[니캉내캉] 1강 자음과 모음 서울투자

서울, 경기-투자지역을 넓혀라 

22년9월~25년 2월 하락장, 상승, 하락 보합하는 중, 10년보고 보유하고 결과를 낸다.

서울 아파트의 이해도를 높이고 가치를 안다.

실력을 키우기 위한 노력을 해야한다.임장, 임보, 

좋은 것-> 상급지 신축 -----------------------------------> 단지로 선별해야한다., 단지 특정한다.

안좋은 것-> 하급지 구축                                           비싸게 살 수 있는 것은 없다. 

서울 1) 어떤 아파트를

       2) 얼마의 가격에

       3) 얼마의 투자금으로 해야하나?--------------------------> 대출은, 6개월내 상환 가능할때만

선택의 근거를 가지고→선택을 하고→어떤 일이 벌어질지 알고→자산을 모아 나간다

1. 내가 투자하는 아파트의 가치, 특징을 알고 투자하여 보유 기간에 대응한다.
2. 서울 아파트 중 어떤 아파트에 투자하는게 좋을지 알고 골라서 투자한다.
3. 내가 지금 이 시점에 왜 투자 및 투자공부를 하려고 하는지 안다.
    

알아야할 것

• 시장-지금 이 시장에서 벌어지고 있는 일에 대한 이해도를 높인다
• 지역-투자 지역을 알아가며 내 투자금에 맞는 아파트를 늘리는 것의 중요성
• 아파트-투자할 아파트의 특징을 알고 보유한다

알 수 있는 것

• 똘똘한 한채           입지독점성이 있는 땅 + 선호도가 있는 단지에 투자
• 더 벌수 있는 사람  미리 선호도 있는 아파트를 알아둔 사람
• 수익차이                 지역 내 선호도가 다르기 때문, 지역 내 선호도만 확실히 알아도 좋은 선택을 할 수 있다.
• 가치를 비교할 수 있는 안목, 투자할 수 있는 현장 대응 능력이 있어야 함

전고점 가까이 올라간 단지들은 어떤 특징이 있을까?

지역 내에서 선호도 있는 단지를 골라야함

실제 시장상황

• 가격등락을 반복하며 보합&약세를 일정기간 이어간다.
• 전세가가 등락을 반복하며 상승한다.
• 외부변수(금리, 대출)에 의해 머물러 있던 수요에 의해 거래가 많이 될 수 있다.

서울 25개구 구별 특징정리

• 지역 선호도 내 최상, 상, 중상, 중+경기도- 1등뽑기 하지 말고 중상이면 투자
• 경기도는 신축부터 거래된다. 경기도 상급지는 보합상태
• -지금 이 시장에서 어떤 아파트들이 거래가 되는지를 알아야 내가 보고 있는 아파트 가격이 적정한지,더 내려갈 가능성이 있는지 알 수 있다.
• -핵심 키워드는 ‘선호도’이며 이 ‘선호도’에는 ‘입지’와 ‘단지’의 조건이 포함되어 있습니다.

• 강남권역에서 가성비 접근지역 관악, 강서, 구로, 금천 강남 접근성이 좋은 것 우선순위, 단지별 연식 확인 후 우선순위 접근
• 서울 외곽지역의 경우 입지적 특장점이 있다기 보다 역세권 or 연식이 좋은 아파트로 단지별 선호도 우선하여 투자. 노원구(중계학군) 제외

가치 성장 투자의 현실화

• 시세 조사를 반드시 한다. 20평, 30평
• 중요한 것은 결국 내가 가진 투자금으로 더 좋은 단지를 살 ‘실력’이 있는가 하는 것이다.
• 어떤 단지를 선택하느냐에 따라서 수익의 차이가 있음을 안다
• 오르고 내리고가 중요한 것이 아닌 자산을 보유한다는 관점에서 투자
• 보유하고 있는 물건이 서울 5급지 미만이거나 경기외곽인 경우가 아니면 보유하면서 상급지 1채 더 늘리는 방향이 자산 증식에 기여하는 방향
• 투자금 모으는 기간을 감안하여 무리하게 개수를 빨리 늘리지 않도록 함
• 기존 보유하고 있는 물건보다 상급지 물건을 가치대비 저평가된 가격에 매수하면 전세 상승에 따라 현금 흐름도 생길 수 있음

소액투자 가능성

   입지-                                                                               연식+                                                                                          입지+

                                                                                                연식-

단순히 오른다/내린다가 아닌 아파트별 특징을 알고 투자해 나간다

지역 내 단지 선호도 비교를 해볼 수 있는 방법 3가지

1. 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다
2. 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이를 본다
3. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다

행복은 목표가 아니다. 행복은 느끼는 것이다.

‘열심’과 ‘행복’은 공존할 수 있다.

느낀 점

역시 자모님!! 알기쉽고 귀에 쏙쏙…강의 잘해주시는 분은 역시 마지막에 중요 포인트도 잘 정리해주세요 ^^

수도권 투자를 노리며 현재 자산(4급지)보다 상급지만을 노리려 했는데, 전년보다 투자금도 더 많이 들고, 서울, 경기 급지에 매몰되어 있기 보다 단지별 가치를 이해하고 투자해야 한다는 점을 다시한번 깨달았습니다.

결국 물건가치를 알아보는 눈!! 실력!!