[서기21기 서울 부동산 쌈싸(34)먹을 조 딘두기] 더 나아가기를 더 나아지기를!!

서울 투자를 하고 싶은데 내 자금으로 가장 최선의 투자 단지는 어디일까? 하는 궁금증을 시원하게 해결해 주는 강의!

토지허가제 해제에 강남지역의 집값이 들썩이고 있다. 이대로 난 괜찮은가? 서울에 할 수는 있을까? 하는 걱정에 사로잡힌다. 이번 자모님의 강의는 이러한 와중에도 우리가 투자할 곳은 아직 많다!라는 것을 근거와 예시를 들어주면서 이야기해 준다.
 

1. 시장

지금의 시장에서는 오를 곳은 꽤 오른 모습을 보여준다. 지금이라도 빨리 상승기류에 내 자산을 던져 올라타야 하나 싶기도 하지만 아니다. 정해진 고점이 있다면 이미 허리를 넘어선 수준이 아닐까? 내가 해야 하는 곳은 23년 초(전저점) 가격에 비해 덜 오른 곳을 봐야 한다. 

• 좋은 것들은 다 올랐잖아? 가 아니라 활용할 수 있는 ‘정답지’를 활용해 투자에 적용할 수 있는 시장이다. 이미 올라가 있는 단지들의 수익폭을 확인해 보자
• 언제 오를지 알 수 있는 사람은 없다. 지금 당장 투자를 한다는 생각보다는 시장을 관찰하면서 알아두기로 접근을 한 뒤 기회가 오면 잡는 방법으로 시장을 대해야 한다.
• 현재 서울 시장은 거래가 줄어들고 전세가가 오르는 시장에 와있다.
• 입지 독점성이 있는 땅과 지역 내 선호도를 확실히 알아두고 투자에 반영하면 된다.
• 같은 지역 내에서도 동별 순위가 어느 정도 정해진다. 그 안에서 어떤 단지는 빠르게 반응을 보이며 오르지만 아닌 단지도 있다. 어떤 것에 투자를 하느냐는 단지 선호도를 파악하고 그것을 분석에 반영하는 사람이 성공할 확률이 높다.
• 영원한 우상향은 없으며 하락과 상승은 반복한다. 과수요 일 때는 정부의 개입(금리, 각종 규제)에 의해 조정이 될 수 있다.
• 강남을 살 수 있다면 가장 좋지만 강남에만 매달리지 않아야 한다. 내가 생각하는 좋은 단지를 수준에 맞지 않을 정도의 상급지에 국한되어 있다면 시야를 열어 투자 범위를 넓혀야 한다.

2. 지역

과연 상급지라고 다 거래가 잘 되고 무조건 오르는 것이 맞을까? 그렇다면 서울 지도를 펼쳐 눈 감고 한곳을 찍어 투자를 해도 돈을 벌 수 있겠네! 같은 동네, 같은 시기여도 지역 내 선호도에 따라 가격 등락에 반영된다.

• 지역을 모르면 투자를 할 수가 없다. 서울, 경기 권역 내에서도 구, 동별로 어느 곳에 위치해 있는지 정확히 알고 있어야 한다.
• 서울에 투자할 수 없는 상황이라면 지역을 넓혀 경기까지 바라보자.
• 투자금 5억 이상 보유하고 있다면 과천, 분당을 비교한다.
• 투자금 3억 이상이라면 서울을 우선으로 보고 경기를 본다면 안양, 수지, 광명에서 신축을 우선으로 본다.
• 투자금 1억~2억이라면 강남 1시간 거리의 경기도 지역 구축을 포함하여 본다.
• 경기도에서 강남 접근 1시간 거리에 분당, 과천, 성남, 광명, 안양, 수지를 봐도 좋다. 단, 각 동네의 입지 분석을 꼭 해야 한다.
• 만약 살고 있는 곳이 경기도(강남 1시간 이내)이지만 서울로 갈아타더라도 현재랑 별다를 것이 없다고 판단된다면 굳이 갈아탈 필요가 없다.
• 입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 신축 > 입지 덜 좋은 구축 순으로 가격이 정해진다.
• 내가 가지고 있는 종잣돈으로 투자할 수 있는 지역 감을 잡아야 한다.
• 소액 투자를 하는 경우 1억 미만의 투자금으로 강남 접근 1시간 이상의 지역들 투자가 가능하다 이때 수익이 나면 매도를 해 다시 재투자를 하는 전략으로 가야 한다.

3. 아파트

입지가 좋은 곳에서도 신축이 존재하고 구축 또한 존재한다. 아파트는 어차피 노후화되니 땅의 가치를 보라 했건만.. 땅의 가치가 같은 동네를 골랐더니 그 안에서도 보란다. 같은 땅의 가치라도 현재 신축을 고르냐 아니면 구축을 고르냐에 따라 자산의 현금화의 시기, 그와 맞물려 투자의 시기도 정해진다. 전략적으로 투자해 보자 아파트!

• 소액 투자라면 입지 덜 좋은 신축, 입지 덜 좋은 구축을 눈여겨봐야 한다.
• 신축은 위치가 좋을수록 전세가 정리되는 속도가 빠를 수 있고, 쌀 대 대비 매매가 반응이 빠른 편이다.
• 서울 아파트는 투자하면 기본 10년을 보유한다는 마인드로 투자를 해야한다.
• 1) 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가 2) 현재 가치 대비 가격이 싼가 (15~20% 하락 단지 넓게 보기) 3) 전세 세팅이 유리한 지역인지 확인(공급 물량 확인)
• 싸면서 가치가 있는 물건인지 확인함과 동시에 내가 할 수 있는 물건 중 가장 좋은 물건인지 확인해야 한다. 하지만 여기에 매몰되어 투자는 하지 않고 분석만 하게 된다면 이보다 미련한 행동은 없을 것
• 선호도 차이에 따른 급지별 상승 기간과 폭의 차이는 상승 가격 반영 속도에 영향을 미치고 가격 자체의 폭에도 영향을 미친다.
• 선호도 비교는 상승 시작점을 봐야 하고, 상승했을 때 가격 레벨 차이를 보고, 하락장 전 저점 대비 상승장 전 고점 수익을 본다.
• 단지는 좋은 지역이라 선택하는 것이 아니라 단지의 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

뭘 느꼈나

강의를 보면서 느낀것은 월부는 고기를 잡아 주기 보단 고기를 잡는 방법을 알려준다는 것이다. 그래서 알 것 같기도 모를 것 같기도 하다. 이 아리송함은 아마 해보지 않아서 일지도 모른다. 일단 해봐야 낚싯대가 문제인지, 찌가 문제인지, 미끼가 문제인지 알 수 있고 더 좋은 낚시 포인트, 스킬을 얻을 수 있다.

단연 강남이 가장 좋다는 건 누구나 안다. 돈만 있다면 분석이 무슨 소용인가 하지만 나에게 맞는 투자를 하기 위해서는 꼭 필요한 강의가 아니었나 싶다. 파도타기처럼 강남에 던진 돌이 그 파동을 타고 수도권으로, 다시 지방으로 퍼져나간다. 그 기회를 잡기 위해서는 알아야 한다. 내 위치를. 내 상황을. 다 올라도 내가 투자할 곳이 있다는 게 얼마나 좋은 일인가 

앞으로도 열심히 강의를 들어 나만의 큰 그림을 만들어야겠다.

적용하자

1. 우선 입지가 덜 좋은 신축과 입지가 덜 좋은 구축 아파트를 나열해 보는 것이 좋을 것 같다. 한눈에 띌 수 있도록 잘 정리를 하고 시세 트레킹을 꾸준히 해야 할 것 같다.

2. 내가 사는 지역의 선호도는 어떤지 또, 나는 어떻게 생각하는지 정리해 봐야겠다.

3. 사실 아직 서울 권역의 구, 동을 외우지 못했다. 경기도도 마찬가지고. 전부 외워봐야겠다.

4. 투자금액에 너무 매몰되지 않고 투자 범위를 넓히는 연습을 해야겠다.