2강을 통해 깨달은 부동산 나침반

다 필요없고 무조건 입지!! 입지 !!! 입지!!! 강남과 가까운 입지!!!

이번 강의에서는

서울 수도권에서 내 집 마련 잘하기 위한 기준잡기

나에게 맞는 더 좋은 1주택 방법: 거주보유분리vs실거주

내게 맞는 지역을 찾고 비교하여 선택하는 법 을 공부했다.

내 돈으로 살수 있는 후보단지를 고르는 기준과 비교평가법

거주보유분리 vs 실거주 내집 마련 중 내게 유리한 선택을 공부했다.

감당가능한 가격을 정하고 그 중 선호하는 단지를 선택 : 거주안정성 + 자산 상승

수도권에서 최고의 1주택을 마련하는 법

1) 범위 사도 되는 것 vs 사면 안되는 것

2) 가격 너무 비싸지 않게 , 10년 동안 지킬 수 있게

3) 비교평가 입지와 단지 선호도, 더 좋아하는 것

4) 방법 거주-보유분리 vs 실거주

일자리 : 거주할 수 밖에 없고 거주해야하만 하는 강력한 수요를 끌어당기는 힘

출퇴근이 편한 곳으로 언제든 이사가고 싶어함 = 대기 수요

중요한 핵심가치 1. 일자리가 많은 곳, 2. 출퇴근이 편한 곳

2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당선

강남과 직결되면서 더 많은 직장수요를 이끌 수 있는 노선 지역일수록 대기 수요가 풍부

거주환경: 젊은 가족 세대가 살고 싶고 머무르고 싶은 상권과 거주 환경

                (백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 스타벅스, 아파트 택지)

강남접근성 + 주요업무지구접근성 + 거주환경(택지)이 평균 이상인 지역

서울외 경기도는 모두 경기도라고 생각했다.

경기도 오산이었다.

과천은 내 생각 이상으로 1급지였다.

분당은 경기도 성남시 분당구가 아니라 서울시 강남구 분당동으로 개편해도 될만큼의 입지였다.

판교, 분당이 2급지로 분류 되어 있는데 1급지로 봐도 무방하다.

노원이 도노강이라는 이유로 5급지로 평가받는게 아쉬웠다.

성북이 3급지 일 수 있는데 급지로 평가받는 점이 아쉬웠다. 강남접근성 때문인가 싶었다.

동작은 머지 않아 2급지로 분류될 가능성이 있다고 본다.

전고 대비 -15% 이상 싸진 가격인가를 가장 먼저 보아야 하고 그 인근 가격으로 조정해야 한다

가치가 매우 좋은 단지인지 (서울1,2급지인지 다시금 확인해야 한다)

매수한 이후 떨어져도 10년간 보유할 수 있는지가 관건이다. 소득저축액이 큰 중심이라고 생가한다.

같은 돈임에도 방법을 어떻게 하느냐에 따라 부동산 가치가 달라지고, 내 몫돈의 사이즈가 달라짐을 체감했다.

두마리 토끼 모두 잡기 어렵다

실 거주도 만족하면서 시세차익도 가장 크게 기대하는 것은 어렵다 => 강남만 가능한 것 같다

내 생황과 보유자금안에서 더좋은 것을 산다라는 개념으로 접근해야 겠다.

이번 강의를 통해 거주-보유분리 또는 투자라는 갈림길에 들어섰다.

나의 종잣돈으로 실거주 내집마련은 무리라는 판단이 앞섰다.

실거주 예산을 초과한 더 좋은 집을 전세투자로 구매하거나

투자로 종잣돈을 불리기 위해 가장 좋은 수익을 낼 대상에 지역 무관하여 투자 하는 편이 좋다고 생각했다.

토지거래허가구역이란

허가 구역내에서 부도안 거래를 하려면 매수 목적을 명시해 관할 구청장의 허가를 받아야 하고,

매입 후에는 2년간 임대, 매매를 하지 못함 - > 즉, 세끼고 매매 거래 불가하다.

근데 이것을 ㅇㅅㅎ 풀어버려서 지금 02.23기준 강남 매매가가 8% 향상 되었다 ㅡㅡ

길음동부센트레빌, 관악 드림타운, 봉천두산가봐야 겠다.

매물 볼 때 정말 중요한 것.

1. 호가 아닌 현장 거래 가격
2. 매물상태 확인
3. 매수한 후 잔금 조건 확인(이사날짜, 세 맞추는 경우 집보여주기 협조, 등기상 권리관계 등)
4. 브리핑 가겨과 실거래 가격 괴리 확인
5. 하락률이 기준 가격에 미달이라면 현장에서 목표가격을 만들 수 있는지 확인 하며 후보 좁히기

가격 네고 할 때

가격기준 전고 -15% & 내 자본금 고려한 가격 설정

부사장님이 네고를 요청할 만한 어떤 이유

세금, 자본, 명의, 상속, 갈아타기, 리스크 등

해당 단지, 주변단지 실거해 현황

모 아니면 도

가격 협상은 스킬 (기술적) 아닌 정보 싸움!!!

현재 가치 판단 → 과거 시장 가치 판단 (가격 흐름, 전고점, 수익 등) → 미래 가치 판단