[매수복기]전세뺄 때 이 조건 고려 안하면 잔금치게 됩니다[야누스22]

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월부대표 싱글 투자자 야누스22입니다.

이전 매수 경험담에 이어

전세빼기 경험담 이어서 출발하겠습니다ㅎㅎ

⬇️이전 글 ⬇️

[매수복기]싱글투자자, 광역시1군 신축 사자마자 1억 벌었습니다[야누스22]

| 내 물건에 "조건"이 붙는 다는 것➕📝

: 법/기준에 어긋나면 급격히 줄어드는 파이

제가 투자한 지역은

지난 10년간의 과공급으로 매매/전세 모두 눌려있었고,

점차 공급이 줄어드는 시장이었습니다.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

하지만 그럼에도 불구하고

2년 후에 영향을 주는 치명적인 공급이 있어,

이를 피하기 위해서 3년을 조건으로 전세를 빼야했습니다.

네, "3년 전세"는 저의 필요 조건이었습니다.

하지만 전세를 처음 빼보는 저에게

3년 전세를 맞춰야 한다는 것은

2에서 3으로 숫자만 변하는 것에 지나지 않았습니다.

'3년 살게 해준다고 하면 더 좋은 거 아냐?'

'지금 전세도 귀한데, 오히려 좋은 조건이라고 하면 되지 뭐~'

허허...(노답)

그렇게 매수를 하고 바로 그 주에

전세 손님이 붙었다는 이야기를 들으면서

저는 안심하며 생각했습니다.

'곧 빠지겠네'

하지만 사장님의 말씀은 뜻밖이었습니다.

"누스씨 지금 공공기관 신혼부부가 살고 싶다고 하는데

꼭 3년으로 살아야 돼? 2년도 괜찮을 거야~

이 사람들 법인이라 3년 조건은 승인이 안난대~"

"(당황) 사장님 3년 거주는 저에게 꼭 필요한 조건이라서요..ㅠㅠ"

"그래? 한번 검토해 보라고 할게.

그리고 법인은 KB시세까지만 돼서 혹시 3.25억에는 안될까?"

(*가격 예시)

"(황당) 사장님...? 저 3.5억에 올려놨는데요?

그리고 제 전세가 지금 최저간데... 그 조건은 어려워요ㅠㅠ"

제가 투자한 단지는 업무지구와 인접하여

확실히 법인 전세 수요는 많았으나,

"3년"이라는 조건이 걸림돌이었습니다.

법인도 내부의 담당자의 결재를 통해 전세금 지원을 하기 때문에

일반적인 법정 전세 기간인 2년전세가 아니라

3년 전세를 체결하게 되면 내부 감사의 우려가 있기 때문입니다.

엄청나게 줄어드는 수요의 크기

또한

조건과 금액은 조정될 수 있음을 알지만,

처음부터 3년 전세조건과 가격에 대해 엄청나게 네고가 들어왔습니다.

(가격을 5천까지 네고하려는 사장님도 있었습니다.^^;)

매수 사장님의 목적은 전세계약도 체결하는 것.

매수할 때 제 입장에서 협조하시며

네고하려고 고군분투 하셨던 사장님께서는

이제는 저를 네고하려고 하셨습니다.

결국 저는 사장님께 양해를 구하고

2주의 시간 후에 모든 부동산에 뿌리게 되었습니다.

이렇게 다음의 내용을 배울 수 있었습니다.

⭐전세 빼기 하면서 느낀 점 1⭐

1. 일반적인 전세가 아닌 조건이 붙으면 전세입자를 구하기 훨씬 어려워진다.

👉🏻 (투자 적용) 3년전세는 시장에 맞게 신중히 생각할 것.

2. 내편이었던 매수 사장님은 전세를 뺼 때 내 편이 아닐 수 있다.

👉🏻 (투자 적용) 양해 구하고 일주일 후에 바로 뿌려 나의 전세사장님도 찾을 것!

3. 생각보다 사람들은 조건과 금액을 엄청나게 조율한다.

👉🏻 (투자 적용) 매수할 때 시원하게 깎을 것^^

| 내가 예상하지 못한 것이 진짜 리스크🤯

: 시도를 통해 성공확률을 높일 것

잔금을 4개월 가량 둔 상태에서

아예 문의가 없지는 않았지만,

법인 전세로 2년 조건을 계속 거절하고

비수기인 연말이 다가오면서

점차 마음이 초조해지기 시작했습니다.

전세광고를 올려놓은 바로 다음날부터

나의 단지, 경쟁단지, 생활권 내 단지,

인접한 다른 지역 입주 단지의

매물을 확인하여 전세가격을 트래킹하였습니다.

그리고 정말 큰 행운으로 에이스 반을 수강하면서 빈쓰튜터님의 가르침 아래 전세빼기에 돌입하게 되었습니다.

매일 전화를 돌리고

물건에 대해 상담을 하고,

대출이 되는 은행을 알아보고

사전 준비를 하며 전세빼기에 총력을 기울였습니다.

처음에 전세를 낼 때

작은 평형 기준으로는 전세가 거의 없었고,

있어도 제 물건 보다 2천만원 이상 비싼 물건들이었습니다.

좋아 모든 준비는 다 됐어!

가격도 내게 제일 저렴하고, 상태도 좋아!

그런데 갑자기

큰 평형 급매가 등장하게 되었습니다.

작은 평형인 제 단지와 2천만원이 차이나는 가격으로요^^

그리고 점차 물건이 조금씩 쌓이기 시작하더니...

계엄령이 터지고 맙니다.^^

갑작스레 어지러워진 시국에

전세 문의는 아예 0건에 수렴.

사장님께 문의 드려도 답은 항상 같았습니다.

"문의가 없어. 나라가 어수선해서...

나도 거래하고 싶어.

설 지나고 보자~"

모든 리스크를 대비했다고 생각했지만

저는 리스크에 대해서 잘못 알고 있었습니다.

리스크란, 내가 예상하지 못했던 것이 진짜 리스크라는 것입니다.

당신이 모든 시나리오를 남김없이 고려했다고 생각한 후에 남는 것이 리스크다.

(중략)

언제나 가장 큰 리스크는 아무도 예상하지 못하는 리스크다. 아무도 예상하지 못하므로 아무도 대비할 수 없기 때문이다. 그리고 전혀 대비되어 있지 않다면 그 리스크가 현실이 됐을 때 피해가 엄청나기 마련이다.

성공은 노력과 똑똑함의 결과일 수도 있지만, 행운과 리스크가 항상 그 과정에 함께한다.

- 불변의 법칙, 모건하우절 -

예기치 못한 상황이었지만

그렇다고 잔금을 치룰 수 없는 일이기에

해외 출장을 간 상황에서도 전세 빼기에 돌입했습니다.

(사장님들이 해외냐고 답장 오심ㅋㅋ ㅠㅠ)

전세 골든 타임을 정해놓고,

매일 주변 단지 상황을 확인하며 제 물건을 1등으로 만들기 위해서 노력했습니다.

매일 생활권별로 사장님께 안부 전화를 드리고 제 물건에 대해 반복적으로 설명드렸습니다.

때로는 감정에 호소하기도 했습니다.

정말 신기했던 것은,

전세를 빼면서 제가 생각했던 것과는 매우 다른 시나리오가 펼쳐졌습니다.

앞동이 선호도가 높았지만 저층이었기에 안심했지만,

전세입자분들은 앞동의 저층과 뒷동에 있는 제 단지를 고민하셨습니다.

전세를 구하는 입장에서는 저층도 싸다면 충분히 고려해 볼만한 조건이었죠.

그렇게 제 물건을 제대로 바라보게 되었습니다.

하지만 반복된 노력끝에

잔금을 77일 앞두고 두 명의 전세입자를 찾게 됩니다.

⭐전세 빼기 하면서 느낀 점 2⭐

1. 내가 예측하지 못한 것이 진정한 리스크

👉🏻 (투자 적용) 변하는 상황에서 준비하고 대응할 것

2. 우리가 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 구분할 것

👉🏻 (투자 적용) 할 수 있는 일이란 빈도수, 초점을 맞출 것. 전화는 무조건 자주, 많이!

| 나에게 맞는 전세입자는 누구?🤔

: 리스크 헷지 - 무엇이 나에게 치명적이지 않은가?

잔금을 77일 앞둔 상황에서,

저는 두 분의 임차인 후보(?)를 고려하게 되었습니다.

두 손님 모두 경우 제가 읍소를 해서 사장님이 끌어다 주신 손님이었습니다.

전세 빼기를 할 수 있다는 생각에 저는 터질 듯한 심장을 부여잡고

B손님과 계약을 체결하고 싶다는 생각이 들었습니다.

A손님은 현금으로 빠른 잔금이 가능했지만,

지속적인 수리를 요구하셨기 때문입니다.

애초에 목표 전세가 보다 1천만원을 내려서 조정했기 때문에, 더 이상의 부대비용은 부담하고 싶지 않았거든요.

우유부단하게 행동하며 고민하자,

튜터님께서는 각자 상황에서 발생할 수 있는 일을 꼬집어 주셨습니다.

사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

누스님, 이런 상황에서는 이런 일이 발생할 수 있어요...

저는 B 손님의 리스크를 간과하고 있었습니다.

법인 전세고 수리가 필요 없어 비용이 적게 든다고 좋아했지만,

법인 전세의 계약 절차상

가계약금을 넣으면 계약서를 2~3주 뒤에나 작성해야 했습니다.

즉, 만약에, 혹시라도 계약 해지 되면,

저는 전세빼기 골든 타임을 놓친 시점에서 다시 전세를 빼야 하므로

이는 결국 잔금을 치게 된다는 것을 의미 했습니다.

물론 잔금 여력은 파악하고 투자를 진행했으나,

싱글투자자인 제 상황에서

당장 잔금이 묶여 버리면 금융비용이 발생하며 다음 투자에 영향을 주고,

곧 돌아오는 이전 투자의 만기에서 리스크를 헷지 하지 못하는 상황이 발생할 수 있었습니다.

또한 만약에 계약이 해지 되지 않더라도

회사 규정에 3년으로 전세를 제한한다는 항목이 없기 때문에 3년 전세로 계약하겠다고 말씀하셨으나,

회사 내부 결재 과정에서 3년 조건이 반려되면...?

그냥 2년 전세로 하자고 말씀 드리면...?

그리고 전세 골든타임을 놓친 시점이면...?

저는 울며 겨자 먹기로 2년 전세를 할 수밖에 없겠죠.

(아니면 잔금 치고 3년 전세 다시 맞추든지)

이렇게 저는 저에게 치명적인 리스크를 고려하지 못했던 것입니다.

결국,

전세빼기에서 리스크를 헷지한다는 것은

발생할 수 있는 투자금을 줄이고

미래의 대형 입주를 피하는 것만이 아니라,

나에게 발생할 수 있는 치명적인 리스크를 제대로 파악하고

투자금이 더 들더라도 더 나은 결과를 만드는 것임을 배웠습니다.

그렇게 저는 현금을 가진 A 손님과 계약하게 되었습니다.

수리비용이 조금 더 발생하더라도요.

⭐전세 빼기 하면서 느낀 점 3⭐

1. 전세가 귀한 상황에서는 사장님이 손님을 "만들어" 온다

👉🏻 (투자 적용) 무조건 사장님께 계속해서 이야기 하고 말씀 드리기

2. 리스크를 헷지한다는 것은 나에게 치명적인 것을 피하는 것

👉🏻 (투자 적용) 나에게 중요한 것이 무엇인지 득/실을 따질 것!

이렇게 전세빼기도 마무리하게 되었습니다.

전세를 빼면서 가장 중요하다고 생각한 것은

기준과 기한을 정하고 그에 맞게 건조하게 행동하며

빈도와 노출도를 현저하게 높인다면 뺄 수 있다는 것입니다.

또한 감정적으로 대응하지 않고 득/실을 따져 건조하게 요구하면 된다는 것을 배웠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

성공적인 전세빼기 응원드립니다ㅎㅎ

전세빼기 도와주신

빈쓰 튜터님 정말 감사랑합니다, 너무 많이 배웠습니다.❤️

에삼이들 도와주셔서 감사합니다. 계속해서 체크해주신 반장님, 미부님, 쟈부님 넘 감사해요. 특히 옷님 위로 덕분에 뺄 수 있었습니다.❤️

베쎈이들 도와주셔서 감사합니다. 상담주신 갱장님, 전화 돌려주신 무적님 넘 감사해요.

그리고 투자할 수 있게 해주신 라즈베리 튜터님 감사합니다.

뺄 수 있다고 응원주신 나둘, 킬장님, 허씨님, 챠차님, 모두 감사합니다.

그리고 이 글을 읽어주시는 모든 분들께 감사합니다!(모두 전세 빠진다!!!)