[지기15기 28조 미르바나] 3주차 강의 후기 - 희망회로 금지. 정찰병과 함께

1.비교평가

1개 지방 도시의 가격이 싼지 비싼지는 그 하나로만 파악할 수 없다.

비슷한 위상의 도시끼리 비교해봐야 한다.

지방 소도시는 인구가 곳 수요로 연결 될 수 있기에 인구의 크기가 위상이 된다.

비슷한 인구를 가진 도시의 전고점, 현재의 매매/전세가, 그리고 전고점에서의 하락/상승율을 비교한다.

C, D 지역은 각각 인구가 10만 가량 적은 중소도시와 비교했을 때,

지난 전고점에서 더 높은 매매가를 기록했지만 지금은 더 많이 하락한 상태다.

그래서 현재 더 낮은 매매가를 보이고 있다.

이것 만으로도 C, D 지역은 타 지방중소도시 대비 오르지 못하고 있다.

가격이 눌려있는 상태, 즉 저평가 되어 있는 상태다.

지역내 단지도 마찬가지다.

같은 가격이면 뭐가 더 싼지.

저평가 찾기, 판단의 핵심은 '비교평가'이다.

2.지역 개요 - 성장 배경 부터 접근

지역 분석의 시작은 그 도시의 역사를 파악하는 것이다.

도시가 어떻해 형성되었는지 알아보는 것이 시작이다.

C, D 지역은 현대에 이르러 고유 산업을 기반으로 발전한 도시다.

그래서 산업단지 중심으로 주거지가 확장되어가는 형태를 보인다.

시기별로 주거지 생활 권역이 어떻해 확장되어가는지 추세를 볼 수 있어,

그 흐름을 따라가다 보면 ,

섞어도 준치 지역, 지금 뜨는 지역, 안 좋은 지역을 대략 구분할 수 있는데 까지 이른다.

지역의 맥락이 보이고, 먼저 알고 가게된다.

모르고 가면 현상만 바라보게 된다.

현상만 봐서는 이해할 수 없다. 수긍할 수 없다.

D지역은 원도심은 어수선해서 생활권이 잘 정비되어 있지 않다.

언듯 봐서는 안 좋은 곳으로 판단할 수 있다.

하지만 도서 성장 배경을 통해 거주민들이 여전히 선호하는 곳임을 알고 있다면

다른 프레임으로 볼 수 있다. 현상의 이면을 볼 수 있다.

3.인구감소하는 지역 투자 해도 되나?

충청 일부 도시는 예외로 하고,

지방 광역시를 비롯해 대부분의 중소도시 인구는 감소하고 있다.

인구 감소는 수요/구매력 감소로 이어지기에 집값 하락에 영향을 줄 수 있다.

하지만 그 와중에도 오르는 곳, 오르는 단지는 있다.

바로 사람들이 여전히 선호하는 곳, 선호하는 단지다.

인구가 줄어드는 상황에서 선호도 파악은 더욱 중요하다.

부동산 투자는 매수하는 순간 결과, 즉 수익의 차이가 발생하기에

선호도 차이를 따져가며 세밀하게 따져 결정해야 한다.

선호 = 전고점 뚫고 상승

사람들이 선호하는 곳의 선호 단지를 미리 파악해 두는 것이 중요하다.

선호단지를 파악하는 방법 중 하나가 매매가 추이를 보는 것이다.

오르락 내리락 하는 곡선에서 전고점을 계속 뚫고 올라가는 곳을 주의깊게 봐야 한다.

출렁이는 사이클에도 뚫고 뚫고 계속 우상향하는 선을 가진 단지가 선호하는 단지다.

인구가 감소하는 지역에도 기회는 있다.

4.뭐든 지도에 올려보기

수치 그래프에서 끝내지 않고

무엇이든 지도와 매칭 시켜보고 올려봐야 한다.

지도를 보고 또 보고 더 보고, 실제로 가본다.

그러면 눈을 감아도 선하게 머릿속에 지도가 펼쳐진다.

5.중소도시에서의 공급물량

중소도시는 저마다 개별적인 흐름을 가진다.

이 흐름은 '공급량'의 영향을 많이 받는다.

지역의 인구가 곧 수요가 되기에,

한 순간 공급량이 급격하게 늘어나면 수요/공급 원칙에 의해

가격이 직접적으로 영향을 받는 경우가 많다.

따라서 꾸준히 공급물량을 확인하는 것이 중요하다.

가격이 싸지만 공급물량이 많은 시장 - 하거나 기다리거나w/ 정찰병

공급량이 적으면서 가격까지 싸면 트리플 ok다.

문제는 가격이 싼데 공급량이 많은 시기다.

가격이 싸기에 얻을 수 있는 기대수익과,

공급과잉이라는 리스크를 철저히 들여다보고 따져봐야 한다.

기대이익이 더 크다면 용기를 가지고 투자하면 된다.

하지만 기대이익이 리스크를 상쇄하지 못한다면?

기다리면 된다. 내 여건과 기준에 맞을때까지.

기다리면서 정찰병에게 일을 시킨다.

6.미분양 관리지역의 의미

공급량을 다 받아주지 못할때 미분양이 발생한다.

이 미분양 수치가 적정 공급량에서 2%이상이 되면 '미분양관리지역'으로 선정된다.

건설사들은 시기가 되면 프로젝트를 멈춘다. 가까운 미래에 공급량 부족이 다가올 수 있다.

쌓여있는 잉여물량이 시간이 흐름에 따라 해소되는 조짐을 보인다.

미분양 물건의 평균 이하로 내려오는 즈음 되면 매매지수는 오르기 시작한다.

공급보다 수요가 커지는 시점이 다가온다.

이때가 투자 효율이 좋은 시기일 수 있다.

하지만 넋놓고 기다기만 하면 안된다.

선호도 높은 단지는 이 시점 이전에 이미 움직이기 시작하기 때문이다.

미분양 수치가 줄고 '미분양관리지역'에 해재가 좋은 시그널일 수 도 있고,

그렇지 않을 수도 있다.

공급량 부족이란 호황을 노리며 건설사들은 앞다퉈 분양을 하고,

가까운 미래에 다시 공급량 급격히 증가할 수 있기 때문이다.

7. 희망회로 금지

'미분양이 이렇게 쭉쭉 빠지고 있으니 곧 오르지 않을까?'

'30년도 더 된 단지인데 재건축되지 않을까?'

'이 호재가 곧 힘을 쓰지 않을까?'

될 수도 있지만 정확히 어떻해 될지 모를 미래에 배팅을 하는건 투기다.

근거 없는 긍정 프레임으로 섯불리 희망회로를 돌려서는 안된다.

가능한 모든 리스크와 마주하고,

얻을 수 있는 기대이익,

이 두가지를 철저히 고려해서 선택해야한다.

그래야 대비하고 대처하고 책임질 수 있다.

그래서 BP

1. 입주 캘린더 만들기
2. 월간 시세트레킹 지금 시작하기
3. 희망회로 금지