비교평가 기초 실습

떨리는 마음으로 과제를 제출합니다.

저는 지방투자 예정이라 ‘광역시’ 중 도시를 선정하고,

전세가율>학군>환경>교통 순으로 우선순위를 매겼습니다.

비슷할 때는 학군과 환경을 우선으로 두었습니다.

비교 군은 대전-유성구/서구, 그리고 대구-수성구에 위치한 아파트 입니다.

전제 : 가치있는 부동산 찾기

• 30평대
• 10억 이하의 물건일 것
• 재개발 등의 정책 이슈는 피할 것(어떻게 고려하는지 배우지 않음)

비교평가 : 저평가 물건 찾기

 1. 전세가율

• 전세가율 50~70% 이상의 물건 위주로 선택

   

  2. 학군

• 학업 성취도가 높은 학교, 더 우수한 학교, 학원의 수
• 2024년 대전과 대구의 중학교-특목고 및 자사고 진학률 순위 참고
• 진학 인원 참고
• 학원 분포 및 수
• 초등학교 도보로 등교 가능한 곳

  3. 환경

• 주요 상권과 인접할 것
• 마트, 백화점
• 공원
• 병원

   4. 교통

• 지하철역/ 버스역
• 출퇴근을 고려해 IC와 가까운 곳

  5. 기타

• 아파트 커뮤니티 의견 참고
• 층간 소음, 층옆 소음, 주차난, 외관 도색, 엘리베이터 교체 등

판단 : 비싸지 않게 살 수 있는 것은?

지금 당장 투자를 한다면 ‘대덕 테크노벨리 4단지’에 투자하고 싶습니다. 

그 이유는

1. 평 단가는 약 1,097만 원으로 동일 지역 대비 저평가 되었다고 생각합니다. (둔산동 1,481만 원 / 관평동 1,317만 원)
2. 선택지 중 입지가 가장 좋은 단지는 아니지만, 학군과 위치, 환경이 모두 훌륭합니다.
3. 전세가율이 높은 단지로서, 약 5000만원으로 갭투자가 가능합니다.
4. 최근 3년간 최고점 대비 71%의 가격 수준의 가격으로 비싸지 않게 매수가 가능합니다.
5. 최근 2년간 전세가가 약 41% 상승 한 단지이기 때문에 투자금의 회수기간이 비교적 빠를 것이라고 예측했습니다.
   (매매가는 약 15% 상승)

아쉬운 점

• 각 학교의 학업성취도를 제대로 적용하지 못한 것 같다.
• 진학률 데이터는 1년간의 데이터가 아니라 최소 3년 이상의 데이터를 활용하고 싶다.
• 수집한 정보를 수치화하는 작업의 필요성을 느꼈다.
• 임장을 갔다면 결과가 달랐을까? 

느낀 점 : 경험 그리고 소감

저는 그동안 부동산을 저평가 했던 것 같아요.

굉장히 많은 눈에 보이는, 그리고 보이지 않는 요소들이 한데 섞여,

‘부동산’이라는 재산이 되기까지..

오랜 시간 그 자리를 지키며 사람과 어울려 형성되었을 부동의 가치를, 저는 완전히 모르고 살았습니다. 

이제라도 가치를 알게 되어 다행스런 마음입니다. 저 아직 안 늦은거 맞겠죠?

관심 단지의 정보를 수집하고 비교 평가할 때, 그 우선순위를 정하는 일이 굉장히 어려웠습니다.

무엇보다 스스로에 대한 믿음이 없으니… 이게 도대체 맞게 하고 있는 건지, 자꾸만 의심스러웠어요.

시간을 오래 할애해서 알아본 단지는 왠지 더 마음이 끌리는 터라, 

객관적인 자료와 데이터를 보고 판단하려고 노력했습니다. 

그리고, 수집한 데이터를 좀 체계적으로 수치화할 수 있으면 좋겠는 생각이 들었습니다. 

또, 직접 눈으로 보고, 발로 뛰며, 제가 수집한 정보가 맞았는지 확인하고 싶은 마음도 들었습니다.

체계적이지 않더라도 나름의 기준을 두고 점수를 매기고 나서야 스스로 만족할 만한 평가가 가능했어요.

과제를 하면서 힘들기도 했지만, 온 마음과 정성을 다해서 몰두하는 시간이 좋았습니다.

‘가치’를 비교하고 알아가는 모든 과정이 너무 흥미로웠습니다.

시작할 때는 어려울까?, 돈 낭비? 시간 낭비는 아닐까? 두렵기만 했는데..

부동산 공부가 재밌어서 정말 다행입니다ㅎㅎㅎ

과제에서 멈추지 않고, 너나위님 이 알려주신 ‘기본 공식’에 충실하면서..

아는 지역 늘리기! 앞마당 넓히기! 계속 해보겠습니다!!

중간에 포기하지 않도록 도와주신 강사님과 튜터님들

(특히 샤샤님ㅠㅠ최고👍🏻)

과제하느라 고생하신 수강생분들 
모두 모두 수고많으셨습니다. 

감사합니다.