[열중_43기_96조_벨라] 3주차 강의후기_

비교평가

여러 아파트를 비교하고 평가해 가치대비 싼 물건을 찾는 방법

비교평가를 제대로 하면 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있고 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

더 좋은 투자 물건을 살 수 있게 하고, 그 물건이 수익이 날 떄 까지 자산을 지켜 투자로 돈을 벌 수 있게 해주는 것이 

바로 비교평가다.

비교평가를 하기 전 반드시 그 시장에 대한 정확한 진단이 필요하다.

절대적 저평가: 그냥 다 싼 시장, 대부분 단지가 정고점 대비 -20%, ”다 싸면 제일 좋은 곳”

상대적 저평가: 비싼 것+싼 것 함께, 비싼 건 전고점 회복 싼 건 여전히 -20%, “좋은데 싼 곳”

-[생활권 고정] 비교평가를 통한 가치 판단

생활권 고정, 가격고정. 생활권을 고정한 후 생활권 내에거 비교 평가. 생활권 규모가 큰 경우

생활권 세분화 해서 비교평가, 비교평가는 최대 4~5개 까지 초보는 2개부터 비교한다. 비교평가

할 단지 선정, 전고점 대비 -20%기준 생활권내 비교평가, 기본적인 인프라 환경 공유 단지 관리 

상태,구조,평형구성 선호도에 영향 주고 가격애 반영되는 요소 파악

-[가격 고정] 비교평가를 통한 가치 판단

생활권 고정, 가격고정.지역 내 가격 고정한 후 비교평가 단지 찾기,  비교평가는 최대 4~5개 까지 

초보는 2개부터 비교한다. 상위/중위/하위 가격대 레벨을 나누어서, 비교평가

할 단지 선정, 전고점 대비 -20%기준, 가격 고정 비교평가, 구축 신축 20평 30평 가격만 같고 다

른 요소는 다를 경우’나라면 어떤 선택을 할까?’

-투자의사결정

저환수원리 따라 투자 기준 확인. 다른 앞마당이 있다면. 같은 가격(투자금)이라면 어디? 같은 가격

으로 더 좋은 가지, 더 좋은 입지의 단지를 투자 할 수 있는가? , 내가 아는 단지 중에 최선의 선택

-지금 당장 내가 투자를 하지 못하더라도,계속 변하는 단지들의 가격을 시세트레킹으로 확인

하면 보지 못했던 기회를잡을 수 있고, 더 좋은 투자의 기회를 잡을 수 있기에 투자를 못하더라도 투

자의사 결정 후 시세트레킹 필수

-서울수도권 아파트 가치: 교통(강남),땅의 가치 가장 크게 아파트 가치에 영향

지방도시 아파트 가치: 땅은 가치가 낮은 지역 아파트에 상품성 브랜드, 커뮤니티, 주변 상권 아파트 

가치에 영향

-지방에서 비교 평가

[생활권 고정 비교 평가]

하나의 생활권 안에서만 비교 평가 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교 평가, 단지 개수 무한정X

최대 4~5개 정도 실력에 따라 다름 비교 평가 2개 부터 시작

생활권을 고정 한 후 생활권 내에서 비교 평가, 대부분의 지방 도시들은 절대적 저평가 시장

다산 시장 더 좋은 물건 우선, 상품성이 좋은 단지, 같은 신축이라도 브랜드,조경,동간 간격,

커뮤니티 차이. 선호도의 영향을 줄 요소> 아파트 가치 판단 결정

[가격 고정 비교 평가]

모든 생활권(여기서 생활권 구분X) 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교 평가, 서울 수도권 

보다는 덜 한 가격 범위 상중하>가격 별 비교 평가 5억대 비교 평가, 6억대 비교 평가

->지역 안에서 가치 대비 저평가가 되어 있는 싼 단지

지역 안에서 가격만 고정을 하고 같은 가격 단지. 평형 통제.X생활권 통제.X 오직 가격만 고정

지방 가격대 다양X 1억단위로 가격 고정 후 비교 평가. 가격만 고정 하면 다른 생활권 ,다른 

평형 때, 연식. 나라면 어디를 살까?단점으로 같이 판다.

-싸게 사서 비싸게 판다 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자 한다. 전 고점 대비 -20%하락 기준

조급함에 쫓겨 투자 의사 결정을 하는 것이 아니라, 명확한 투자 기준을 가지고 투자를 하면 일지 

않는, 그리고 안전 마진을 확보한 투자를 할 수 있다

※느낀점

-기존 그냥 생각으로만 어떤게 좋은 것 인지 판단 했는데 강사님께서 설명을 해주시니 어떻게 비교 평가를

하는건지 개념을 배울 수 있었다. 왜 비교 평가를 해야 하며 어떻게 평가를 해야 하는지 어떤 기준을 가지고

 해야 하는지 잘 배울 수 있어 좋은 강의였다.

※적용할 점

-앞마당 확보를 더 하겠다. 비교할 마당이 있어야 수직 수평으로 비교를 할 수 있다. 지금은 앞마당이 너무 

적어서 비교를 할 수 있는 상태가 아니다.

-비교 평가를 위해 생각이 아닌 데이터를 적응하며 비교 평가를 하겠다.