[열중 33기 독서로 마음근6 0(공)부 하조 10억순자산] 2주차 수강 후기- 입지,가치분석을 하는 방법을 다시 배운 강의

유진아빠님의 2주차 강의를 듣고..

7월 열기반을 시작으로 5개월 가량 월부생활을 하면서 나름 임장도 꾸준히 하려고 하고 임보도 작성하면서 나만의 앞마당을 만들려고 노력하고 있었는데.. 이때까지 내가 임보를 작성하면서 임장을 하면서 놓치고 있던 부분을 이번 유진아빠님의 강의를 통해 구석구석 채워넣는 느낌이었다.

1.저평가란

내가 이전에 강의를 듣고 혼자 저평가에 대해서 결론내린것은 너무 단순했었다..

저평가는 입지대비해서 판단하는 것도 맞지만, 가격의 추세로도 판단 할 수 있다.

그리고, 저평가를 판단하기 위해서는 앞마당의 입지분석이 명확히 되어 있어야 한다.

그래야 비교 통한 저평가 여부 판단이 가능하다는 것!

->임보를 쓰면서 저평가를 판단하기가 어려웠다.. 아래 2가지를 통해 저평가 판단을 할 수 있게 하자.

1) 저평가의 2가지 정의를 같이 생각하고 단지를 볼 것! 2)입지분석을 소홀히 하지 말고 꼼꼼히 정리할 것!

2.환금성

"매도가 불가능하면 가격이 올라도 의미없다"

수익률/수익성도 중요하겠지만 우선 고려해야 하는것이 환금성이다.

환금성을 고려한 매매기준을 설정하고, 이 원칙을 지키는 투자를 해야한다.

(그리고, 저가치는 피할 것!!!)

->나만의 투자원칙을 명확히 세우고 이를 지키는 투자는 필수다.

3.수익률

수도권 내 투자는 장기투자일 경우가 많은데 이 경우 예상 수익률은 연 20프로 정도 수익이 날지를 매매가 뿐 아니라 다른지표도 활용해서 판단해 볼 수 있다.

->예상수익률을 이전 지표를 활용해서 판단할 시, 전고점 대비 뿐 아니라 타 지표도 활용해서 같이 생각해 볼 것!

4.원금보존

가수요로 인한 상승은 실수요가 까지 빠질 수 있다는 점을 생각하고 투자해야 한다.

실수요가 높은 곳에서 얼마나 높은 전세가율로 투자 했느냐가 중요하다.

5.리스크

리스크가 크다고 무조건 매매를 피할 것은 아니다. 미래가치를 고려 & 리스크를 감내할 수 있는 수준인지를 보고 매매할지 판단해야 한다. 잔금리스크는 정량적으로 어디까지 커버가 가능한지를 실제로 따져봐야 한다.

->2가지 리스크가 내가 감당 가능한 수준인지를 따져 보자

->특히, 잔금은 영혼까지 끌었을때 내가 커버 가능한지를 숫자로 뽑아야 한다

*매도인이 변심했을때 대응가능할까? 근거확보 , 중도금 넣기

임보관련해서는 내가 기존에 무엇이 잘못되었고 어떤게 부족했는지를 많이 느꼈다.

분임을 내가 갈 수 있는 시간에 가다보니 거주민들이 어디로 왔다갔다하고 어디에서 주로 생활하는지 등을 볼 수 없었는데, 그러다 보니 생활권 분석이 제대로 안됐다는 걸 느꼈다.

->저녁, 오후, 아침시간 분임 해야 한다. 분임할 수 있는 시간이 한정적이면, 우선 가능한 시간에 하고 나중에 단임하면서는 다른시간대에 가보면서 거주민들의 생활을 같이 볼 것!

역세권이라고 무조건 좋은게 아니다. 거주민 입장에서 어떤게 편리할지 따져 봐야 한다.

->기존에는 임보 작성 시, 역에서 가까운 거리에 따라 입지 선호도를 판단하는 경향이 있었다. 실제 거주민 입장에서 다시 생각해보고 따져볼 것!

인구분석은 부동산 지인 보다는 아실로 절대축을 맞춰놓고 동별로 비교해 봐야 한다. 그래야 동별 비교가 명확히 된다.

->통계청 통해 엑셀, 그래프 만들어서 분석할 것!

시세분석은 매매평당가/전세평당가를 표로 정리해서 비교해보는게 필요하다는걸 처음 알았다.

->표로 정리하여 단지임장 전 시세에 따른 동별/지역별 가치를 생각해 볼 것!

->단지시세작성은 색깔을 일관되게 표시해서 혼선 없게 가시성 높일 것!

이번 유진아빠님의 강의를 통해 저환수원리를 디테일하게 판단할 수 있는 기준을 잡고 제대로 된 임보를 작성하는 법을 배울 수 있어 너무 좋았다. 유익한 강의 너무 감사드립니다.