서기반 3강 강의 후기 [서기반 8기 70조 10억순자산]

주우이님의 강의는 내가 가야하는 투자방향에 대해 자세하게 생각해보게 하였다. 메타인지를 가지고 내가 할 수 있는 최선의 투자는 무엇일까? 가치투자로 내가 원하는 목표를 달성가능할지, 갈아기까지 고려한 가치투자 혹은 소액투자위주의 투자, 어떤부분이 더 최선일까. 내가 가치투자를 잘 할 수 있을까. 경험쌓기위한 소액투자 우선이 낫지 않을까. 투자방향에 대한 고민이 계속되고 있다.

->매일 일기 통해 최선을 고민해보고 나중에는 투자코칭까지 생각해볼 것. 당장 할 수 없는것 때문에 방황하지말고 일기로 생각을 정리하고 당장 할것에 집중하는 습관 만들 것.

1.시세 흐름 파악하기

중장기적으로 전세매물감소에 따른 갭 감소 예상.

현재 전세가율 50프로 수준. 과거에 보면, 60,70프로까지 오르는데 각 2년 정도 걸림.

->앞으로 2년내 소액투자기회 올 수 있으니, 앞마당 꾸준히 만들것.

->대장 아파트들은 갭이 70프로 이상 붙기 힘든것 생각하고, 붙는기간이 짧다는것 유의할 것.

분양 실거주 의무 폐지 되지 않으면 전세매물감소는 더 빨리 올 수 있음.

->전고점 대비 매매가 하락률 큰(25프로 이상) 단지, 전세매물 증가 추이 및 전세 최저가 거래여부 모니터링 할 것.

2.서남권 분석

서남권 입지분석은 서남권 내 양질에 일자리에 접근성 확인이 중요 (강남, 마곡, 구디/가디)

또한 부동산 침체기 발생한 호재가 아직 반영되지 않은 단지들이 있으니, 이런부분은 비교평가시 플러스 요소로 볼 것

->지하철 접근성, 업무지구까지의 시간 정리할 것

학군, 양천구 독보적.

초등학교 학급당 학생수 고학년 과밀.

경기도에서는 평촌 등.

->초등학교 학생수 고학년 과밀 항상 체크할 것

환경, 편의시설 뿐 아니라 자연환경 같이.

공급, 신규분양물량 터질시 인근은 어떻게 될지를 생각해보고 분양물량현황 숙지 해야 한다.실거주 의무 폐지되면, 둔촌주공 12000세데 쏟아지는 25년 1월, 인근 아파트의 기회가 올 수 있다.

->미리 분양현황 숙지하고, 행당 생활권 단지 분석하고 후보단지 선별해놓고 급매발생시 빠르게 매수 할 것.

*아직 공급예정량이 거의 없는 서남권은 향후 공급물량 발생 시 환경개선에 따른 가격상승 가능성 있으나 역전세 가능성에 대한 대비가능할지 생각해보고 투자해야 한다.

3.가치투자, 소액투자, 갈아타기

신길뉴타운 가격이 19년도 수준으로 떨어질까?

뉴타운 인근 단지들이 언제 갭이 붙을까?

평형이 다른데 같은입지의 단지별 가격이 붙을까?

소액투자후보단지는 미리 시세 체크를 하고 있어야, 전세가 붙을때 선점해서, 후발주자들이 몰려들어 전세가 떨어져 갭이 벌어져 소액투자가 아니게 되는 상황을 막을수 있다.

->전고점 대비 떨어진 금액대를 보고 가치투자 후보물건으로 고를것.

동일입지에 절대가 가 유사하면 넓은평형을 고를것.

갭이 작은단지들은 소액투자 후보물건으로 갭 시세 체크 계속할 것.