[서울투자기초반 2렇게 25년 보내면 쵝5조 가온1] 1강 강의 후기 - 찐으로 많이 배웠습니다

안녕하세요.

꾸준한 투자자 가온1입니다.

23년 5월 서투기1기를 처음 듣고 거의 2년만에 듣게 되었네요.

이전 강의 정리한걸 보면서 2년사이에 수도권의 변화와 같이 강의에서도 투자범위 설정을 어떻게 바뀌었는지 알 수 있었습니다.

이 부분이 참 중요한 것 같습니다.

시간의 흐름에 따라 몇개 없는 수도권 앞마당을 보면서 얻어가는 내 인사이트와는 다르게 수도권 전체를 보면서 자모님이 얻어가는 인사이트의 차이는 크다고 생각합니다.
(그동안 지방간다고 수도권 시세를 제대로 못봤죠ㅠ)

현재 수도권 시장은 23년1월 기점으로

• 규제지역 해제 (강남,서초,송파,용산 제외)
• 다주택자 취득세, 양도세 완화
• 분양권 관련 규제 완화

등 부동산 정책이 완화되면서 선호도 높은 단지들 부터 꿈틀대기 시작했다.

이 때 가격이 움직이는 단지들이 그 지역에서 혹은 수도권 전체 시장에서 사람들이 원하는 단지들이라고 판단 할 수 있다.

그렇게 2년이 지나는 이 시점에서 그런 단지들은 전고점까지 뚫은 단지들부터 많이 회복한 단지들까지 상급지에서는 많이 보인다.

직접 아실에서 서울 전체를 보면서 각 지역 단지들을 랜덤으로 찍어보니 1~3급지까지는 대부분이 꽤 많이 상승을 했고, 4~5급지는 단지별로 차이가 있는게 보였다.

그래서 자모님도 이제는 오른거 말고, 덜 오른 것중 가장 좋은 걸 찾는 게임이라고 하셨다.

이렇게 그래프를 보면서 1)전고점 2)상승폭 3)상승시기를 통해 단지의 선호도 파악도 가능하다고 하시는 것이 수도권은 입지독점성이 있는 곳이기에 지방과 달리 그래프를 보면서 단지의 선호도 파악을 할 수 있는 것 같다.

아직 덜오른 것 중에서 좋은게 무엇일까에 대한 질문을 던지고 투자 범위를 넓혀서 보라는 말씀이 기억에 남는다.

본질은 가치와 가격이라고 하셨다. 가치와 가격을 아는 단지들이 많아질 수록 좀더 나은 투자. 좀더 수익을 얻을 수 있는 투자를 할 수 있겠지만, 이런 부분에서 너무 뾰족하게 찾으려다가 투자를 못해서 과거 1~3급지처럼 가격이 날라가는걸 보셔서 그런지 이번 강의에서는 이러다가 투자 못하는게 더 안된다고해서 지역내 선호가 중간 이상이면 투자하라는 말씀도 남기셨다.

지방에서도 소액투자를 해왔던 내게는 참 수도권의 가치는 대부분 좋은 것 같은데라는 생각도 들었다.

그러나 나 또한 조금이라도 좋은거하고 리스크에 대한 두려움이 인간의 본능이기에 너무나 공감되기도했다. 투자금 자체가 적어 볼 수 있는 지역과 단지가 한정적이여서 오히려 투자에 대한 범위가 작아 상대적으로 투자금 많은 사람들에 비해 도전이 쉬웠던 것 같다.

사람들이 좋아하는 수요 대비 거래가 어떻게 될까를 알고 접근해야한다 이 부분이 와닿았다.

이부분을 알아야 이건 왜이렇게 안깎이지? 혹은 이건 거래가 안되어서 네고가 가능한데, 그래서 얼마까지 깎아야하지?에 대한 고민이 많았고, 대부분 많지 않을까 생각한다. 그래서 이걸 알아야 매수에 대한 태도를 정할 수 있는 것 같다. 

결국 이부분도 가치에 포함되는 것 같다.

투자할때 하급지 대장vs상급지 구축 많이 고민된다. 이부분에 대해서도

가치가 우선이라고 하셨다. 그 다음이 투자금. 대부분 상급지 구축이 구축단지 특성상 투자금이 많이 든다.

근데 내 투자금이 안되면 하급지 대장을 하는거다. 예를 들어 동작구에서 선호도가 떨어진다? 그다음 서대문구 4급지로 넘어가서 거기서 좋아하는 것 찾는거다.

이부분 내 자산 상황을 정확히 알아야 그에 맞게 투자할 수 있는 것 같다. 명확한 자산 상황을 모른다고 기준이 없는 거고, 투자도 못하고 계속 가격 오르는 걸 지켜볼 수 밖에 없는 것 같다. 

연식과 입지에 따른 아파트 특징을 알려주셨는데, 이부분도 나와 같은 소액투자자는 현 수도권 시장에서 어떤 아파트들을 봐야하는지 투자 범위를 알 수 있는 좋은 지표?인 것 같다.

마지막으로 결과를 만드는 것은 ‘정보’가 아닌 ‘행동’을 아는 투자자가 되는게 공감이 되었다.

결국 매수판단부터, 매수과정, 전세빼기, 가치판단, 보유, 매도까지 투자의 모든 과정들은 직접 임장가고, 현장에 나가고, 행동해야 얻을 수 있는 것들이라고 생각이 들었다.

BM

1. 단지분석에 상승시점, 전고점 가격, 상승폭을 넣어서 볼 것.
2. 입지와 연식에 따른 아파트 특징을 머리에 담고, 단지분석 해보기.
3. 투자 범위를 넓게 보기.