[먀먀둥이] 2월 시세 #10 강서구

📌내 투자와 연결되는 시세트래킹

오늘은 강서구 시세를 살펴보겠습니다 :)

지난달 다녀온 3군 동작구와, 이번달 임장중인 같은 4군 서대문구와

기타 앞마당들을 둘러보면서 함께 비교평가까지 해보겠습니다.

[이번주 매임하면서 궁금했던점]

4군 비교평가

- 서대문구 가재울 뉴타운

- 강서구 염창, 우장산

- 성북구 길음 뉴타운

아직 시세를 깊이 이해하지 못하는 단계라 24평으로만 비교해보겠습니다.

📍 마곡

- 강서구 대장 마곡부터 보고 가겠습니다. 강서구 대장 마곡은 연식이 10년이내이며, 가격은 12억대/6억초반입니다.(전고점 12억대) 대장들은 이미 작년 겨울부터 전고점을 회복했습니다.

- 전고점 10억 라인의 수명산파크는 호가 8억후반/5억초반입니다.

📍 우장산

- 강서구 우장산 생활권은 11억/6.5억(전고점 12억) 입니다. 확실히 전세가 탄탄한곳입니다.

- 서대문구 가재울 생활권이 11억대/6.3억(전고점 12억) 입니다. -> 우장산과 가재울은 거의 비슷한 그래프를 보여줍니다. 

- 이번주 서대문구 가재울 임장하면서 DMC파크뷰 매물을 보다가 이단지들이 생각이 났고 비교평가 하고 싶었습니다. 염창까지 함께 본뒤 비교평가 해보겠습니다.

[ 가재울 VS 염창 VS 우장산 VS 길음 ]

- 가설 : 가설을 세울 때, 염창 > 가재울=우장산 > 길음으로 세웠었습니다. 

- 검증 : 길음 롯캐클라시아 > 염창 강서힐스테이트 > 가재울 DMC파크뷰자이 = 우장산 강서힐스테이트

- 제가 잘못보고 있었습니다. 길음이 가장 높은 그래프를 보여주었습니다.

- 생각해보니 길음은 성북구의 대장인데 강서구 대장 마곡이 아닌 염창과 비교하려고 했던 생각이 잘못되었었던것 같습니다. 그래서 다시 마곡과 비교해보니 마곡보다도 높은 전고점을 보여주었었습니다. 

- 그리고 강남에서 성북구를 갈때는 불편했지만 한시간이 걸리지 않았지만, 강남에서 마곡이나 DMC를 갈때는 1시간이 조금 넘게 걸렸습니다. 강남접근성으로 따져도 길음이 낫습니다.

- 길음과 마곡을 비교해보면 대장단지로만 따지면 길음이 더 높습니다. (길음롯캐클라시아 > 마곡엠밸리) 하지만 입지는 마곡이 길음보다는 높다고 생각했습니다.(직장 우위, 교통 비슷, 학군 비슷, 환경 비슷) 이부분은 질문으로 남겨야할것 같습니다.(마곡VS길음)

- 다음순위인 가재울, 염창, 우장산을 비교해봅니다.

- [가재울VS우장산] 가재울과 우장산은 거의 비슷한 그래프를 보여줍니다. 4군 안에서 비슷한 선호도와 입지를 가진다고 생각됩니다. 

-주요 입지요소를 비교해보았을때 둘다 교통이 좋지는 않지만 가재울이 교통에서 약간 우위인것으로 보입니다. 학군, 직장, 환경이 모두 강서구 우장산보다 열위함을 고려했을때, 교통이 가재울이 조금 더 낫지만 3대 업무지구 접근성이 썩 좋지 않음을 고려했을때 비슷하다는 생각이 듭니다.

- [가재울VS염창] 가재울이 환경이 너무 좋고 실제로 여유있는 사람들이 많아보였으나, 9호선 염창역 초역세권이 수요와 힘이 조금 더 크다는 생각이 듭니다. 

이부분은 질문사항으로 남기며 계속 고민해보아야할것 같습니다.

실력이 부족한것을 느끼고 아쉬움이 생깁니다.ㅜㅜ

꾸준히 정진하겠습니다.

📍 질문사항

1. 비교평가 : 서대문구 가재울 생활권 VS 강서구 염창 생활권

- 환경 VS 교통에 대한 질문이 될 수도 있겠습니다.

- 교통이 아쉽지만 환경이 좋은 가재울생활권과, 환경이 부족하지만 교통이 좋은 염창생활권을 비교했을때, 그래프를 찍어보니 교통이 더 좋은 염창생활권이 조금 더 나은것으로 보입니다.

- 수도권에서는 교통이 중요하다고 배웠지만 실제 임장을 가보았을때 가재울과 염창의 우수한환경의 차이가 교통불편함의 차이보다 크다고 생각이 들었습니다.  

- 가재울이 시청, 여의도 접근성이 나쁘지 않은점을 고려했을때 강서구 염창보다 낫지 않은지 궁금합니다.

2. 4군 대장단지 비교평가 : 길음롯데캐슬클라시아 VS 마곡힐스테이트 VS DMC파크뷰자이

- 강한 직장이라는 입지요소 때문에 마곡이 1등일것이라 생각했습니다만, 그래프를 찍어보니 길음>마곡>가재울 순이였습니다. 

- 길음롯데캐슬이 성북구 연식이 더 좋고 4호선을 통한 시청, 강남 접근성이 나쁘지 않은점이 교통과 브랜드,연식이 조금 더 아쉬운 마곡보다 우위인것으로 생각했습니다.

- 제가 보고 있는 입지의 순서와 근거가 맞는지 궁금합니다.

📍 오늘 본 단지 List