하반기 부동산 시장의 흐름이 심상치 않습니다 무주택자분들에게는 그 어느 때보다 ‘냉철한 판단’과 ‘빠른 실행’이 필요한 시점입니다.
특히 최근에 발표 된 ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 관련 기사와 ‘쏟아지는 매물’ 등의 표현이 담긴 기사를 보면서 "지금이라도 사야 하나, 아니면 더 기다려야 하나" 고민하며 밤잠 설치는 무주택자분들의 마음을 누구보다 잘 압니다.
저 역시도 6년 전 규제 시장에 집을 살 때 ‘지금 너무 늦은 것 같은데 무섭다…’ 라는 마음이 많이 들었기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 하반기 시장은 공급 부족과 세제 이슈가 맞물려 무주택자에게 더욱 가혹한 환경이 될 가능성이 높습니다. 오늘은 왜 하반기 집값이 무서워질 수밖에 없는지, 그리고 이 파도를 넘어 내 집이라는 성을 쌓기 위해 지금 당장 무엇을 해야 하는지 말씀드리겠습니다.
현재 시장에서 일어나고 있는 일
규제 이후 최근 한달 기준 매물 흐름을 살표보면 아래와 같습니다.
강남부터 마포, 동작, 노원 등 위치나 입지의 차이가 있는 지역들인데 특징은 똑같습니다. 매매 물량은 쌓이고 있고 전세 물량은 줄어들고 있습니다. 이게 대체 어떤 의미일까요? 이것을 조금 더 자세히 알려면 현장에서 일어나고 있는 실제 가격의 흐름을 이해해야 합니다.
마포에 있는 한 신축 아파트입니다. 25년 마포의 상승은 매우 거셌는데요. 실제로 현장에서 집을 보기 위해 예약을 했었는데 집을 보러가는 길에 매도가 되면서 헛걸음을 친 경우가 많았습니다. 혹은 매도자들이 앉은 자리에서 바로 2~3억씩 호가를 올려버리며 매수 자체가 어려워지는 경우가 많았습니다.
그러나 현재 시점, 물량이 늘어난 만큼 조정되는 물건들이 나타나기 시작했고, <매수자 입장에서, 특히 대출 제약 조건이 상대적으로 유연한 무주택자 입장에서> 직전 거래가보다 싸게 매수할 수 있는 환경이 조성되고 있습니다.
이 정도만 이해하셔도 매수자 입장에서 어떤 환경인지 이해하실 수 있기에 도움이 되시지만, 더 중요한 건 변하지 않는 수요의 크기입니다. 위에서 말씀드린 표를 다시 강조드리면 매매 물량은 쌓이고 있고 전세 물량은 줄어들고 있습니다.
실제로 현장에서 전세 및 월세를 구해보신 분들은 체감하시겠지만, 나오는 족족 직전 실거래가보다 몇천 ~ 1억 이상 오른 상태에서도 거래되고 있습니다. 실제로 영등포에 있는 문래자이라는 단지로 예시를 들어드리자면, 직전 전세가가 8억이 조금 안되게 거래 되었지만, 현재는 9억 2천에 물건이 나와있습니다.
이런 현상이 현재 서울 수도권 대부분 지역에서 만연한 상황이고, 매매 물량이 늘어나는 것에 비해서 전월세 물량은 급격히 줄어들고 가격도 오르는 현상이 지속되고 있는데 이는 “수요의 크기가 변하지 않았다”를 방증합니다. 서울 수도권 사는 사람들은 하루아침에 다른 지역으로 이사를 갈 수가 없습니다. 거기에 살아야 할 이유가 분명한 사람들입니다.
만약에 전월세 가뭄이 더 심해질 경우 전월세 수요자들이 울며겨자먹기 식으로 매수 시장에 참여할 수 있고 이 경우 집값의 상승압력이 강해질 수도 있습니다.
양도세 중과 확정이
가져올 ‘매물 잠김’의 공포
양도세 중과 제도가 확실하게 자리를 잡거나 유예가 종료된다는 것은 시장에 엄청난 시그널을 줍니다. 다주택자들 입장에서 생각해보면 답은 명확합니다. “세금으로 다 낼 바에야 그냥 안 팔고 버티겠다”는 전략으로 선회하게 되기 때문입니다.
구체적인 예시를 들어보겠습니다. 만약 어떤 다주택자가 보유한 아파트의 가격이 올라 5억 원의 양도 차익이 생겼다고 가정해 봅시다. 일반적인 세율이라면 수수료와 경비를 제외하고 상당 부분의 수익을 손에 쥐겠지만, 양도세 중과가 적용되면 이야기가 완전히 달라집니다. 지방소득세까지 포함해 절반이 넘는 약 3억 원 가까운 금액을 세금으로 내야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.
집주인 입장에서는 5억 원을 벌었음에도 실제로 내 주머니에 들어오는 돈이 2억 원 남짓이라면, 차라리 팔지 않고 전세를 한 바퀴 더 돌리며 버티는 쪽을 택하게 됩니다. 이렇게 시장에 나와야 할 매물이 사라지는 '매물 잠김' 현상이 심화되면, 수요는 여전한데 공급만 실종되어 가격은 다시 한번 강한 상방 압력을 받게 됩니다. 하반기 집값이 무서운 진짜 이유가 바로 여기에 있습니다.
실제로도 과거 18~19년 즈음 양도세/보유세 규제 이후 매물이 늘어났다가 유예 기간이 종료됨에 따라 ‘이럴 거면 안 팔고 만다’라는 마음을 가진 매도자가 늘어났습니다. 그래서 가격 조정이 잘 되지 않았고, 결과는 아시는 것처럼 신고가 릴레이가 진행되었습니다.
물론 상승장 끝까지 지난 후, 일시적 하락이 있었으나 많은 분들이 아시는 것처럼 가치가 있는 서울수도권 아파트들은 규제 이후 상승, 그리고 하락 시기를 거치면서 꾸준하게 우상향 하는 모습을 보여줬습니다. 단기적 조정이 있을 수는 있겠으나, 하락장이 온다라고 하기엔 여전히 서울수도권 외곽의 아파트는 직전 최고가 대비 15% 이상 빠진 아파트들이 많은 상황에서 상승의 온기가 다 퍼져나갔다고 볼 수 없습니다.
다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 2026.05.09 이후 매도자가 매물을 내놓지 않으면서, 매수자 입장에서는 돈도 있는데 집을 사고 싶어도 매물 자체가 없어서 못 사는 경우가 생길 수도 있습니다.
무주택자가 지금 당장
해야 할 '3가지' 액션
불안함에 떨며 시장을 관망하시기 보다, 제가 추천 드리고 싶은 건 그 불안의 중심으로 이동하셔서 ‘내가 가진 불안의 실체를 구체적으로 이해’ 해보는 것을 권해드리고 싶습니다. 우리가 느끼는 불안은 대부분 그 중심으로 이동할 때 생각보다 ‘별 게 아니네’ 하는 것들도 있습니다. 확신을 통해서 불안을 치유하시는 월부 분들이 되시면 좋겠습니다.
① '가짜 뉴스'를 걷어내고 '진짜 시세'에 올라타세요
유튜브나 커뮤니티의 자극적인 하락론, 혹은 무분별한 상승론에 휘둘리지 마세요. 지금 당장 해야 할 일은 관심 지역의 ‘네이버 부동산 실거래가’와 ‘현장 호가’의 간격을 직접 확인하는 것입니다. 양도세 이슈로 매물이 완전히 잠기기 전, 아직 시장에 남아있는 '급매'나 '저평가된 매물'을 찾아내는 눈을 길러야 합니다. 급매와 저평가, 이 두가지를 제대로 이해하고자 한다면 ‘가치에 대한 이해’가 필요합니다. 기준점이 있어야 그 기준 대비 가격을 붙여보면서 저평가 여부를 판단할 수 있기 때문입니다. 이 이해가 부족하다면 별도로 꼭 공부해보시면 좋겠습니다.
② 대출 가용 범위와 '대출 시뮬레이션'을 끝내두세요
하반기 집값이 무서운 이유는 가격 상승뿐만 아니라 금융 규제의 불확실성 때문이기도 합니다. 내가 동원할 수 있는 자산과 대출 가능한 범위를 소수점 단위까지 파악해두어야 합니다. 내 소득으로 감당 가능한 최대 원리금 상환액을 확인하고, DSR(총부채원리금상환비율) 범위 안에서 가동할 수 있는 실탄을 미리 체크하세요. 좋은 매물이 나타났을 때 "잠시만요, 은행 좀 알아보고 올게요" 하는 순간 그 집은 남의 집이 됩니다.
③ '나만의 매수 기준'을 확립하고 결정의 속도를 높이세요
하반기 매물 잠김이 본격화되면 결정의 시간은 극도로 짧아질 것입니다. "역세권인가?", "세대수가 500세대 이상인가?", "내 예산 범위 안인가?" 같은 나만의 3가지 필터를 미리 설정하세요. 이 기준에 부합하는 매물이 나오면 망설이지 않고 매수 버튼을 누를 수 있는 담력이 필요합니다. 다만 이 기준이 없을 경우에는 반드시 공부가 필요합니다. 부동산은 90% 이상 많은 분들이 가진 현금을 비롯해 대출이라는 큰 레버리지까지 몽땅 투입되는 것이기에 신중한 것도 필요합니다. 투자는 결국 타이밍을 맞추는 도박이 아니라, '방향성과 시간'에 투자하는 행위라는 것을 기억해 주시면 좋겠습니다.
시장이 무서워질수록 사람들은 공포에 질려 눈을 감습니다. 하지만 부의 기회는 늘 그 어두운 터널 속에서 태어납니다. 양도세 중과라는 파도가 시장을 덮칠 때, 누군가는 "이제 끝났다" 며 포기하지만, 누군가는 그 파도를 타고 내 집 마련의 꿈을 이룹니다.
지금 여러분이 느끼는 불안함은 정보가 부족하기 때문이 아니라, ‘확신’이 부족하기 때문입니다. 그 확신은 오직 현장 공부와 철저한 시뮬레이션에서 나옵니다. 하반기의 무서운 집값 흐름이 여러분에게는 위기가 아닌, 인생의 방향을 바꾸는 '최고의 변곡점'이 되기를 진심으로 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
