 안되는 물건이어서 투자 기준을 벗어난 물건이었습니다.

그래서 B단지가 싸고 감당가능하다면 할 수 있다는 결론을 내렸습니다.

대신 선호가 아쉬운 만큼 내가 아쉽지 않을 만큼 매매가격을 조정하면 저환수원리를 충족하는 물건이니 투자 결정을 내리겠다고 결심했습니다.

그래서 부사님에게 A단지 때문에 결정내리기 쉽지 않다.

B단지 물건 매매가를 조정해준다면 결정내릴 수 있을 거 같다.

가격을 한번 만들어달라고 확실한 의사표현을 한 다음에 몇번의 줄다리가 있었으나

결국 매매 가격이 1500만원 먼저 깎이고 거기서 500만원을 더 깎아서 매매가 5천만원을 조정하면서 1호기 투자 결정을 하였습니다.

투자 결정을 하고 계약을 하고 보니 욕조 하나를 설치해주는 조건으로 전세금 7천만원 올려받고,

매맥 ㅏ2천만원을 조정하면서 원래 조건에서 투자금이 9천만원이나 줄어든 물건이 되었습니다.

B단지 물건 - 투자금 9천만원이 줄어듬

4.0억/2.1억(투자금1.9억) → 조건 협상 → 3.8억/2.8억(투자금 1억)

강의에서 튜터님들이 항상 하시던 말씀.

현장에 답이 있습니다.

현장 투자자가 되어야 합니다.

지금도 현장에서는 물건이 만들어지고 있습니다.

현장으로 나가세요.

기초반과 실전반을 꾸준히 들으면서 튜터님들이 항상 해주시던 이야기를 지식으로만 알고 있었는데

실제로 경험해보니 정말 네이버부동산에서는 알 수 없는 조건의 물건이 현장에 있었습니다.

심지어 부사님들께서도 모든 물건의 상황을 다 알고 계시는게 아니라는 걸 알게되었습니다.

이래서 전임과 매임이 왜 중요하다고 하시는지 확실하게 알게되었습니다.

#부사님도 모든 상황을 알지 못한다.

사실 제 부사님도 세입자분이 전세금을 올려주신단다는 말에 놀래는 모습을 보고 전세금을 7천만원을 올려준다는 게 흔히 있는 일이 아니라는 생각을 했습니다.

부사님도 다 아는게 아니구나.

이런 조건이 만들어질 수 있었던 건 계약을 진행하면서 알게되었습니다.

지금 세입자 분은 2년 전에 전세금 2.8억에 사시다가 7천마원을 역전세로 돌려받은 세입자 분이었습니다.

전세금을 돌려받은 경험이 있으셨기 때문에 전세금은 돌려받는 돈이라는 인식이 있으셨고,

전세금을 올려주는 것에 큰 거부감이 없는 분이셨습니다.

매임을 하지 않았다면 상상도 못했던 세입자의 상황이었고

현장에 계시는 부사님도 모르고 있었던 일이었습니다.

결국 내가 할 수 있는 최선을 다해야 하는 게 이런 물건들이 있기 떄문이구나 라는 생각을 했습니다.

[잘한점]

• 바쁜 일정에 쉬고 싶은 한달이었지만 아너스 모임에서 코칭을 받고 그래도 앞마당을 만들고 투자 물건을 찾은 점
• 세입자분과 대화를 시도하면서 세입자 분의 니즈를 파악하려고 노력한 점
• 감정에 흔들리지 안혹 한번 더 가격 협상을 해서 더 싸게 사려고 한점

[아쉬움점]

• 결국 실력이 아니라 운이었다
• 투자프로세스를 지킨 투자 결정이었나?
• 매물 털기를 못해서 주변 단지 물건들과 비교해서 가장 저렴한 물건이라는 확인을 못했다.

[적용할 점]

• 2호기 투자는 투자 프로레스를 지킨 투자 결정을 한다
• 전화임장과 매물 임장은 투자활동에 정말 필요한 기본이다.
• 매물 털기를 병행하면서 가장 싼 물건이라는 확신을 가진다.

[본]

• 눈여겨보던 A단지만 보지 않고 2, 3순위까지 보시면서 투자 물건을 찾으셨다.
• 매물 임장을 진행하면서 세입자 분과 대화를 하셔서 니즈를 파악하셨다.
• 저환수원리를 체크하였고, 최종 협상 가격과 투자 의사를 부사님께 말씀드려서 가격 조정을 하셨다.
• 강의에서 전임, 매임을 꼭하라고 하는 이유가 와닿으셨고, 현장에 부사님은 다 알고 계시는 상황은 아니었다.

[깨]

• 실제 매임하다보면 A단지가 꽂히면 그 단지만 보게 되는 걸 겪었는데, 2순위 3순위까지 봐야 투자 물건을 찾을 수 있겠다  싶었다.
• 매임을 하면서 세입자분과 대화를 할 생각을 못했던거 같다. 그냥 집만 구경하고 나오지 않았나  싶다.
• 가치가 확실하다면 최종 투자 의사를 표현하면서 가격 네고를 해보자!
• 현장에 답이 있다!!

[적]

• 세입자 분과 대화 시도 → 따뜻한 한마디라도
• 한 단지에 빠지지 말고, 2, 3순위까지 살펴보기

경험담 공유해주셔서 감사합니다.