관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이

4강
투자의 정석
현재 투자시장 완벽분석
여기서 중요한것은 잃지않는 투자의 반복
어느곳에 투자를 해야할까요?
더 좋은것에 투자하고싶어요
Part 1 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법
수도권과 지방의 차이 : 크기, 수요, 전세가율
- 현시점 투자금 : 광역시 1억, 중소도시 5천만원
수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유
- 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속됨
- 지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이있으면매매가 상승흐름으로 갈 가능성이 높음
- 수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰곳이 많기때문에 상승흐름으로 가는데 시간이 걸릴가능성이높음
- 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등 + 기준에 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수진행
Part2 수도권/지방 투자로 5억 버는 방법
Part 2-1 나에게 맞는 수도권 투자 찾는법
step1 입지독점성 강남1시간이내 (우선순위) 업무지구 1시간 이내 갈수있는지역
step2 전세가율 확인 지역 평균 전세가율 60% 이상
step3 내 투자금으로 가능한지역 지역평균투자금확인
step4 저평가 단지 찾기 절대적저평가(전고대비-20%) -> 상대적 저평가
step5 투자단지 선택 내투자금에 부합하는단지중 가장좋은단지선택
수도권 투자를 위해 해야할일
- 수도권 앞마당 만들기
1. 목표정하기 (1~2달 하나씩 앞마당 늘리기)
2. 입지독점성이 있는곳부터 임장
3. 수도권거주 + 수도권임장처음
- 회사or 집근처 임장 ->1기 신도시 확장
- 1기신도시
분당 -> 평촌 -> 5일산 3산본 4중동
4. 지방거주 +수도권임장처음
- 핵심지역부터 임장(강남권) ->나에게맞는지역
part 2-2 잃지않고 더버는 지방투자 찾는법
step 1 인구수가 많은곳 50만명 이상의 인구 규모
step 2 전세가율 확인 지역평균 전세가율 70% 이상
step 3 입주물량 확인 투자시점 및 향후 2년간 입주물량이 적정한가
step4 저평가 단지 찾기 절대적저평가(전고대비-20%) -> 상대적 저평가
step5 투자단지 선택 내투자금에 부합하는단지중 가장좋은단지선택
Part 2-3. 수도권과 지방 비교평가 방법
목표 달성을 위해 지금 해야할 일
- 5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고싶나요 ?
투자 목표, 앞마당, 시세트래킹 ,비교평가
- 12월 투자 무조건 한다.
Part 3. 구해줘 주우이 ! 실전 Q&A
좋은 것을 사라는 말의 의미
- 좋은 거 사면 전세금 상승분 있음
- 변하지 않는 것에 집중 ! = 가치
호재에 집중 X
성장하고 싶은 투자자의 앞마당 관리법
- 시세트레킹
앞마당5개 이하면 한지역당 20개 총 100개
임장지역10개 되면 총 100개
- 5순위 시세표
매수 잘하는 방법
- 안 깎이더라도 사는게 중요
- 잘하는 부동산 사장님 만나야한다
- 내가 살사람이라는걸 알리는것
첫투자의 불안감
- 첫투자하고 달라진다
- 첫투자 100% 확신 X
- 경험이 중요하다
2주택 갈아타기 VS 다주택자 포지션
- 목표 : 경제적 자유
2채로는 어렵다 → 다주택
2주택자 취득세 8.4% 5억이면 4천만원
- 좋은주택 찾지못하면 2주택 찾으면 다주택
대출 이용해 투자를 진행해도되나요 ?
- 대출 → 6개월 안에 갚을 수 있다. OK
매전 상관관계
1. 전세가 하락 → 매매가 보합 or 하락 경우 많음
2. 전세가 상승 → 매매가를 치고 올림
3. 상급지 일수록 전세 가격에 대한 매매가격의 반응이 빠름
첫번째 투자보다 더나은 투자 하는법
1. 첫투자에서 한 실수 X
2. 확신의 정도가 더 커질수 있도록 함
3. Input 에 집중하는 것이 좋음
투자자에게 input 은 독강이투
1달 4권 최소 2권
부동산 → 읽는 속도 올라감
꾸준히 하는것이 중요 그래야 시장에 살아남을 수 있다.
선호도 높은 단지 판단 방법
- 자동차 브랜드 외제차
- 차림새 패딩
- 아이들 명품옷 폴로
- 학군 O 교통 X 목동 > 학군 X 교통 O 관악구
- 어디를 비교하는지에 따라 달라진다
- 비슷하다면 입지> 전고대비 많이떨어졌는가 > 전고점 > 현재가격
비교 평가 방법
- 저평가 → 투자기준 (저환수원리) → 전세가율
- 1. 가격고정 , 2. 입지고정
- 마지막으로 모의 계약서 작성 (시험성적)
지역내 비교평가(은평구)
- 수색증산뉴타운 > 녹본역 근처 (가격이 같다면)
다른 지역 간 비교 (강서구 VS 서대문구)
- 강서구
1. 마곡 생활권 V
2. 등촌/가양 생활권
3. 염창 생활권
4. 우장산 생활권
5. 방화 생활권
- 서대문구
1. 아현 생활권
2. 서대문 생활권
3. 독립문 생활권
4. 홍제 생활권 V
5. 가좌 생활권
6. 홍은 생활권
- 마곡 수명산 파크 5단지 > 홍제 현대 (가격이 같다면 균질성, 업무지구, 살기편하다)
10평대 아파트에 투자해도 되나요
- 해도 되는데 후순위
- 등촌주공 3단지 20평대가 이미 너무 올라서 10평대가 따라올라갈때
- 강남 10평대 싸게 나왔을때만
연식이 오래된 아파트 투자괜찮나요
- 재건축 리모델링
- 돈이 된다면 O 돈이 안되면 매도
- 일단 분양이 많으면 좋음
- 40평대 50평대 용적률 줄어듦, 17평대 18평대 용적률 늘어남. 따라서 용적률210% 이하가 좋음
- 구축 매수 시점 : 1. 재건축 리모델링 이야기 나오지 않을때, 2. 매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을때
매도 판단 기준
- 매수 과학 매도 예술
질문 잘하는 방법
- 가설 세운 다음 설명할 수 없다면.
1. 현재 시세 검증
2. 앞마당 중 비슷한 입지 가진곳과 가격 비교
3. 왜곡된 흐름 있는지 확인
4. 추후 투자 단지 검토 시 참고
서울 4,5급지 장점 단점
- 서울 최고 전세가율
입지 좋은 구축 84 VS 입지 덜좋은 신축 59
- 단기보유시 신축
- 장기보유시 구축
언제까지 해야할까요
- 3년
1. 반짝임
2. 슬럼프
3. 루틴
4. 보상
5. 성공
책을 내것으로 만드는 법
- 재독
- 후기 2권 쓴다. 6~10장
- 벤치마킹 3개 책마다 .
- 독서 BM 노트 중요하고 시급한거 먼저
- 휴대폰 X
- 중요한 부분 표시해두고 다시 읽어보기
- 요약, 느낀점, 적용할점 ! , 의문점
꼭해야하는 행동
- 책 강의 통해서 기본기
- 앞마당 많아야한다
포기하지 않는 방법
- 2달에 1개
1. 목표 구체적
2. 목표안에서 의미와 재미
3. 될때까지 반복
살아 남은 이유
- 120%
- 해내세요!
- 성취 = 재능 * 노력
- 3월 4월 5월 계획 임장지 선정
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