[재테크 기초반 5기] 3주차 부동산 투자 첫걸음

3주차 강의는 부동산에 대한 기초 적인 내용

• 부동산에 관한 기초 용어 - 

  * 전입신고- 이사 왔다는 사실을 주민센터에 신고하는 것

  * 전용면적- 거주자가 전용으로 사는 면적 (방, 거실, 방 등등)

  * 매매- 부동산을 팔고 사는 일

  * 레버리지- 타인의 자본을 이용하여 투자하는 것 (대출, 차용 등)

  * LTV-  주택가격 대비 대출 한도액의 비율

  *입주물량- 앞으로 입주할 새아파트의 세대수

  * 전세가율- 땅의 면적을 세대 수로 나눈 면적

• 부동산은 살 때, 보유할 때, 팔 때 세금 발생

  * 취득세- 살때 내는 세금

  * 보유세- 보유 과정에서 1년마다 내는 세금

   재산세(1년에 2번)와 종부세 (1년에 1번)로 구성

  *양도세- 팔때 내는 세금 

• 경매: 집주인이 개인, 은행 등에 돈을 갚지 못하여 집을 강제로 팔아 갚은 일

           집을 비워 주지 않는 점유자에게 비워달라고 할 수 있음(인도명령 가능)

  공매: 집주인이 세금 체납으로 인해 국가에 돈을 갚지 못하여 집을 강제로 팔아 갚는일

          집을 비워주지 않은 점유자에게 소송을 통해서만 비워달라고 할 수 있음 (강제 집행)

     → 경매보다 낙찰가 떨어짐 

• 실거주와 투자의 특징

  * 실거주: 1채를 매수하여 실제 거주

  - 거주 안정성/ 강제저축- 자산 증식

  * 투자: 임차로 거주하며 종잣돈=> 매매 전세에 해당되는 아파트를 계속 매수함

  - 자산을 복리로 증식(알파 투자)/현금흐름 발생(전세상승분)

   

   

  **투자하기위해 알아야 할 요소- 내가 꼭꼭 적용 해야 하는 것 (알파 투자 할때)

  투자 대상 선택시 체크 포인트

  어떤 아파트가 교통,환경이 더 우수한지 알고 정할 수 있는가?

  내가 가진 돈으로 살 수 있는 아파트를 여러개 알고 있는가?

  투자 과정 중 생길 수 있는 문제에 대해 대응할 수 있는가?

   

  ** 투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소: 리스크

  돈을 버는 것 보다 잃지 않는 것이 더 중요합니다.

• 잔금이 불가능한 경우 리스크를 피하는 방법
• 매매가격> 종잣돈 + 주택담보대출 + 신용대출
• - 전세 만기 시점에 주변 신축 아파트로 입주하는지 파악
• - 매매계약과 전세계약 동시 진행

• - 잔금 기간 3개월 이상 확보

   

• 잔금 리스트- 잔금 기간 내 전세 입자를 구하지 못하면 계약금 돌려 받지 못함

  인구 이동 TOP 3지역 - 호갱노노 인구 최근 1년간 순인구이동 상위 TOP 3지역 파악

  TOP3 지역 공급물량 파악/ 공급물량의 입주시점 - 부동산 지인

  투자 예정 단지의 전세만기와 공급물량의 입주시점이 전후 3개월 피할 수 있도록 투자 진행

   

  역전세 리스크- 전세계약 만기 시점에 전세가격이 하락할 경우 전세금을 돌려줘야함

   

  ***** 감당하지 못하는 투자는 전행하지 않아야한다****