결국엔 오르는 집 값의 비밀 도서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집 값의 비밀

2. 저자 및 출판사 : 김준영 지음 / 한국 경제 신문

3. 읽은 날짜 : 2025. 3.1~3.2

4. 총점 : 10점 

▷ 부동산 상황에 대해 일목 요연하게 잘 정리가 되어 있어서 이해에 도움이 많이 되었습니다. 부동산 사이클에 대한 이해와 수요 공급에 대해 반복해서 설명해 주었고 다양한 시장 변수들에 대한 것들도 대비할 수 있도록 풀어 준 책이었고 무엇보다 투자해야 할 지역에 대해 이야기해 주신 지역들을 관심 가질 수 있어서 좋았습니다.

STEP2. 책에서 본 것

1장 집값은 이렇게 만들어진다. - 전세의 이해

01. 전세가가 매매가를  밀어 올리는 이유 - 전세가가 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고 수익이 올라간 부동산도 가치가 높아지는 것입니다.

02. 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다. - 임대료의 상승률이 그 지역의 주택  가치로 이어지는 것입니다.

03. 서울은 왜 전세가율이 낮을까 - 전세 가격 상승률이 높고 이것이 미래 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나있기 때문입니다.

04.주택 가치 변호의 두 가지 경로 전세와 금리 - 자산 가치의 상승과 하락은 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝고 

금리의 하락은 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다.

05. 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들 - 전세가격 하락에서 나오는 매매가격하락이고 주택 가치를 평가하는 근본입니다. 전세자금대출 제도 시행으로 전세 가격 매매 가격의 변동성이 커졌습니다.

06.현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까 - 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며 전세가격의 변동성을 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 

2장 부동산 시장의 변동성과 자산 가치으이 변호를 구분하라.

01.부동산 시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이 - 자산 가치의 변화라는 장기적인 관점과 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 차이가 있습니다.

02. 자산 가치의 변화는 요구 수익률의 변화 - 금리에 영향을 받는 요구 수익률의 변화에 따라 자산 가치가 평가된 것입니다.

03. 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유 - 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는것은 불가능하므로 임대료가 중요합니다.

04. 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까 - 공급 부족하면 전세 가격 상승으로 인한 매매가격 상승이 일어납니다.

3장 움직이는 수요 어떻게 파악할까

01. 3년 누적 공급량에 주목하라 - 3년 누적 공급량을 살펴보면 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쵸 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

02. 인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까 - 지역 특성, 환경이 다르면 거래량에 차이가 생깁니다. 환경이 수요 거래량을 만들고 그에 신규 공급이 조절되면서 시장은 스스로 균형을 찾아가게 됩니다.

03. 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까 - 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다. 

04. 최대 수요를 찾아라 - 3년 누적 공급량으로 보면 수요와 공급의 균형점은 대략 7만 세대입니다. 7만 세대는 수요의 한계점입니다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

01. 수도권과 지방의 가장 큰 차이- 공간의 크기가 다르며 공급이 채워지는 시간이 다릅니다. 공간이 큰 수도권은 긴 상승과  긴 하락의 사이클이 만들어 지고 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다.

02. 서울 수도권 시장을 해석하는 법 - 공급량이 채워지면 전세가율이 떨어지고 시장이 다시 안정으로 가는 긴 사이클이 만들어지는 것이 서울 . 수도권입니다.

03. 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다. - 신규 주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.

04. 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까 -  적은 수요는 외부 변수의 영향을 크게 받거나 외부 투자자들에 의해서 왜곡되기 쉬워 가장 큰 위험 요인으로 꼽힙니다.  3년 누적 공급랸은 시장의 상승과 하락 환경을 만드는 강력한 힘을 가지고 있습니다.

05. 공급이 먼저냐 가격이 먼저냐 - 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장 환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다.

06. 부동산 사이클 공급이 만든다 - 수요와 공급의 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪게 됩니다.

07. 입주 물량과 매도 물량 무엇이 진짜 공급일까 - 지방의 경우 신규 입주 물량은 현 시점에서 바로 영향을 주는 것이고 서울 수도권에서는 신규 입주 물량이 점차 매도 물량이 되어 가면서 영향을 준다고 할 수 있습니다. 서울 수도권은 신규 입주 물량과 매도 물량의 영향을 동시에 받고 지방에서는 신규 공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.

08. 입주 물량의 파워는 과연 어느 정도일까 - 3년간 누적되는 공급량이 시장의 환경을 바꾼다는 사실이 통계로도 증명되었습니다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.

01. 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크의 차이 - 지방으로 갈 수록 수익률이 높다는 것은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다. 큰 도시로 갈수록 수익률은 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 합니다.

02. 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요 - 수도권의 경우 누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세 수급이 만나 일정한 상승 환경과 하락 환경이 조성되었을 때 변곡점이 발생함을 알 수 있습니다. 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 주소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요다는 것을 알 수 있습니다.

03. 성장하는 도시와 소명하는 도시의 명확한 차이 - 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높을 경우 성장하는 곳입니다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는 것입니다. 

04. 지방 소도시 여전히 기회는 있다 - 인구가 감소하는 곳이어도 도시의 경쟁력을 갖춘 곳인지 비교해 보는 게 좋은데 곧 환경적인 인프라는 더 많은 수요가 이동하며 거래를 만들어내게 됩니다.

05. 신축 아파트에 주목하라 - 성장하는 아파트의 중심은 신축 아파트가 될 가능성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 위치도 좋은 곳은 더욱 좋은 평가를 받을 것입니다.

06. 인구가 감소해도 가구수는 증가한다.

07. 수요 감소, 걱정할 이유 없다. - 수요가 감소해도 공급이 급감하게 되기 때문에 주택 시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있습니다.

08. 금리는 집 값에 얼마나 영향을 미칠까 -  금리가 크게 변동하는 기간에는 금리를 수익률을 훼손하는 단기변수로 이해한다면 주택 시장 전체를 큰 틀에서 크게 벗어나지 않게 전망할 수 있을 것으로 판단합니다.

6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

01. 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실 - 소득이 전세 가격을 따라가지 못할  때 월세가 늘어나게 됩니다. 임대인은 수요가 줄어 반전세 월세로 이동하게 됩니다.

02. 월세 오를 수 밖에 없는 이유 - 자산 가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때분에 그만큼 월세 가격이 올라갈 가능성이 높아집니다.

03. 월세가 늘면 공급이 감소한다 -  시세 차익과 월세를 통한 기대 수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다,

04. 매매 전세 월세 앞으로 이렇게 바뀐다. - 장기 관점에서 전세 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세 가격은 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격 상승도 어느 정도 성숙해 갈 것으로 생각합니다.

7장 부동산 정책 얼마나 효과가 있을까

01. 가격 변동성만 키우는 임대차 3법 - 급감한 전세 매물로 인해 전세 가격이 급등했고 매매가격도 급등했던 것을 모두 기억하고 있을 것입니다.수급 불균형으로 인해 전세가격 변동성과 매매가격의 변동성을 키우게 됩니다.

02. 가격 거품을 일으키는 전세자금대출 - 임대차 3법과 함께 전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격 불안을 유발할 수 있습니다. 

03. 역전세는 구조적인 문제 - 성장에 한계가 있는 상품들이 전세가율이 높아지고 공급 부족과 공급 과잉이 반복될 때마다 역전세 문제에 구조적으로 노출됩니다. 

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유 

01. 해석하기 나름인 통계

02. 미분양으로 시장을 판단하지 마라 - 미분양이 몇 달 감소하였다고 상승으로 전망하는 것은 매우 조심해야 되는 부분입니다.

03. 거래량 어떻게 봐야 할까 - 단기간의 변화를 보고 예측하는 것보다는 몇 년을 두고 움직이는 매매 거래량 추세와 입주물량의 흐름을 보고 에측하는 것이 현명한 방법입니다.

9장 어디에 투자해야 할까

01 성장하는 지역과 상품에 투자하라 - 지방은 인구 감소로 신축 중심으로 높은 상승률을 보이고 있습니다.

03 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트 -  지방은 빌라 수요와 함께 기축 아파트에 대한 수요가 급감하고 있습니다.

04 미분양은 언제나 기회의 상품 -  최근 인플레이션의 영향으로 분양가가 오르면서 공급이 어려워져 미분양은 더 큰 기회의 상품일지도 모릅니다.

10장 지역별 부동산 분석

01 수도권 부동산 분석 - 공급량이 줄어들고 있지만 전세가율이 올라가고 전세수급지수가 높아지기까지는 시간이 필요해 보입니다. 상승과 하락이 공존하고 있어 내부에서는 전세가율이 올라가며 상승 환경을 만들어가고 있습니다.

02 부산 부동산 분석 - 부산은 3년 누적 공급량이 감소하여 상승환경을 만들어갈 가능성이 큽니다.

03 대구 부동산 분석 - 그동안 공급이 많았다가 2025년을 기점으로 입주물량이 줄어들고 있기에 매매 거래량은 늘어 날 것입니다.

04 광주 부동산 분석 -  2025년 이후에는 적은 입주 물량으로 거래량이 반등할 가능성이 매우 높아 보입니다.

05 대전 부동산 분석 - 신축에 대한 수요가 잠재되어 있어 재고주택 상승 보다는 분양권이 좋은 선택일 가능성이 높습니다.

06 울산 부동산 분석 -  금리 상승으로 인해 수요가 감소했기에 잠재수요는 꽤 많이 남아 있을 것으로 판단됩니다. 2025년 2026년 입주 물량 부족으로 인해 가장 빠르게 매매 거래량이 증가하는 것도 예상해 볼 수 있습니다. 공급량 부족으로 2024년 3월 기준으로 지방 광역시 중에서 가장 높은 전세수급지수를 보여 주고 있습니다. 지방에서 가장 먼저 상승할 가능성이 있어 보입니다.

07 중소도시 부동산 분석

청주시 - 약간 물량이 많은 환경입니다.

천안시 - 인접한 아산으로 인하여 수요 공급과 매매가격 상승률이 상대적으로 덜 맞는 경향이 있습니다. 입주 물량이 많은 편입니다만 3년 누적 공급량은 1만 5348세대로 많다고 할 수 없기에 과다 공급에서 벗어날 것으로 보입니다. 보합 가능성 보임

전주시 - 공급 물량 부족으로 상승하고 있고 예정된 입주 물량이 크게 줄어 있기에 매매가 상승이 이어질 것으로 판단됩니다.

창원시 - 전체적인 큰 방향이 부산과 같이 하고 있습니다. 공급량과 매매가격의 상관관계가 낮은 곳이라고 할 수 있습니다.

하지만 적은 공급 물량으로 부산과 같이 움직일 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

포항시 - 많은 입주 물량이 몰려 있는 곳이 포항입니다.  여전히 어려운 시장입니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

집 값이 어떻게 만들어지고 어떻게 영향을 받는지 알게 되었습니다. 특히 부동산 사이클을 이해하게 되면서 전세가율의 중요성도 인지하게 되었습니다. 부동산 시장의 변동성을 알고 시장의 흐름에 맞게 대응해야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 수도권과 지방의 차이에 대해서도 이해하게 되었고 그에 맞는 투자전략을 잘 짜야겠다는 생각도 들었습니다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1호기 투자 시 전세가율 꼭 확인하기

주변 공급 물량도 필히 체크하기

역전세 대비하기

STEP. 책 속에 기억하고 싶은 문구

P 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다. 

p 103 부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며 상승한 가격이 다시 공급을 불러 오고 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다.

p 112 공급이 시장에 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세 수급지수입니다. 부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거 부족과 투자 수익률입니다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율입니다.