1.본 것

<아파트 매매시장 동향>

• 서울 아파트시장: N파고 및 W파고의 가능성 존재
• 수도권 동남부 (강남, 분당, 수지): 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도
• 수도권 서북부 (마포, 일산, 파주): 마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이지만 이런 상승세가 일산, 파주로까지 확산되지는 않음. 일산과 파주는 독립적은 부동산 시장의 특성을 보임.
• 수도권 서남부 (양천, 안양, 김포): 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나 김포시는 향후 추이를 살펴볼 필요가 있음
• 수도권 동북부(노원, 남양주, 의정부): 노원과 남양주는 동조화 현상을 보이나 의정부는 시차를 두고 움직임
• 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 동조화 현상은 고가 아파트 시장에 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다.
• 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

<부동산투자 빅이슈>

• 수퍼사이클: 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하고 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행한다.고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.
• 인플레이션: 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헤지하는 수단으로 실물자산이 주목받아 주택 가격을 상승시킨다.
• 전세가격 폭등: 전세가격 상승의 3가지 요인- 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아.
• PF사태: 부동산 경제를 자유시장에 맡기지 못한 정책 실패로 부동산 개발이 이루어지지 않음
• 공급절벽: 시공비 인상, 토지가격 유지, PF금리 인상으로 인해 빌라 및 아파트의 착공 물량이 급감
• 퍼펙트 스톰: 역대급 공급 부족, 기준금리 인하 등 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

<부동산 가격 예측>

• 가격 상승은 대체로 강남에서 시작한다.
• 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

<핫 플레이스>

• 새로운 소비문화: 오픈런, 팝업스토어, 플래그쉽스토어

   

2.깨달은 것

 나는 부동산 투자와 관련한 책을 읽을 때 개인의 투자 경험이나 세부 단지별 소개보다는 거시적인 관점에서 부동산 가격 변화에 대한 설명을 선호하는 편이다. 그런 점에서 이 책은 내 선호도에 맞는 책이었다. 특히 부실 PF와 관련한 정부 정책으로 아파트 공급이 어려운 상황에 대해 이해하게 되었다. 지방은 토지가격이 부동산 개발비용에 큰 비중을 차지하기에 토지 가격 인하가 크게 일어나지 않는 한 수익성이 없어 희망적이지 않다. 서울도 공급이 장기간 부족한 상황이 지속될 것이므로 이에 대한 대비가 있어야 할 것이고 개인 투자자인 나도 이를 염두해 두어야 한다. 벌써 공급부족으로 인한 매매가격 인상이 예상되고 있어 조바심이 나지만 준비가 되지 않은 현재로서는 시장 상황을 지켜보며 공부하는 것이 최우선일 것이다.

 서울 같은 지역에서는 거주 가구수 감소보다는 지역민들의 소득 수준이 중요하다는 부분도 생각해 볼 부분이다. 임장보고서를 작성할 때 지역 주민의 소득을 확인하는 부분을 좀 더 신경써서 작성해야겠다는 생각이 들었다. 아파트 가격이 소득에 부합할 때 수요가 일어날 것이기 때문이다.

 마지막으로 임대주택의 비중이 높은 남산타운의 경우 서울형 리모델링이 무산된 사례가 있어 임대주택을 포함하고 있는 아파트가 단지 전체적으로 재건축, 리모델링에 어려울 수도 있다는 것을 알게 되었다. 

3.적용할 것

• 기준금리 변동, 인플레이션 등 한국 아파트 시장에 영향을 미치는 요소에 관심 갖고 보기
• 젠트리피케이션을 벗어나 새로운 상권을 이루고 있는 홍대처럼 새로이 부상하는 중심상권에 관심 갖기
• LG그룹의 손익이 좋지 않은 걸로 알고 있는데 이런 상황이 지속된다면 마곡 단지에 영향을 미칠 수도 있을 것 같은 생각이 들었다. 마곡에 대해 공부한다면 입주하고 있는 기업들의 다양성을 파악하는 것도 의미가 있을 것 같다.