1.본 것

• 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유: 부동산의 전세 가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 수익이 올라간 부동산이 가치가 높아지는 것. 주택의 사용 가치인 전세 가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가된다.
• 서울의 전세가율이 낮은 이유: 전세 가격 상승률이 높고 이것이 미래의 기대 수익인 매매 가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나기 때문
• 수요 측면에서 인구 감소가 주택 시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구 수는 단기적인 주거 수요에 직접적인 영향을 끼친다.
• 외적, 내적 환경이 모두 반영된 지역의 수요가 거래량을 만들고 이러한 거래량에 걸맞게 신규 공급이 조절되면서 시장은 스스로 균형을 찾아간다.
• 수요가 많은 지역 찾기: 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳
• 수도권과 지방의 차이: 공간의 차이로 인해 수도권은 높은 전세가율과 낮은 전세가율 사이의 폭이 크며, 지방은 높은 전세가율 안에서 작은 폭으로 움직인다.
• 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고 서울, 수도권은 재고주택이 누적되어 시장환경을 만들어 공급에 영향을 주는 후행시장이다.
• 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 지표 중 하나는 자가 보유율임. 새로운 수요 →임대료 상승 → 투자자 진입 → 임대물량 증가

2.깨달은 것

강의에서 공급량을 분석할 때 3년간의 공급량을 기준으로 하는데 그것이 우리나라의 아파트 위주 주거 형태에서 기인한 것이라는 것을 알게 되었다. 저자는 지방은 공급량이 선행지표이고 서울, 수도권은 후행지표라고 하였다. 강의에서는 서울,수도권의 경우에도 입지분석시 3년 공급량을 기준으로 하여 왔기에 책의 내용이 잘 이해가 되지 않는 부분이 있었다. 부동산 시장을 정확하게 예측하려고 한다면 고려해야 할 요소는 많겠지만 초보 부동산 투자자에게는 3년 공급량을 기준으로 판단해도 되지 않나 싶은 생각도 든다. 

새로 알게 된 것은 서울의 전세가율이 낮은 이유는 서울 아파트의 미래 기대수익이 크고 이 기대치가 현재 가격에 반영되어 있기 때문이라는 것이다. 내가 살고 있는 지역도 전세가율이 많이 낮은 편인데 과연 미래 기대수익이 크게 반영되어 있어 그런 것인지 의문이 들었다. 기대수익에는 지역 발전에 대한 기대, 미래 성장과 개발에 대한 기대치가 반영되어 있다. 그렇다면 내가 살고 있는 지역도 미래 성장이 기대되는 곳이라는 것일까? 한 가지 요인으로만 현상을 해석하면 오류가 있을 수도 있을 것 같아 이 문제에 대한 해답은 차차 찾아보기로 하였다.

바로 전에 읽었던 [부동산 트렌드 2025]와 비교해 보면 두 저자 모두 부동산 시장에 정부의 개입이 그다지 효과적이지 않다는 입장이다. 그것은 결과적으로 모두 확인할 수 있는 것이지만 [부동산 트렌드 2025]의 저자는 자유시장 원칙을 좀 더 강하게 주장한다. 그럼에도 불구하고 두 저자의 의견이 다른 부분은 임대차2법 부분이다.

이 책에서는 임대차2법이 가격 변동성을 키운다며 실효성에 의문을 갖는다. 그 이유로는 ‘2년+2년’의 기간 동안 임대를 줄 수 없는 상황의 임대인은 투자자로서 시장 참여가 줄어든다는 점, 전월세 상한제로 임대 기간 종료 후에 시장의 가격을 모두 반영하면서 가격 변동성을 높일 가능성이 크다는 점을 들었다.

반대로 [부동산 트렌드 2025]의 저자는 임대차2법 실행 후의 부작용은 시장의 자기조정을 거쳐 없어졌으며 그 후의 전세가 폭등은 다른 정책 실패로 인한 것이라고 주장한다.

두 주장을 놓고 따져봤을 때 이 책의 저자의 주장은 특수 상황을 너무 확대 해석 하는 게 아닌가 하는 생각이 들어 받아들이기 어려웠다. 또한 다른 나라에 비해 세입자에 대한 보호가 적은 현실에서 다소 가격 변동성을 가져온다 하더라도 임대차2법의 필요성을 피력한 쪽이 더 설득력 있다고 생각된다. 

3.적용할 것

• 내가 사는 지역의 자가보유율과 매매 거래 건수 확인해 보기 → 이 지역에 대한 수요를 알아볼 수 있다

• 이 지역의 전세가율이 낮은 이유 생각해 보기 → 미래 기대수익이 높은 지역인지 판단할 수 있다