[열중 4강 후기 따뜻한로봇] 5순위 시세표 만큼은 만들자

4강
투자의 정석
현재 투자시장 완벽분석

여기서 중요한것은 잃지않는 투자의 반복

어느곳에 투자를 해야할까요?
더 좋은것에 투자하고싶어요

Part 1 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

• 수도권과 지방의 차이 : 크기, 수요, 전세가율

  - 현시점 투자금 : 광역시 1억, 중소도시 5천만원

• 지방은 전세와 매매가 같이움직인다
• 가격 상승폭 수도권 대비 적음 (1~3억)
• 소액투자 + 입주물량 없는곳 투자하는것이 중요함
• 현시점 투자금 
  - 서울4급지 3억이상 
  - 수도권4급지 2억이상
• 입지독점성이 높은 곳 투자

• 수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유
  - 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속됨 

  - 지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이있으면매매가 상승흐름으로 갈 가능성이 높음 
  - 수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰곳이 많기때문에 상승흐름으로 가는데 시간이 걸릴가능성이높음 
  - 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등 + 기준에 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수진행

• 매매가를 먼저보자.

Part2  수도권/지방 투자로 5억 버는 방법

• 나에게 맞는 수도권투자찾는법
• 수익올리는 수도권 투자의사결정법
• 잃지않고 더버는 지방투자찾는법
• 수도권과 지방 비교평가방법

Part 2-1 나에게 맞는 수도권 투자 찾는법
step1 입지독점성 강남1시간이내 (우선순위) 업무지구 1시간 이내 갈수있는지역 
step2 전세가율 확인  지역 평균 전세가율 60% 이상
step3 내 투자금으로 가능한지역 지역평균투자금확인 
step4 저평가 단지 찾기 절대적저평가(전고대비-20%) -> 상대적 저평가 
step5 투자단지 선택 내투자금에 부합하는단지중 가장좋은단지선택

• 금액대별 가장 좋은 아파트 파악 (5순위 시세표)
  - 업데이트주기는 한달에 한번
  - 더좋은단지가 나온다면 밀어내기 방식
  - 좋은흐름을 보이고있는 단지가있따면 지역전수조사 (매매 보합 or 하락 / 전세상승 )

• 수도권 투자를 위해 해야할일

  - 수도권 앞마당 만들기 
  1. 목표정하기  (1~2달 하나씩 앞마당 늘리기)
  2. 입지독점성이 있는곳부터 임장
  3. 수도권거주 + 수도권임장처음 
  - 회사or 집근처 임장 ->1기 신도시 확장 
  - 1기신도시
  분당 -> 평촌 -> 5일산 3산본 4중동 
  4. 지방거주 +수도권임장처음
  - 핵심지역부터 임장(강남권) ->나에게맞는지역

part 2-2 잃지않고 더버는 지방투자 찾는법
step 1 인구수가 많은곳 50만명 이상의 인구 규모
step 2 전세가율 확인 지역평균 전세가율 70% 이상 
step 3 입주물량 확인 투자시점 및 향후 2년간 입주물량이 적정한가 
step4 저평가 단지 찾기 절대적저평가(전고대비-20%) -> 상대적 저평가 
step5 투자단지 선택 내투자금에 부합하는단지중 가장좋은단지선택

• 인구규모가 클수록 기대수익도 큼 
   

Part 2-3. 수도권과 지방 비교평가 방법

• 가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기 (전고점)
• 더 많이 오를 수 있는 곳인지 찾기

• 목표 달성을 위해 지금 해야할 일 

  - 5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고싶나요 ?

     투자 목표, 앞마당, 시세트래킹 ,비교평가

  - 12월 투자 무조건 한다.

Part 3. 구해줘 주우이 ! 실전 Q&A

1. 메타 인지
2. 알고있는것을 행동으로 옮기기
3. 현재 시장에서 투자자로서 살아남기

• 좋은 것을 사라는 말의 의미

  - 좋은 거 사면 전세금 상승분 있음

  - 변하지 않는 것에 집중 ! = 가치 

     호재에 집중 X

• 성장하고 싶은 투자자의 앞마당 관리법  

  - 시세트레킹 

  앞마당5개 이하면 한지역당 20개 총 100개

  임장지역10개 되면 총 100개 

  - 5순위 시세표

• 매수 잘하는 방법

  - 안 깎이더라도 사는게 중요

  - 잘하는 부동산 사장님 만나야한다

  - 내가 살사람이라는걸 알리는것 

• 첫투자의 불안감

  - 첫투자하고 달라진다

  - 첫투자 100% 확신 X 

  - 경험이 중요하다

• 2주택 갈아타기 VS 다주택자 포지션

  - 목표 : 경제적 자유

    2채로는 어렵다 → 다주택 

    2주택자 취득세 8.4% 5억이면 4천만원

  - 좋은주택 찾지못하면 2주택  찾으면 다주택 

• 대출 이용해 투자를 진행해도되나요 ?

  - 대출 → 6개월 안에 갚을 수 있다. OK

• 매전 상관관계

  1. 전세가 하락 → 매매가 보합 or 하락 경우 많음

  2. 전세가 상승 → 매매가를 치고 올림

  3. 상급지 일수록 전세 가격에 대한 매매가격의 반응이 빠름

• 첫번째 투자보다 더나은 투자 하는법

  1.  첫투자에서 한 실수 X

  2. 확신의 정도가 더 커질수 있도록 함

  3. Input 에 집중하는 것이 좋음

      투자자에게 input 은 독강이투 

      1달 4권 최소 2권 

      부동산 → 읽는 속도 올라감

      꾸준히 하는것이 중요 그래야 시장에 살아남을 수 있다. 

• 선호도 높은 단지 판단 방법

  - 자동차 브랜드 외제차

  - 차림새 패딩

  - 아이들 명품옷 폴로

  - 학군 O 교통 X 목동 > 학군 X 교통 O 관악구 

  - 어디를 비교하는지에 따라 달라진다

  - 비슷하다면 입지> 전고대비 많이떨어졌는가 > 전고점 > 현재가격

• 비교 평가 방법

  - 저평가 → 투자기준 (저환수원리) → 전세가율

  - 1. 가격고정 , 2. 입지고정

  - 마지막으로 모의 계약서 작성 (시험성적)

• 지역내 비교평가(은평구)

  - 수색증산뉴타운 > 녹본역 근처   (가격이 같다면)

• 다른 지역 간 비교 (강서구 VS 서대문구)

  - 강서구

  1. 마곡 생활권 V

  2. 등촌/가양 생활권

  3. 염창 생활권

  4. 우장산 생활권

  5. 방화 생활권

  - 서대문구

  1. 아현 생활권

  2. 서대문 생활권

  3. 독립문 생활권

  4. 홍제 생활권 V

  5. 가좌 생활권

  6. 홍은 생활권  

  - 마곡 수명산 파크 5단지 > 홍제 현대 (가격이 같다면 균질성, 업무지구, 살기편하다)

• 10평대 아파트에 투자해도 되나요

  - 해도 되는데 후순위

  - 등촌주공 3단지  20평대가 이미 너무 올라서 10평대가 따라올라갈때

  - 강남 10평대 싸게 나왔을때만

• 연식이 오래된 아파트 투자괜찮나요

  - 재건축 리모델링

  - 돈이 된다면 O 돈이 안되면 매도

  - 일단 분양이 많으면 좋음

  - 40평대 50평대 용적률 줄어듦, 17평대 18평대 용적률 늘어남. 따라서 용적률210% 이하가 좋음

  - 구축 매수 시점 : 1. 재건축 리모델링 이야기 나오지 않을때, 2. 매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을때 

• 매도 판단 기준

  - 매수 과학 매도 예술

• 질문 잘하는 방법

  - 가설 세운 다음 설명할 수 없다면.

  1. 현재 시세 검증

  2. 앞마당 중 비슷한 입지 가진곳과 가격 비교

  3. 왜곡된 흐름 있는지 확인

  4. 추후 투자 단지 검토 시 참고

• 서울 4,5급지 장점 단점

  - 서울 최고 전세가율

• 입지 좋은 구축 84 VS 입지 덜좋은 신축 59

  - 단기보유시 신축

  - 장기보유시 구축

• 종잣돈 부족한 사람의 투자방법

• 언제까지 해야할까요

  - 3년 

  1. 반짝임

  2. 슬럼프

  3. 루틴

  4. 보상

  5. 성공

• 책을 내것으로 만드는 법

  - 재독 

  - 후기 2권 쓴다. 6~10장 

  - 벤치마킹 3개  책마다 .

  - 독서 BM 노트 중요하고 시급한거 먼저

  - 휴대폰 X

  - 중요한 부분 표시해두고 다시 읽어보기

  - 요약, 느낀점, 적용할점 ! , 의문점

• 꼭해야하는 행동

  - 책 강의 통해서 기본기

  - 앞마당 많아야한다

• 포기하지 않는 방법

  - 2달에 1개

  1. 목표 구체적

  2. 목표안에서 의미와 재미

  3. 될때까지 반복

• 살아 남은 이유

  - 120% 

  - 해내세요!

  - 성취 = 재능 * 노력 

  - 3월 4월 5월 계획 임장지 선정