세낀 물건 매수 중 전세 재계약 관련 질의입니다.
- 부동산Q&A
- 25.03.06
안녕하세요.
매번 성심껏 답변 적어주셔서 감사합니다:)
세낀 물건 매수 중 질의입니다.
세낀 물건을 매수할 때 계약 특약사항에 기존 임차인을 승계한다고 명시를 했습니다.
그렇다면 자연스럽게 승계가 되고 별도로 계약서를 재작성하지 않는 것으로 알고 있습니다.
그런데, 임차인분이 계약서를 다시 작성을 원하신다고 해서요. 해당 전세의 만기는 26. 10입니다.
여기서 말하는 다시 작성의 의미는 재계약서가 아니라, 정말 다시 쓰는 것의 의미더라구요.
저도 찾아보니, 일전에 허그 보증보험에서 임대인이 변경된 건에 대해 계약서가 없는 사람들은 보증금을 못 돌려받을까봐 마음 곳애 하신분들이 많다고 하더라고요. 그래서 임차인분들이 임대인이 바뀌면 편안하게 가기 위해 계약서를 다시
작성하는 경우가 있더라구요.
제가 여기서 궁금한 것은 결국 저랑 계약서를 작성하면, 새로운 계약서를 쓰는 재계약으로 인지를 해서 다시 저와 전세
2년을 맺는 것으로 알았는데,
찾아보니 기존 계약 효력 승계 문구를 추가하고, 기존 계약과 내용을 동일하게 한다는 특약을 작성하면 재계약이 아닌
승계형식의 전세계약으로 이어지는 것 같은데 이게 맞는지 궁금합니다 :)
또 이 경우 계약서를 새로 쓰는 것이 아니기 때문에 대필료만 지급하면 될 것 같은데 맞는지 궁금하고, 또 임차인이 결국 이 사항을 요구했기 때문에 임차인에게 청구하려고 하는데, 괜찮은지도 궁금합니다:)
마지막으로, 위에서 말한 승계 형식의 임대차계약서를 작성한다면 기존 매도자분의 특약 + 승게문구를 추가하여 작성하려고 하는데, 혹시 임차인분이 추가적으로 문구를 요구해서 작성해도 신규 재계약이 아닌 승계식의 전세계약이 되는 것이 맞는지 궁금합니다:)
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댓글
안녕하세요 찬스2님 ! 세낀 매물 매수간 고민이 있으시군요. 1.전세승계물건의 경우 세입자가 임대인이 바뀌어 걱정되는 마음에 계약서를 새로 쓰자고 하는 경우가 종종 있으나 법적으로는 임대인이 바뀌었을 때 새로 쓰지 않더라도, 기존 세입자의 권리는 유지되기 때문에 문제가 없습니다. 2.새로 계약서를 쓰더라도 기존 계약상의 임대차 기간, 보증금, 특약사항이 크게 변동되지 않는 다면 승계형식의 계약서가 맞습니다. 이때 크게 변동되는 특약사항이라면 계약기간 이후 '계약기간' '보증금'의 변동을 줄 수 있는 추가되는 사항정도로 보시면 될 것 같습니다.(약간의 특약변경은 괜찮으나, 승계계약서라면 굳이 바꾸면서 리스크를 안을 필요는 없어보입니다.) 그리고 '본 계약은 기존 임대차계약(○○년 ○월 ○일 체결된 계약)에서 임대인 변경으로 인한 계약 승계에 해당하며, 기존 계약 조건을 그대로 유지함. 같이 특약문구를 작성하면 됩니다. 3.새로 계약서를 쓰실 때 '보증금' '계약 기간'이 변동된다면 이는 승계형식으로 보기 어려울 수 있으며 신규 계약 형태로 간주될 수 있습니다. 현재 찬스2님의 매수물건에 정확한 조건은 모르겠으나 만약 갱신권을 쓴 세입자였는데 신규계약으로 변경되면서 갱신권이 또 생긴다면 난감해질 수 있는 상황이 될 수 있습니다. 4.만약 신규계약을 희망하실 때 기간이나 보증금 변동이 되어 신규계약이라고 생각했으나, 간혹 특약문구에 갱신권을 사용하는거라는 특약문구를 넣는 부사님들도 있으니 주의하시기 바랍니다. 5.지금 같은 상황이라면 매수하는 부동산에서 서비스로 계약서를 새로 써주길 부탁드려도 괜찮고, 대필료를 요구한다면 임차인이 부담하는게 맞습니다. 투자물건이 계약까지 잘 해결되시길 응원드립니다 !!
찬스2님 :)! 안녕하세요. 라이프리님께서 이미 잘 적어주셨는데요, 에디터도 살짝 의견을 보태보자면.. 승계 계약서 작성시 필수 특약 문구 예시를 따로 적어드리려고 왔어요! 1. 본 계약은 기존 임대차 계약(20XX.XX.XX ~ 20XX.XX.XX)의 임대인 변경으로 인한 계약 승계이며, 기존 계약의 효력은 그대로 유지된다. 2. 기존 계약서의 임대조건(보증금, 월세, 계약 기간, 특약 포함)은 변동 없이 동일하게 적용된다. 3. 기존 임대인의 권리 및 의무는 신규 임대인(매수자)에게 승계되며, 기존 계약서상의 모든 조건은 변경 없이 유지됨을 확인한다. 4. 본 계약서 작성은 단순한 임대인 변경 확인을 위한 것이며, 신규 계약 또는 재계약이 아님을 확인한다. 요렇게요. ^^ 도움이 되면 좋겠습니다. (참고로 대필료만 내도 되시고, 대필료는 부동산마다 차이가 있긴 한데 5~10만원 정도예요. 복비는 없어요!! 그리고 대필료도 임차인에게 청구하셔도 가능합니다. 현실적으로,, 임대인이 내는 때도 있긴 해요. ^^; ) 그리고 특약 하나 더 말씀드리자면, 기존 계약 승계 문구를 추가하시면 신규 계약이 아닌 점이 명확하게 되거든요! 그래서 그 특약도 덧붙여드릴게요. - 본 계약서의 작성 목적은 기존 계약(20nn.nn.nn ~ 20nn.nn.nn)의 승계를 명확히 하기 위함이며, 새로운 계약 또는 재계약이 아님을 확인한다. - 기존 계약서상의 조건 및 특약 사항을 포함하며, 단 임차인의 요청으로 아래 내용을 추가함. ^^ 그럼 찬스2님 늘 화이팅입니다!