[서기 21기 80조 꿈미래 1주차 강의 후기] 자모님~~ 다 꺼내주셨네요~~~~

이번 강의에서도 자모님은 모든것을 내어주셨다….

• 서울아파트의 가치는 보유하면서 한다는 것

    →가치를 정확히 알아야 보유하고 결과를 가질 수 있음. 

    경제적 자유를 이루고 싶다면 계속 투자경험을 무조건 쌓아나가야함. 

    좋은 것에 대한 가치를 급지로 퉁치면 안됨. 단지로 구체적으로 질문하고 파악해야함. 

   서울아파트의 저가치 물건- 서울 5급지 외곽, 300세대 이하, 90년대 아파트

   --→ 이것을 제외한 서울아파트는 가치가 있음. 

    투자 아파트를 선택할 때 어떤 이유로 단지를 선택하는지 이유를 알아야함. 

   지역 내 동별, 단지별 선호도가 다르기 때문에 가격의 상승세도 다름. 

   지역내 선호도만 확실히 알아도 좋은 선택을 할수 있음. → 지역 선호도 파악이 중요함. 

   안 오른거 중에서 선호도가 있고 좋은것 을 찾는것이 필요함. 

• 시장의 모습에서 봐야 할 것

  가치파악, 볼 줄 아는 안목, 정말 가치가 있는것일까? 

• 투자자가 알아야 하는 시장의 모습

  시장의 모습에 감정을 느끼지 보다 해석할수 있어야함

  가격의 상승, 하락에 일희일비하지 않아야함.

  투자자로서 어떤 부분에 집중하고 행동해야 할지 정확히 알고 행동해야함.

• 서울입지별 특징

  - >25개구의 입지와 특장점 정리하고 머리에 넣기

  1급지- 서초, 강남, 송파, 용산

  2급지- 양천, 마포, 성동, 광진

  3급지- 동작, 영등포, 강동, 중구, 종로

  4급지- 강서, 관악, 서대문, 성북, 동대문

  5급지- 구로, 금천, 은평, 강북, 도봉, 노원, 중랑

• 경기도=강남 접근 1시간-→내가 지속적으로 앞마당을 늘려나가야하는 곳

  과천, 분당,성남수정/중원, 안양, 수지, 하남, 광명, 구리

• 서울의 소액투자-1~2억으로 투자하는것

  서울의 가치투자- 2억이상으로 투자하는것

  갈아타는 것- 입지가 더 좋은 곳으로 올라가는 것

• 가치성장투자 - 더 좋은 물건에 투자한다는 것/ 좋은 단지는 먼저오르고 많이 오름. 

                           선호도의 차이=시세차익의 차

• 가치성장투자를 위한 4단계

  - 가치 성장 투자의 접근 범위를 정함

  - 가치 확인(살기 좋은 순서-현장임장)

  - 가치 대비 저평가 확인(가치 대비 가격/투자금 비교)

  - 리스크 대비

  (잔금이 불가능한 높은 가격의 아파트를 매수하고자 하는 경우 전세 낀 물건이나, 주인전세를 알아봄→안되면 잔금이 가능한 지역으로 방향전환)

  -→살때 싸게 사려고 노력하는 것이 필요(집착x)

• 자산재배치를 하여 투자하는 것 좋으나 꼭 단지를 찾고 재배치를 해야함. 하급지 신축으로 갈아타지 말아야함.

   

• 단지 선호도 감잡기

  - 입지 좋은 신축: 전세가 높게 형성, 구축보다 빠르게 전세 올라가며 매매, 전세 다른 단지보다 먼저 반응

                              전세가율이 높은 시기 매우 짧음. 투자금 많이 들어감

  - 입지 좋은 구축: 입지 좋은 신축에 비해 전세가 낮아 투자금 더 많이 들어감. 단, 입지가 좋아 수요가 큼

                             일정기간 투자할 수 있는 전세가율 유지함

  - 입지 덜 좋은 구축: 연식이 좋아 전세가 높게 형성, 구축보다 빠르게 전세가 상승, 매매가가 덜 올랐다면 전세가 

                                  올라와 소액 투자 가능

                                 일정기간 투자할 수 있는 전세가율 유지함

  - 입지 덜 좋은 구축: 매매가 보합 및 하락, 전세가에 형성에 따라 소액투자 가능

                                  절대가 자체가 낮고 거래가 되면서도 매매가 쉽게 오리지 않고 전세가율이 높아 소액 접근가능

  →지역 내, 지역 간 아파트들이 어떻게 움직이는지 알면 조급하지도 두렵지도 않을 것임. 아파트별 특징을 알고 투자해 나가야함. 

   

• 지역 내 단지 선호도 비교를 해 볼수 있는 방법

  상승 시작점확인→전고점을 보며 상승했을때의 가격레벨 확인→하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익확인

   

   

  이번달 임보적용할 점

  →단지 분석시 단지 선호도파악하여 단지의 가치판단하기!!!

   

  항상 명쾌한 강의로 잠도 날려버리는 자모님의 명강의~감사한다.

  자모님의 강의내용을 다 흡수하지는 못했지만 임장을 하면서 임보를 쓰면서 강의내용이 

  더 많이 떠오르고 적용 할 수 있도록 노력해봐야겠다.