[열중_43기_96조_벨라] 2주차 강의후기_

1.대출 규제로 시작된 관망 흐름이 정치적 불확실성으로 더 강 해져 이사 수요가 급감. 전세 갱신물량 증가 대치,목동,

 중계 등 학군지 전세 상승세(대치>목동,중계)

2.서울수도권에서 입주가진행 되고 있는 지역(이문 장위 광명 평촌 등)은 전세 수요가 신축으로 몰리면서 기축 

아파트 전세 거래가 정체

3.지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복 신축이 많이 오르면서 구축까지 온기가 퍼짐 아직 

전세 회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 할 것.

전세 세팅 유형과 프로세스 정리

1.투자를 ‘집을 사는 행위' 로만 생각하기 쉬움 '집을 사서 전세를 놓는 것' 까지가 투자로 집을 사면 자연적으로 

전세가 빠지는 게 아니라는 것을 명심해야 함.

2.어떤집을 고르냐에 따라 전체를 맞추는 방법이 달라질 것 일반 적인 전세 셋팅 외에 부동산 시장과 투자 하는 

개인 상황에 따라 유리한 전세 세팅 방법이 있는 것.

3.'이집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지'를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요

-가격은 저렴 한데 공급이 있어 무섭다면? :임대 리스크를 줄일 수 있는 물건 선택 싸게 살 수 있는 기회 잡기.

-가격이 저렴 한데 공급까지 없는 상황이라면? :훨씬 싸게 살 수 있고 빠르게 투자금 회수까지 가능한 물건은 

전세를 올려 받으며 투자금 회수의 나가기.

-세낀 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계 = 이전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야함.

-매매계약시 임대 조건이 기록 되어 있는 전세 계약서 반드시 확인

①가계약 :사진 찍어 전송 부탁(확인후 가계약금 입금) ②계약일:사본 교부 받아 확인 ③잔금일:원본 교부  받아 

보관

-주인전세 주의사항

①만기시점공급-경쟁물량이 많아지는시기-전세만기 정하기 전 반드시 공급물량 확인

②매매가 상승시 전세 비협조-매도인이 손실을 봤다고 생각 감정상해 집을 잘 안보여줌- 매매계약서 작성 시 

‘집 보여주기 협조’ 특약 기재

③소극적 하자체크-본인 살던 곳으로 하자가 잘 인지가 안됨-누수등 중대한 하자 특약+관리사무소,아래층 방문

④근저당O_매매-전세 차액 매도인에게 지급

⑤근저당O 상환능력O_매도자가 근저당 말소_매매-전세 차액 매도인에게 지급

⑥근저당O 상환능력X_매도자가 다른대출 일으켜 근저당 말소_매매-전세 차액 매도인에게 지급

전세정리

①대출규제는 상승하던 집값을 붙잡고 투자할 수 있는 시간을 벌어 준 것. 소유권 이전하는 집에 대해 신규

전세대출을 중단하던 금융권이 25년 들어서며 규제를 완화->현제 시장에서 어려움X 

②전세가가 상승 하는 시장에서는 매매 가가 저렴한 전세 낀 물건을 매수 전세금을 회수하며 투자금을 줄이는 

투자를 할 수 있음.

③전세낀 물건과 주인 전세 물건은 공급이 많은 지역 잠금 리스크가 있는 투자자 서울 수도권 등 절대 가가 있는

 시장에서 조금 더 좋은 물건을 가질 수 있는 방법이기도 함

④집을 사서 전세를 셋팅하는 과정이 다 똑같은 게 아님 일반적인 전세셋팅도 있지만 전세낀,주인전세 등의

 특수한 형태도 있음 

⑤지금 이 물건을 선택한다면 앞으로 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야 나한테 적합한 물건인지, 투자 후 리스크를

 줄이기 위해 어떤 행동을 해야 하는지 대비할 수 있음

⑥특히 전세낀 물건과 주인 전세 물건이 어떤 특징을 가지고 있고 어떻게 선택해야 하는지 정리하는 건 물건 

선택의 범위

를 넓혀줄 것

-전세보증보험

①KB/매매/일반 ②90% ③승인시점

-단,생,공

①적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음

②단지->생활권->공급

단지 내에거 적절한 가격인지, 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교 해도 적절한 가격인지, 공급되는 

신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인 [소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요]

③매출 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라짐 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정

-공,수,포

①임대만료임에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수지연, 재투자기회상실

②공급, 수요, 포트폴리오

공급물량의 규모,시기,상세위치를 확인 영향권 범위 가늠. 본인이 투자하는 지역,단지,평형의 수요를 아는게 중요. 

보유 주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

③임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역. 한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게됨

-법인 특징

장점:비교적 높은 전세가(개인과 비교시) 임대차 3법 적용X(계약갱신청구권 사용불가,임대료5% 상한제한 없음)

단점: 전세권설정(제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약 가능, 전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능), 관리의

 문제

-법인 특약

①전세권 설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해)은 임차인이 부담

②계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지

③전세권설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출금지

④원상회복 반환 의무(금연 등)

⑤실제 거주할 개인을 특정한 정보(퇴거 청구 시 대비)

-부동산 시장 분위기와 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 임차인이 달라질 수 있음

투자 한다면 반드시 접하게 되는 기존 임차인을 승계(전세낀) 받거나 법인 임차인에 대한 정리 필요 임차인을 고를 

수 있을 때, 없을 때 투자자는 시장 판단이 빨라야 함

시기에 가장 적합한 선택을 하고(선택지마다 기회비용 계산) 본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요

-임대리스크줄이는법 

①입주 물량 등 임대 영향 미치는 요소 면밀히 파악. 시기에 적합한 물건을 선택 할 것

②임대 최고가를 고집 할 필요 없음(욕심&기회비용)

③시기별 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어
 

④안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아 본다. 다 가봐야 안다. 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역 전세 등

 시장 상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜 낼 수 있음.

⑤무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요

※느낀점

-공부를 하며 막연한 생각에는 1호기를 꼭해내자 이생각 이였는데 2주차 강의를 듣고 나서는 1호기를 진행하면서 

전세를 낼것을 생각해서 방향을 잡고 해야한다는 것을 생각했다.

※적용할점

-단순히 생각할 것이 아니라 매수 후 전세 셋팅을 위해 매임 할때 전세의 진행 방향을 잡는 연습을 해서 실제 매수시 

차질 없이 준비하겠다. 물론 실제 전세를 셋팅 할 때는 그 지역의 시장 상황이나 공급으로 인해 상황이 다르겠지만

미리 연습 함으로써 실력을 키워나가겠다.