독립문극동, DMC파크뷰자이 단지분석[살구나무2]

아파트 단지분석 및 단지임장하기

서대문구 단지임장

*각 단지의 전고점과 현 시세는 전용59 기준임.

1. 북아현생활권 (이대역에서 출발하여 아현역으로)

임장루트: 이대역 ⇨ 1) 신촌럭키 ⇨ 2) 북아현두산 ⇨ 3) 힐스테이트신촌 ⇨ 4) 신촌푸르지오 ⇨ 5) e편한세상신촌 ⇨ 아현역

2. 무악, 홍제, 홍은생활권 (서대문역에서 출발하여 홍제역으로)

임장루트: 서대문역 ⇨ 6) 돈의문센트레빌 ⇨ 7) 천연뜨란채 ⇨ 8) 독립문삼호 ⇨ 9) 독립문극동 ⇨ 10) 무악현대 ⇨ 11) 인왕산아이파크 ⇨ 12) 홍제삼성 ⇨ 13) 서대문푸르지오센트럴 ⇨ 14) 홍제한양 ⇨ 15) 홍제센트럴아이파크 ⇨ 16) 무악청구1차 ⇨ 17) 인왕산힐스테이트 ⇨ 18) 홍제원힐스테이트 ⇨ 19) 홍제 해링턴플레이스 ⇨ 20) 문화촌현대 ⇨ 21) 북한산두산위브 ⇨ 22) 홍은동벽산 ⇨ 23) 북한산더샵 ⇨ 24) e편한세상서대문 ⇨ 25) 현대 ⇨ 26) 홍제현대

3. 남가좌, 북가좌(가재울뉴타운)생활권 (가좌역에서 출발하여 가좌역으로)

임장루트 : 가좌역 ⇨ 27) DMC금호리첸시아 ⇨ DMC파크뷰자이4단지(경유) ⇨ DMC파크뷰자이2단지(경유) ⇨ 28) DMC파크뷰자이1단지 ⇨ 남가좌아이파크(경유) ⇨ 29) 래미안루센티아 ⇨ 30) DMC에코자이 ⇨ 31) DMC센트럴아이파크 ⇨ DMC래미안클라시스(경유) ⇨ 32) DMC센트레빌 ⇨ 33) DMC아이파크 ⇨ 34) 북가좌삼호 ⇨ 35) DMC래미안e편한세상 2단지 ⇨ 36) DMC한양 ⇨ DMC래미안e편한세상 3단지(경유) ⇨ DMC래미안e편한세상 1단지(경유) ⇨ 가좌역

■ 아파트명 : 독립문극동

세대수 : 1300세대

입주년도 : 1998.12.(28년차)

위치 : 서울시 서대문구 독립문공원길 17

24평(계단식. 방3. 화1) 매매가 9.5억 /전세가 5.25억 / 전세가율55%(매전차4.25억)

전고 10.9억 /전저 7.9억(최대하락율 -28%) 상승률(20%) 하락율 (-13%)

[교통분석]

강남 50분, 광화문 25분, 여의도 40분으로 강남은 어렵지만, 광화문 여의도까지 출퇴근이 용이하며,

특히 3호선은 종로.중구, 강남(압구정), 여의도까지 용이한 노선임. 

따라서 구축단지임에도 역세권을 장점으로 볼 수 있음(3호선 독립문역 도보10분 내).

[환경분석]

마트 : 마트는 몇 개 정도. 롯데백화점본점(버스 30분, 지하철 1회 환승시 30분)

상권 : 영천시장(도보15분) 이용자가 많고, 도로 건너편의 경희궁자이 단지상가를 이용할 수 있음.

종합병원 : 강북삼성병원(도보25분, 자차 7분, 버스 25분), 신촌세브란스병원(자차 5분, 버스 20분), 

                 세란병원(도보10분) 등으로 종합병원 이용이 편리함.

녹지공간 : 단지 내는 구축으로 녹지조성이 잘 되어 있진 않지만, 인근 독립문역사공원이 있음.

[학군분석]

초등학교 : 서울금화초등에 배정되는데 큰 길도 건너야 하고 조금 멀다.

중학교 : 서대문구 1위 동명여중 90% (상위 4% / 특목고 6명) 2위 이화여자대학교사범대학부속 이화.금란중 86.4% (상위 7% 특목고 8명), 7위: 인창중 76.6%(상위16% / 특목고 2명), 5위 중앙여자중 81.2% (상위18% / 특목고1명) 대신중 74% 등으로 서대문구 내 학군이 좋아 보이나 서울 전체권역 기준으로 비교 시 상위 30%정도로 조금 아쉬움. 

배정중학교는 동명여중, 인창중, 한성중 등임.

학원가 : 단지 내 상가에 초등생을 위한 학원들은 많은 편이지만, 중등 이상의 학원은 아쉬우며 셔틀을 운영하는 

대형학원을 이용하거나 먼 거리의 학원가를 이용해야 하므로 불편할 듯 함. 

(마포구 대흥동 주변의 신수동과 염리동 아현동으로 가야하나?)

[단지에 대한 나의 느낌]

1300세대로 규모도 있고 구축이지만 짱짱한 느낌이 든다. 특히 3호선 독립문역을 도보로 이용할 수 있어서 교통입지가 좋은 편이며, 서울 중심부에서 가깝다는 장점도 있다. 반면 언덕이 조금 있지만 (서대문구에 있는 단지들은 더 높은 언덕에 있는 단지들이 많으므로 상대적으로는 높다고 볼 수 없음), 교통편리성과 영천시장 이용, 종합병원 이용도 편리하여 거주하기에는 나쁘지 않다고 본다.

단점으로는 금화초가 큰 길을 건너야 하고, 거리도 멀며, 중학교 학군은 여중은 상위권이나 남중은 상위권에 

미치지 못하고, 특히 중등이상 학원가가 멀어서 학군입지는 좋지 않은 듯 하다. 

따라서 해당 단지는 학군을 선호하기 보다는 교통입지와 직주근접이 최대 장점으로 보인다.

■ 아파트명 : DMC파크뷰자이

세대수 : 4300세대 (1.2.3.4단지 중 1>2 단지가 선호도 높고 3>4(소규모) 단지는 상대적으로 선호도 낮음

입주년도 : 2015.10.(11년차)

위치 : 서울시 서대문구 가재울미래로 2

25평(계단식. 방3. 화2) 매매가 11.3억 / 전세가 6.3억 / 전세가율56%(매전차5억)

전고 13억 / 전저 8억(최대하락율 -35%) 상승률(33%) 하락율 (-14%)

[교통분석]

강남 1시간 15분, 광화문 40분, 여의도 45분으로 역세권으로 보기 어려움. 특히 대단지라서 정류장까지 동마다 다르지만 최소 도보 7분 이상 소요되고, 지하철 이용보다는 버스를 이용해야 하므로 출퇴근시간에는 자차이든, 버스이용이든 교통체증이 염려됨.

[환경분석]

마트 : 하나로마트(서울축협 남가좌점) 3분거리, 이마트수색점(자차 10분, 버스18분), 

          현대백화점신촌점(자차 15분, 버스30분)

뉴타운 내 상권 : 가좌역 대로변에서 단지 입구로 들어가는 길부터 지역상권이 활발하여 장보기, 가족외식 등 이용이 편리함. 또한 구 모래내시장(재개발 예정인 듯) 잔존 상가 일부가 골목길에 형성되어 소규모이나 장보기 편리함.

가재울뉴타운 내 파크뷰자이 2단지와 래미안루센티아 사이 도로변에 동네 마트 등 상권이 발달됨.

종합병원 : 신촌세브란스병원(자차 15분, 버스 30분)

녹지공간 : 뉴타운 내 녹지공원이 따로 있진 않지만, 해당단지는 대단지로 곳곳에 녹지환경 이 잘 갖춰져 있어서

                 굳이 공원을 찾지 않아도 됨.

[학군분석]

초등학교 : 단지 내 초품아(가재울초).

가재울뉴타운에서는 공통적으로 직주근접은 어렵고, 상권 및 주거환경은 균질하고, 다만 초등학교 인근이냐 

혹은 도로를 건너 통학하느냐에 따라 가격이 차이 나는 것 같다. 

한 예로 DMC센트럴아이파크는 가재울 뉴타운의 맨 끝에 위치해 있음에도 대단지, 대장단지인 DMC파크뷰자이에 비해 매매가가 많이 낮지 않은 것을 보면 가재울 내에서는 초품아가 주민 선호도에 영향을 미치는 기준인 듯하다.

중학교 : 서대문구 4위 가재울중86%(상위18%,특목고 진학생수 5명/ DMC파크뷰자이 인근), 10위 연희중74%(DMC에코자이, DMC센트럴아이파크 인근), 성사중75% 등이 있음.

단지와 가장 근접한 가재울중은 학업수준이 좋음.

학원가 : 북가좌동에 17개, 남가좌2동 DMC센트럴아이파크 인근에 9개 정도가 있고 DMC파크뷰자이 길 건너에 도로변에 길게 7개 정도있어서 가재울뉴타운 내에서 이용가능.

[단지에 대한 나의 느낌]

• 규모가 굉장히 크고, 평지이며, 초등학교를 단지 내 품고 있으며, 초등학교 앞에 축구장까지 갖추어 

  아이 키우기에는 최적일 듯함. 

• 동간거리도 넓으며, 1단지 중앙에 큰 광장이 있고, 커뮤니티 시설도 좋으며, 관리도 잘 되고, 

   조경이 우수하여 단지 내 산책만으로도 만족도가 높을 것 같다. 

• 상권은 금호리첸시아에서 동으로 들어오는 곳과, 2단지와 래미안루센티아 사이 도로변에 신상권,

   모래내시장 잔류상가가 혼재해 발달해 있어서 편리할 듯함. 

• 다만, 강남. 여의도. 광화문 출근시 가좌역이 경의중앙선으로 이용이 불편할 것 같고  버스와 자차로 이용시

   출퇴근시간에 교통체증 등으로 직주근접이 어려울 것 같다(교통입지가 가장 큰 단점으로 보임). 

   그러나 이 지역 인근에서는 가장 대단지이며 대장단지로 선호도가 높은 단지로 추측된다.

• 가재울뉴타운은 택지로서의 매리트는 분명하나 교통입지(직주근접)가 떨어져서 

   이 지역 내에서는 상대적으로 초등학교가 가까우면서 안전하게 보낼 수 있는 단지가 가격 경쟁력이 있어 보임.