열중 3강 후기 비교평가 연습

[나에게 특히 인상깊었던 점 ]

1. 비교평가의 의미

1) 전체적인 시장 분위기 파악
 . 심해져가는 서울수도권의 양극화 시장 
 . 좋은곳은 상승, 안좋은곳은 하락 

2) 실제 현장을 통한 사실확인 (kb 통계, 전화임장 ,매물개수 )
사람들이 좋아하는곳 부동산매물 감소 
사람들이 덜 좋아하는곳 부동산 매물 증가
서울수도권 시장
비싼곳은 비싸고, 싼곳은 여전히싸다
 

* 서울수도권 + 지방도시
서울수도권 비싼것도 있고 싼것도있다
지방 더좋은것 덜좋은것 그냥 다싸다
=>둘다 저평가 지만 서울은 상대적 저평가시장, 지방은 절대적저평가시장이다 
 

3) 시장 진단 후 시장에 맞는 투자 우선순위 설정
서울 비싼것 + 싼것 => 좋은데 싼것
지방 좋은것 덜좋은것 다 싸다 => 다싸면 더 좋은것

2-1. 서울수도권에서의 비교평가
1) 생활권을 고정한 후 생활권 내에서 비교평가 
. 생활권 규모가 큰 경우, 생활권 세분화해서 비교평가
. 최대4~5개까지만비교평가, 초보는 2개부터
. 비교평가할 단지 선정
  전고점 대비 -20% 기준
. 생활권내 비교평가
  기본적인 인프라 환경공유 > 단지 관리 상태, 구조, 평형구성 
  선호도에 영향주고 가격에 반영되는 요소 파악 
 

2) 가격고정, 가격 범위를 정해 단지선정
가격고정하지 않으면 가격대 다양한 서울수도권 
상위/중위/하위 가격나누어 단지

3) 투자의사결정

*임장지내 일등 
단지별 1등 지도위에올린다
가치, 가격순
가치대비 가격이 싼단지는어디 ?
전고점 , 투자금  참고한다 
=> 이단지, 이매물이 저환수원리, 투자기준맞는가?
저평가 전고점대비-20% 하락가격인가
환금성 300세대이상 15층, 4층 이상 
수익성 앞으로 계속 좋아질수있는지역 수익을 낼수있는
원금보존 서울 수도권 적정 전세가율 70% 
리스크 잔금대비 가능 And 역전세 
=> 시세트래킹

2-2 지방시장에서의 비교평가
 

1) 생활권고정비교평가
비교평가를 통한 단지 가치판단
생활권고정한후 생활권내에서 비교평가
대부분 지방도시들은 절대적 저평가 시장
다싼시장, 더좋은 물건 우선
상품성이 좋은단지
같은 신축이라도 브랜드 ,조경 , 동간간격, 커뮤니티 차이
선호도에 영향을 줄 요소 > 아파트 가치 판단결정

2) 가격고정비교평가
지역안에서 가격만 고정을 하고 같은단지
평형통제 X 생활권 통제X 오직 가격만고정
지방 가격대 다양 X 1억단위로 가격고정후 비교평가
가격만고정하면 다른생활권, 다른평형대, 다른연식
나라면 어디를살까? 관점으로 가치판단  

3) 투자의사결정

*단지별 1등뽑기
1. 가격이싼가
2. 조건상태 좋은가
3. 투자금 들어가는가
4. 감당가능한가
수리비 포함 매매가격
계약형태 - 전세낀매물, 월세낀매물
지방도시에서는 상품성이 좋은단지들 우선, 이럴경우 수리비?
신축아파트 안에서도 선호도 = 가격에 영향을 줄수있는 수리범위에 대해서 파악
시스템 에어컨 + 중문
비슷한 가격이라면 로얄동, 로얄층 단지커뮤니티 접근성
같은가격이라면 좋은물건 

3. 부동산 투자자로 성장하는법
1) 기준 : 투자 의사 결정의 명확한기준 
2) 시간 : 아는지역과 아는단지를 만들어가는 시간

기준 싸게사서 비싸게 판다 내가좋아하는것이 아닌 싼것을 투자한다 전고점 대비 -20% 하락기준 
조급함에 쫓겨 투자의사결정을 하는것이아니라,
명확한 투자기준을 가지고 투자하면
잃지않는, 그리고 안전마진을 확보한 투자를 할수있다.

시간 : 아는 지역 아는 단지 만드는최소한의 시간이있어야 투자자로 성장할수있다

독강임투

독서후기 적용할점 

[꼭 적용해보고 싶은 점 ]

1. 다음달임장지 에서 생활권 고정 비교평가, 가격 고정 비교평가 적용해보기

2. 독서후기 작성할때 적용할점 위주로 작성해보기