될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자가 됐다.(믿음)

[서투기 1강 자모님 강의 후기]

(2025.3월)

Part 1. 현재 수도권 시장 진단 및 수도권 아파트 투자의 특징

1. 좋은 것부터 안 좋은 것까지 서울 물건을 보는 눈을 폭 넓게 살펴야 한다. 오른 것만 지켜보면 서울 투자를 못한다. 투자범위를 넓혀서 봐야 함.
2. 서울에 투자했다고 해서 사고나서 꾸준히 오를 거라는 생각을 버려야 함. 10년을 보유한다는 생각으로 장기간 우상향하는 가치 있는 물건이라는 것을 기억해야 함. (보유의 의미가 크다.) (보유의 가치를 알아야 함.)
3. 임장, 임보보다 ‘실전 경험’이 더 중요하다. 이것이 곧 실력으로 나온다. 실력이 쌓여야 좋은 투자로 이어진다.
4. 서울에서 좋은 것은 비싸도 사도 되는 게 아님. 투자는 무조건 싸게 사야 하는 것. 추격매수는 금물.
5. 대출 해서 투자하는 건 6개월, 늦어도 1년 낸에 갚을 수 있을 때에만 가능. 전세가 생각보다 낮게 맞춰져서 부득이 투자금이 더 필요할 때 그때 2,3천만원 대출하는 건 가능.
6. 지금은 서울도 선호도가 떨어지는 단지가 비싸지 않기 때문에 투자할 수 있다.
7. 이제 23년초가 앞으로 10년 부동산 시장의 전저점이 될 것이다.
8. 선호도가 높은 단지를 사는 게 아니고, 선호도가 높지만 비싸면(전저점 대비 많이 올랐으면) 안 사는 게 핵심. 선호도가 덜 하더라도, 전저점 대비 별로 오르지 않은 단지를 사야하는 게임. 덜 오른 것들 중에서 뭐가 가장 가치 있는지 볼 것. 덜 선호하는 단지일지라도, 그 지역 안에서 수요가 얼만큼 있는지, 선호요소는 무엇인지 뾰족하게 알아내야 하는 게임. 그 동네에서 수요가 있는지.
9. 지역(구) 내 선호도만 제대로 알아도 좋은 선택을 할 수 있다.
10. 과거를 되돌아 보면, 서울 투자는 “쌀 때”, 내가 알고 있는 단지들 중에서 “좋은 것”을 사는 게 맞았다.
11. 투자하기 위해서 필요한 것 : 1) 가치를 비교할 수 있는 안목, 2) 투자할 수 있는 현장 대응 능력.
12. 성동구는 이제 안 좋은 단지만 안올랐다.(남아 있다.) 이런 단지들보다 아래 급지 선호도 높은 단지에 투자하는 것이 낫다.
13. 서울 아파트는 10년이면 돈을 벌 수 있다. 가치 대비 저평가된 물건을 감당 가능한 선에서 사고 한 채씩 늘려가면서 10년을 기다리면 투자한 아파트로 수익을 낼 수 있다.
14. 감정이 아니라, 투자자로서의 자세는 가치, 가격에 집중해서 가치 있는 물건을 싸게 사는 것. 그렇게 자산을 쌓아나가는 것.
15. 지역내 선호도가 중/중상/상/최상 중에서 ‘중’ 이상이라면 서울 투자 해야 한다. 그런 의미에서 ‘지역 내 선호도’가 매우 중요하다. 지금은 ‘1등 뽑기’의 의가 없다. 무엇이 제일 좋을까, 더 좋은 것은 없을까, 고민이 깊은 게 중요하지 않다. 투자를 하지 못하고 놓치는 것이 최악임.
16. 지금 거래되는 순서 : 입지 좋은 신축 → 입지 좋은 구축 → 입지 안 좋은 신축 → 입지 안 좋은 구축. 즉, 내가 보고 있는 아파트 가격이 적정한지, 더 내려갈 가능성이 있는지 거래가 되고 있는지 아닌지로 판단할 수 있다.
17. 그 핵심 키워드는 ‘선호도’이며, 선호도에는 입지와 단지의 조건이 포함되어 있다. 선호도는 곧 ‘수요’임.
18. 입지 = 땅의 가치 + 지역 내 위치  ex) 서대문구 안에서 북아현뉴타운. 서대문구 안에서는 북아현 뉴타운은 입지(땅의 가치, 지역 내 위치)가 좋으니까 구축도 투자가 가능하고, 홍제/홍은동은 입지가 떨어지니까 연식(신축, 준신축)을 우선해서 봐야 한다는 이야기.

Part 2. 서울&경기도 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화

<서울 25개구, 경기도 지역 특징 정리>

19. 지금 시점에서 강서구는 가격이 많이 올랐다. 구축들도... 강서구가 4급지 대장인데, 이유는 마곡 때문에. 마곡이 시세상승 견인을 한다. 관악구는 여전히 가격이 상승하지 않았다. e편한세상서울대입구도 아직 가격 상승의 흐름이 오지 않았다. 이 아래 단지들은 말할 것도 없음. 지금은 ‘엄청 좋은 단지를 더 찾아볼 거야!’ 가

아니라, 아직 덜 오른 단지 중에 가치 있는 물건이면 사야겠다임.

20. 서울 아파트 투자 후보를 고르는 기준? 1) 우선 땅의 가치를 본다. 2) 그 다음이 투자금을 본다. 3) 지역 내 선호도가 있으면, 투자한다.

서울은 직장/교통이 더 우선하는 가치이기 때문에. 또한, 땅의 위치 그 자체가 가장 중요하기 때문에, 장기 보유의 관점에서 90년대식일지라도 입지 좋은 구축에 투자한다. 다만, 투자금이 적다면, 입지 떨어지는 신축이 나은 선택일 수 있다. 신축은 전세가가 받쳐주고, 빨리 오르는 편이라, 투자금 회수가 수월하니까.

21. 입지가 좋은 구축, 입지가 덜 좋은 신축 투자는 둘 다 의미가 있으나, 전세가가 높아서 투자금이 덜 드는 것은 신축임. 그러나, 중요한 것은 같은 투자금으로 투자한다고 했을 때 어느 쪽이 더 선호도가 있는가?임.

22. 내가 알고 있는 것 중에서 수요가 확실하고, 싸다면 투자한다.

23. 경기도에서 강남접근성 1시간 이내면 ‘서울’이다. 땅의 가치가 있기 때문에 투자할 수 있다. 가치성장투자의 범위를 강남 1시간 이내로 두고 접근. 

24. 광명시, 안양 동안구, 용인 수지구는 비슷한 레벨의 ‘땅의 가치’임. 이 곳들은 구축까지 투자할 수 있음. 안양에서 만안구는 동안구보다 입지가치가 떨어지므로, 연식을 우선해서 봐야 함.

25. 서대문 구축 vs 부천 신축 어디를 투자해야 할까? 비슷한 가격, 투자금이라면, 중심으로 들어가야 한다. 서대문 구축(예-홍제동 인왕산힐스테이트)이 더 낫다. 서울 구축이랑 외곽(부천) 신축이라면, 서울 구축에 투자해야 한다. 

26. 경기도 외곽 신축과 도봉구 구축 비교는? 이런 경우는 경기도 외곽 신축이 낫다. 하지만, 구리 신축과 동대문 구축의 비교는? 동대문 구축이 낫다. 

<가치성장투자와 소액투자의 현실화>

27. 가치성장투자는 2억 이상, 소액투자는 1억~2억 사이.

28. 돈은 조금 더 모아서 해야 하는 것이 맞는 걸까? 지금 있는 돈에서 할 수 있는 투자를 하는 게 맞는 걸까? 정답은 후자임. 지금 가진 돈으로 할 수 있는 투자를 해야 함. 이유는 앞으로 시장상황이 어떻게 변할지 모르기 때문에.

29. 서울이라고 성동구(2급지라고) 모두 다 가치성장 투자일까? 청계현대(마장현대)를 예를 들자면,... 성동구라는 입지가치를 지니는 땅 안에서도 단지별 선호도에 따라 수익이 달라짐을 알고 단지를 선택해야 한다. 오히려 4급지 선호도 높은 생활권의 선호도 높은 단지가 우선일 수 있음. 

30. 지금 서울에서 전고점 대비 15~20% 떨어진 가격은 싼 것이다.

31. 투자후보 추리는 법 : 시세조사 양식에서 생활권(동) 우선순위를 먼저 정하고, 정한 대로 나열하고, 다음은 내가 임장하고, 임장보고서 쓴 근거를 바탕으로 단지의 우선순위에 따라서 나열한다.(중요) 다음으로 매매가와 전고점 하락률을 보면서 싼지 비싼지를 판단한다.

32. 가치부터 보고 매매가 대비 싸냐 비싸냐, 전고점 대비 하락률은 15~20% 이상인가 보고, 그 다음 투자금을 본다.(순서를 지킨다.) ex) 3억 투자금일 경우 매매호가 3.5억까지 늘려서 추린다.

33. 사고나서 오를 수도 있지만, 떨어지는 것을 자연스러운 시장의 흐름으로 본다.

34. ‘내가 이 투자를 했을 때 나에게 어떤 일이 벌어질지 알고, 그럼에도 싸게 샀고 감당 가능하니 보유하면서 기다린다.‘가 충분히 괜찮으면, 좋은 자산을 매수한다는 관점에서 투자한다.(가격 네고에 너무 집착하지는 말 것. 안 깎인다고, 투자를 못하면 안됨. 투자 범위에 들어오면, 깎으려는 노력은 하되, 안되더라도 투자 실행)

35. 연 3~4천만원 저축하는 사람은 서울 1호기 투자한 후에 적극적으로 지방투자를 하거나, 아니면 전세 상승분을 취할 때까지 저출하며 기다림.

36. 투자금을 쪼개서 투자하는 것보다 투자금을 뭉쳐서 좋은 자산을 하나 투자하는 것이 ’수익‘ 측면에서 훨씬 낫다.

37. 서울  4급지 + 구성남, 평촌, 광명, 수지, 하남 신축은 2억대 투자금으로 가치성장 투자 가능함. 지금 서울 5급지 구축인데 2억대로 투자하려면, 안 맞는다. 4급지를 봐야 함.

<서울 투자 의사결정 하는 방법>

38. 지역 내 단지 선호도를 비교해볼 수 있는 방법 3가지 : 1) 상승 시작점 2) 전고점 레벨 3) 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익

39.  최고의 투자, 1등 투자 등이 아닌, 내가 지금 할 수 있는 투자를 한다. 25년 3월 0호기 매도하고, 그 다음 단계로 들어간다. 행동한다. 25년 4월 서울 4급지에 1호기 계약서 쓴다.