부동산 트렌드 2025 도서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사 : 김경민 지음 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜 : 2025. 2.27~2.28

4. 총점 : 10점 

▷  부동산의 현 시장 상황에 대한 진단과 흐름에 대해 구체적으로 설명되어 있는 책이었습니다. 빅테이터로 분석하고 전국 아파트의 매매 시장 동향과 부동산 투자 빅 이슈 부분들을 자세히 풀어 주었고 앞으로의 에측과 방향에 대한 길잡이가 되었습니다. 

1장 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장에 주목해야 한다.

2. 부동산 트랜드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

공공 택지 기반 민간 아파트 개발안 

2장 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향 - N파고의 등장과 슈퍼사이클이 돌입했다.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향- 강남, 서초, 송파 위주로 상승세가 퍼지고 있다.

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향 - 강남, 서초, 송파의 고가 아파트와 노원, 도봉, 성북의 중저가 아파트 시장이 보인다.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태 - 서초구 동대문의 입주 외에는 공급 물량의 부족으로 주택 가격이 상승하고 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

3장 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 부동산 이동 평균선의 골든 크로스로 서울 아파트 중 감남구를 필두로 슈퍼사이클이 시작되었다. 

2. 전 세계 월세 폭등이 일어났고 인플레이션의 영향으로 부동산 상승 흐름을 타고 있다.

3. 전세가가 폭등하며 매수하려는 사람들로 매매로의 전환잉 일어나고 있다. 

6. 퍼펙트 스톰 - 공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요 : 소득 수준과 주택 양극화 현상이 나타나고 있다.

부동산 공간 - 여전한 고물가 속 공급 절벽이다. 그러므로 2024년 현재 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

금융시장 : 시점이 문제일 뿐 금리는 인하된다.

4장 12개 대장 단지 상세 리포트

서울 대장 단지 가격 분석

1. 종로구 경희궁 자이

3,5호선 더불 역세권 독립문, 서대문역에 위치.- 33평형은 N파고의 하락기 없이 바로 상승기로 갈 가능성이 있다.

2. 강동구 고덕그라테온(고덕그라시움과 고덕아르테온)

상일동역 위치 얼품아, 초품아 단지, 공원-33평은 N파고를 돌파했으며 W파고 역시 도달 가능성이 있다고 판단된다.

3. 송파구 헬리오시티 

8호선 송파역 위치.특목고 의대 진학률 1위 학교, 탄천 공원 - 33평은 N파고를 돌파했으며 W파고 역시 도달 가능성이 있다고 판단된다.

4. 강서구 마곡엠벨리

SH에 의해 건설된 강서구 마곡동 일대 대형 아파트 단지들.  9,5호선 신방화역, 마곡역, 마곡나루역. 목동 학원가 가까움. MBD 마곡업무지구(LG계열사) 코오롱, 넥센, 롯데 R&D 중앙연구소, 오스템 등- 33평은 N파고에 도달할 것이 예상된다고 볼 수 있다.

5. 송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)

15000세대 육박 - 33푱형은 평균 가격 기준으로 N파고를 돌파했고 W파고 역시 돌파할 가능성이 높다.

6.성동구 왕십리뉴타운

33평대는 평균 가격 기준으로 N파고를 돌파했다. W파고 도달 역시 시간 문제로 보인다.

7. 중구 남산타운

서울형 리모델링 시범 단지로 선정되었으나 임대 주택 소유한 서울시으 동의를 받아내지 못해 무산되었다.

2024년 2분기 평균가격을 기준으로 N파고의 달성 가능성이 있다고 판단된다.

W파고 도달 가능 여부는 추후 거래 추이를 지켜봐야 할 것으로 판단된다.

8. 마포구 마포래미안푸르지오

5,2,6호선 애오개역, 아현역, 공덕역, 대흥역 경의 중앙선- N파고 달성 가능할 것으로 예측된다. W파고의 조건인 2021년 역대 최고점에는 이르지 못한 상황이다.

9 서대문구 DMC 파크뷰자이이

가재울뉴타운 재개발 사업의 일환 - 33평형은 평균 가격 기준으로 N파고를 돌파했으나 W파고는 돌파하지 못했다.

10 관악구 관악드림타운 

봉천동 가장 꼭대기에 위치. 5,387세대 대단지. 2,7호선 서울대입구역, 숭실대입구역 - W파고의 달성은 시간문제일 것으로 보인다.

강남구 도곡렉슬

학군 수요, 대치동 학원가, 수인분당선, 3호선 한티역, 도곡역 - 33평형은 N파고를 돌파했으며 W파고 역시 도달 가능성이 있다고 보인다.

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

2. 금리 인하는 시간문제다. - 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. - 강남 서초 송파는 이미 상승중이고 이후에는 그 외 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지 확산되고 수도권 밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

5장 2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델 - 전세가 매매로의 전환 수요 금리 인하는 주택 담보 대출 이자율을 낮우며 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 

부동산 투자 수익률 = 1년차 임대 수입 나누기 가격

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오 - 금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%P까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. 임대차2법과 종부세 폐지와 같은 세제 완화가 언급되고 있어 부동산 폭등하게 된다.

강남 서초구 아파트 가격 예측 - 강남 서초구 아파트의 경우 금리 0.25%p인하시 가격은 4% 상승 , 0.75% 상승할 것으로 예측된다. 

노도성 아파트 가격 예측 - 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

정부의 부동산 시장 개입 가능성 - 정부가 규제에 나서나 시장 참여자들에 비해 늦고 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼싸이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 NEW리츠 정책-  핵심은 가계가 리츠 투자자의 일원으로서 참여하고 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 주주가 되며 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 거주자가 된다는 점이다.

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세 - 우리나라 재산세가 낮으며 과세 형평성과 종부세 교차 보조와 관련된 문제가 있다.  다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.

6장 주목해야 할 핫 플레이스

1. 요즘 상권의 새로운 소비 문화 

더욱 잛아지는 상업 공간의 생애 주기 - 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트랜드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다. 건물주는 임대차 계약이 아닌 사용대차계약을 맺음으로써 임대차보호법에 얽매이지 않고 수익을 창출할 수 있다.

소비 행동이 만들어가는 새로운 공간- 온라인 정보 플랫폼의 새로운 소비 트렌드를 상권에 적용하는 것은 필수다.

상권을 뒤흔드는 대기행렬 오픈런 - 즉각적인 유동인구 증가와 상권의 활성화를 가져왔으며 임대료 상승으로 이어진다. 인기 브랜드는 상권의 이미질를 강화시킨다.

오픈런 매장

첫번째 종로 안국역의 아티스트 베이커리는 소금빵 종류 다양.

둘째 강남 신세게 백화점 제해 1층 디저트 전문관 스위트파크는 파이브가이즈, 초량온당, 가리게트 등.

세째 용산구에 능동미나리는 미나리와 고품질 고기를 사용한 요리로 유명.

일시적 매장의 무한한 가능성 팝업 스토어

체험 마케팅을 통한 유동인구 증가, 지역 활력 및 이미지 개선,효율적인 공간 사용,

성수동의 팝업 스토어 플랫폼 프로젝트 렌트도 인기를 끌었다.

브랜드의 얼굴 플래그십 스토어

플래그십 스토어란 브랜드의 정체성을 가장 잘 나타내는 대표 매장을 의미한다.

브랜드 아이덴티티의 집약, 독톡한 쇼핑을 경험시켜주고 한정판 및 특별 상품을 제공한다. 문화 및 예술과이 결합으로 연결된다.

명품 플래그십 스토어가 있는 지역은 자연스럽게 고급 상권으로 인식된다. 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남, 이태원, 청담 등.

도시를 점령한 팝업 & 플래그십 스토어 - 가로수길의 프랑스 향수 브랜드 딥디크, 블랙핑크 키링 의 모남희. 명동 올리브영 명동타운점, 성수동의 디올 성수가 유명하다. 홍대의 무신사, 북촌의 설화수의 집, 압구정 로데오의 프랑스 명문 구단 파리 생제르맹 등이 있다.

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나 - KTX나 인천 공항에서 공항철도를 타고 오는 국내외 관광객 모두 쉽게 오갈 수 있는 훌륭한 접근성.

동네 카페의 깜짝 변신 셍일카페 - 케이팝 아이돌의 생일을 기념하기 위해 팬들이 직접 카패를  대관하여 아이돌의 사진으로 꾸민 공간이다.

문구점과 4세대 홍대의 서브컬처의 존재감은 대중 문화 속에서 큰 경쟁력을 갖추고 있다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

부동산 관련 책은 처음 접해 봤는데  사실 어려운 경제 용어들이 있어 다소 이해하기 어려웠으나 월부에서 수강을 하면서 부동산 사이클에 대해 반복적으로 들어 와서 그나마 조금은 도움이 되었던 거 같습니다. 지금 공급 절벽, 전세가는 계속 상승중이라고 하고 금리 인하 신호까지 시장이 불안 불안한데 서초구 임장을 가니 하락은 전혀 찾아 볼 수 없고 활발한 거래가 이루어지고 있고 집갑도 상승 중인 것을 보며 하락장인 곳이 있는가 하면 이렇게 핵심지인 강남을 중심으로 제 가격 이상으로 회복하고 있는 듯 한 것을 느꼈습니다. 그리고 왜 이런 현상이 일어 났는지 조금은 알 수 있는 기회여서 좋았습니다. 올해 투자 계획이 있는데 이렇게 사이클을  잘 알아 두고 전세가 상승의 투자 적기를 잘 활용해서 투자해야겠다는 생각을 했습니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

앞마당을 늘려 가며 시세 따기

시세 트레킹을 계속 해 나가기

부동산 신문 꾸준히 읽기

STEP. 책 속에 기억하고 싶은 문구

P 116 전세가 상승의 3거지 원인은 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 입주 물량의 부족이다. 전세 사기로 인한 빌라포비아다.

P 158 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

P 244 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.