열반스쿨 중급반 2강 후기 [열반스쿨 중급반 31기 49조 미르바]

"전세 레버리지 투자"는 잘 사는 게 다가 아니다.

전세 계약을 체결해야 완성되는 투자이기 때문이다.

난이도로 따지면 매매계약 보다 전세 계약이 더 높다.

매매계약은 충분한 시간을 들여 고르고 고를 수 있다.

사는 게 파는 것보다 쉽기도 하다.

반면에 전세 계약은 내 물건을 필요로 하는 사람을 찾아야 한다.

시간도 제한적이다.

그러니 전세 전반에 걸친 사항을 알고 대비해야 한다.

가격

살 때 사람들이 좋아할 물건을 싸게 사는 것이 출발점이다.

좋은 물건을 싸게 사면, 전세금도 낮게 설정할 수 있기 때문에 내 물건의 순위는 올라갈 수밖에 없다.

싼지 비싼지 적당한지 알려면 경쟁 물건들의 가격을 봐야 한다.

우선 단지 내, 생활권 내 물건의 전 세 개수와 시세를 조사해서 적정 시세를 도출해낸다.

그리고 향후 해당 지역 내 그리고 영향을 주고받는 지역의 공급 추이도 따져봐야 한다.

기간

계약 시기와 기간도 중요하다.

가격에 영향을 미치는 공급은 기간 설정에도 영향을 미친다.

입주량이 많은 기간, 수요가 줄어드는 비수기는 피하거나 서둘러 계약을 마무리하는 것이 좋다.

아울러 나의 포트폴리오에 따라 한 시기에 여러 계약 건이 몰리지 않도록 조정해야 한다.

협상

전제 세팅에 대한 전략이 섰다면 협상을 통해 계약을 풀어가야 한다.

핵심은 상대방의 이해관계를 파악하는 것이다.

매임 단계부터 주의 깊게 매도자의 상황에 주의를 기울여 한다.

원하는 것을 알아 들어주고, 문제점이 있다면 해결에 도움을 주며 내가 원하는 방향으로 계약을 이끌어 갈 수 있다.

주의사항 트렌드

'전세사기'문제 등으로 전세 계약에서도 전세 대출 보험 가입자가 늘어나고 있는 추세다.

따라서 전세가율이 높은 지방 물건에 대해 담보 인증 범위를 염두에 둬야 한다.

법인 전세, 반려동물 등등은 생소하고 꺼려지는 요소이다. 전세가 귀한 상황에서는 가려 받을 수 있겠지만 좋지 않은 시기에 거르고 피하면 공실의 리스크를 짊어져야 할 수도 있다. 여유 부릴 수 없는 상황에서는 과감히 받아들여야 한다. 대신 충분히 알고 대비해야 한다.

결국,

매매계약과 전세 계약은 함께 가야 한다.

매수 준비 단계부터 전세 세팅을 염두에 둬야 한다.

사람들이 원하는 좋아하는 물건을 골라서 싸게 사야 한다.

이것이 기본이고, 전세 세팅 기술이 맞물렸을 때 하나의 좋은 투자를 일단락 시킬 수 있다.