[나알이] 돈을 벌어주는 디테일한 시세지도(장표 예시)

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은

나알이입니다.

여러 지역을 다녀보면

아파트가 많고

비슷한 연식의 단지가 많을 수록

상품의 디테일로

가격 차이가 나곤 합니다.

핵심 입지 가치인

직장, 환경, 교통의 요소가 같고

같은 입지, 생활권을 공유하는

비슷한 연식의 단지들이라면

가격의 앞자리는 같을 수 있지만

(5.x억)

뒷자리 'x'는

디테일에 의해

달라질 수 있습니다.

구축이 많은 곳이라면

2베이 3베이

계단식 복도식 방개수

지하주차장 연결 여부 등

에 따라

선호도(가격) 차이가 날 수 있고

신축이 많은 곳이라면

구조가 예쁜 4베이를 선호

단지의 전용59/84가

모두 동향이거나

구조가 특이하다면

입지가 조금 덜 좋은 단지와

해당 평형만

가격이 비슷하게 가기도 하고

대형평형이 함께 있는 단지는

단지 쾌적도나

커뮤니티가 좋아 더 선호하는 등

디테일에 따라

선호도 차이가 나고

가격까지 연결될 수 있습니다.

단지 임장을 하면서

관리 상태나 조경 등

눈에 보이는 것으로

곧바로 더 낫다는 걸

판단할 수도 있지만

전화임장, 매물임장을 통해

확실한 차이를

확인할 수 있습니다.

✨️열심히 수집한 지역의 디테일한 정보들!

기억은 휘발되기에

정보를 임보에 올려야한다는 건

알고 있지만

단지 분석 한 장 한 장 적다보면

벅차고 아득해지지 않나요?

📍차이를 한 눈에 보는 방법

그래서 저는

알게 된 특이사항을

생활권별 지도에 올려

표시하고 있습니다!

시세지도에 올린다면

가격으로도 연결되는지

함께 볼 수 있습니다!

다시 임보를 열어볼 때도

유용하고

스스로 지도 위에 적으며

머릿속을 한 번 더 긁게 하여

장기 기억에 도움이 되었습니다.

용인 수지구를 예시로 가져왔습니다.

(시세지도는 자고로 지저분하게

그리는 것이라고 배웠습니다...>_<)

넓게 보면 복잡하니

쪼개어 말씀드리면

임장 후 느낀 점은 연노랑색

가격에 영향을 주는 단지의 장점은 민트색

(ex. 지하주차장 연결)

가격에 영향을 주는 단지의 단점은 회색으로!

(ex. 복도식 방2)

지도 위 기재합니다.

수지구에서는

계단식 복도식 방&화장실개수

구조(베이)/ 지하주차장 연결 여부

초등학교 배정 단지를 묶어

표시하였습니다.

작성 기준은

같은 입지를 공유하여

입지가 고정이더라도

가격의 차이를 결정짓는

단지의 디테일한

요소가 있다면!

색을 구분합니다.

(전화임장, 매물임장이

디테일을 알게 하는 데

도움이 됩니다.)

수지구는 2002~2006년에 입주한

준구축이 많은 곳입니다.

연식이 비슷하다보니

같은 입지라면

베이의 차이나

지하주차장 연결

공급 면적에 따라

선호도 차이가 나게 되는데요.

풍덕천동생활권의

나란히 붙은 세 개 단지입니다.

신정6단지우성/상록/진흥은

신분당선 역까지

도보로 16분 거리이지만

단지 앞에 버스 노선이

잘 갖추어져 있습니다.

주변에 학교를 끼고 있는데

생활권 내 전용84가 부족하므로

사람들이 선호하는 구축입니다.

배정 초등학교도 같고,

전용84 단일평수인 것도 같고,

비역세권인 것도 똑같은데

아래 보이는 것과 같이

신정6단지 진흥이 항상

가격이 뒤처집니다.

바로 구조 때문인데요!

진흥은 2베이이지만

우성과 상록은 3베이로 매물을 보면

부엌의 크기가 다른 걸 느낄 수 있습니다.

다음으로 수지구 상현생활권

단지도 비교해보겠습니다.

두 단지 모두 같은 솔개초

동일한 2001년식

대형을 끼고 있어 쾌적한 느낌을 줍니다.

역세권이 아니기에 버스를 타고

신분당선을 이용할 수 있습니다.

상현마을 현대성우 아파트가

좀 더 상권, 학원가 이용이 용이합니다.

그러나!

동일스위트의 가격이

항상 높게 갔음을

알 수 있습니다.

같은 입지인데 왜 그럴까요?

구조(베이)의 차이!

그리고

동일스위트는

공급면적이 좀 더 넓고

지하주차장과 엘레베이터가

연결되어 있다는

장점이 있습니다.

이렇듯 수지구는

구축 단지가 많은 만큼

베이의 차이가 선호도에

영향을 주는 걸 알고

시세지도에 표기합니다.

결국

이러한 디테일은

지역마다 달라질 수 있는데요.

하지만 한 번 이런 점을 인식한다면

다른 지역에서 비슷한 특징을 보일 때

동일하게 적용해보며

나만의 인사이트를 쌓아갈 수 있습니다.

또 다른 예시로

입주가 많았던

대구광역시와 부산광역시

를 이야기해보겠습니다.

입지독점성이 있는

빈 땅이 부족한 곳이라

재건축, 재개발로 중심부에

신축이 많이 들어왔는데요.

임장하다 보면

신축이지만 여러 이유로

조합이 청산되지 않아

보존 등기가 나지 않은

미등기 아파트들이 많았습니다.

부동산에 소유자가 기재되지 않아

은행에서도 저당권을 잡을 수 없기에

담보대출이 제한되어

개인간 거래가 어려워지게 됩니다.

이로 인해 가치 대비

가격이 싸게 형성되곤 하는데요.

이러한 정보들을 알게 되면

미등기 단지라고

시세 지도에 표시하는

디테일!!

전세 대출 또한

제약이 많고 어렵다보니

오히려 그 옆,

선호도가 조금 밀리지만

등기가 나서 대출이 가능한

단지의 전세 매물을 선택하여

전세가가 더 높게

형성되는 걸 확인할 수 있었습니다.

지역별 차이의 요소를 인지

디테일을 잡아가는 시세지도를

그리면서 지역의 선호도에 대해

장기 기억화하고

현장 가격을 이해하며

더 벌어주는

단지의 우선순위를 세울 수 있는

바텀업 투자자가 되어봅시다! 💛

1. 같은 입지 비슷한 연식이더라도

임장지의 선호도를 구분 짓는

디테일한 차이의 요소를 확인한다.

(단지임장 전화임장 등)

2. 알게된 주요 정보를

단지별로 시세지도에 올린다

(구조에 대한 정보, 단임 후 느낌 등)

3. 이를 바탕으로 단지의 선호도와

투자 우선순위를 알 수 있다.