[북리뷰 256] 부동산 투자의 정석 - 김사부

부동산 투자의 정석

김사부

무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

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지금 시점에서 우리는 어떤 걸 생각해 볼 수 있을까? 1시 신도기의 10년 후 모습은 어떻까? 1기 신도시가 10년 후면 이미 지은 지 40년이 넘는다.

중요한 것은 이것이다 .미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다. 따라서 우리의 전략은 이것이다. 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다. 긴 기간 동안 충분한 현금흐름을 발생시키고, 오랜 세월이 지나서는 시세차익까지 얻을 수 있는 투자! 자로, 이러한 일로 이 단순한 투자법은 막강하다.

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투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 전세 보증금 상승분으로 재투자를 하는 방법을 보라. 그저 1년에 1채씩 매입하는 것이다. 1년에 1채의 부동산을 마련하기 위해서는 1년 낸낸 관련 공부를 하기는 쉽지 않다. 1~2년 정도는 할 수 있어도 3~4년째가 되면 언제 그랬느냐는 듯이 무심해지기가 쉽다. 일반 투자자들은 너무 뜨겁거나 너무 차갑다. 

전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

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전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정 할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.

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'공부했으니 지금부터 돈을 벌 수 있을 거야' 라는 생각 대신, '공부한 덕에 지금부터 좋은 대상을 알아볼 수 있게 되었으니, 계속 찾으면서 기다릴 거야' 라고 생각해야 한다.

그렇게 하면 1년에 하나 정도는 충분히 찾을 수 있다. 그게 아니더라도, 2년에 하나 정도는 찾을 수 있다. 만약 2년 만에 하나를 찾았다 해도, 이를 통해 충분한 자금이 나오는 데까지 걸리는 시간은 고작 1~2년 늦어지는 것뿐이다. 그러니 투자할 것이 없을 것 같다는 소리는 더는 하지 말자.

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'내 집만은 사는 것(to buy)이 아니라 사는 것(to live) 입니다.'

좋은 환경에서 안정적으로 거주할 수 있으면 되는 것이지, 꼭 그 집을 소유할 필요는 없다. 돈만 있으면 얼마든지 좋은 집에서 거주할 수 있다. 반드시 내 집을 소유해야만 주거가 안정되고 모든 생활이 풍성해지는 건 아니다. 오히려 달랑 집 한 채만 있어서 매번 쪼들리고 미래가 없는 삶을 살게 되어 더욱 불란하게 될 수 있다.

결론이 무엇인가? 거주해야 할 내 집은 다음과 같은 시스템으로 해결하라는 뜻이다.

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자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함은 당연하게 생각하면서, 순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자.

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투자는 불활기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부른다. 그럼 고수가 아니면 투자할 수 없는 것인가? 그렇지 않다. 최고의 타이밍은 지나갔다고 해도 좋은 투자를 할 수 있는 방법은 얼마든지 있고, 좋은 투자를 하면 긴 시간이 흐름 뒤 상당히 좋은 성적을 거둘 수 있다.

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임대료의 핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다. 이는 그저 부동산은 '매매가가 오른다'는 개념에서 보는 것과는 다르다. 부동산의 매매가가 오른다는 건 당장 이 물건을 매수하고 싶어 하는 사람들이 나타난다는 개념이다. 그러나 임대료의 개념은 이와 다르다.

'조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?' 라는 개념에서 접근해야 한다. 이러한 수요가 즉각적으로 부동산 매매가에 반영되는 것은 아니지만, 지속적으로 매매가를 올리는 역할을 하게 될 것은 분명하다.

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'조건이 비슷한데 저평가가 된 이유' 가 무앗인지?

부동산이 저평가 되는 데는 반드시 원인이 있다.

원인을 찾을 때 활용할 수 있는 아주 중요한 팁을 하나 알려주자면, 다양한 원인을 찾을 것이 아니라 매우 결정적인 원인 한두개를 찾는데 집중해야 한다는 것이다. (킬링 포인트)

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투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다.

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정석1. 대단지 아파트를 골라라

정석2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라

정석3. 로열동, 로열층을 택하라

정석4. 면적은 85m이하가 좋다

정석5. 역세권 아파트를 골라라

정석6. 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라

정석7. 성장성이 있는지 따져보라

정석8. 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라

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책의 느낌표

알에이치케이

'여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.'​

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유튜브를 통해 접한 김사부님의 책이다. 영상을 통해서도 많은 인사이트를 얻었지만 책을 통해 더 깊은 내용들을 배울 수 있었다. 아파트 투자만이 아닌, 오피스텔, 상가, 다세대 주택까지 투자하는 방법과 주의점에 대해 가감없이 설명하는 책이다. 22년 발간이라 시점이 다소 아쉽지만 책의 전반부 내용은 제목처럼 부동산 투자의 정석으로 볼 수 있는 부분이다. 두꺼운 책이지만 재밌게 읽은 책이다. 추천!

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