안녕하세요. 모찌롱입니다.
실전반 1강은 마스터 멘토님께서
“수도권 투자기준과 로드맵”이라는 제목으로
25년 3월 현재 수도권 시장에 투자하기 위해서
투자자로서 반드시 알아야 하는 것들에 대한 내용으로
강의를 진행해주셨습니다.
1. 투자의 본질 : 가치 대비 저평가
투자를 잘 한다는 것은
서울에 누구나 아는 살고 싶어하는 단지를 매수하는 것을
의미하지 않습니다.
물건이 가지고 있는 본래의 가치보다 저평가된 물건을
적은 투자금을 들여서
지속적으로 투자를 이어나가는 것이
투자의 본질입니다.
마스터 멘토님에 따르면
‘’전세가율이 올라오기만 기다리지 말고,
내 투자금으로 저평가 되어 있고 가치 있는 물건 매수"
해야 하는 것입니다.
즉, “지금 할 수 있는 투자”를 해나가는 것이
투자금을 줄이려는 노력보다
훨씬 본질적인 부분인 것입니다.
일견 적은 투자금을 줄이는 게 수익률을 높이는 길이기 때문에
전세가가 조금 더 올라오면 투자금을 더 아낄 수 있지 않을까
라는 생각을 할 수 있습니다.
하지만, 이것은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.
지금과 같이 매매가 자체가 싸고
전세가가 더 떨어지지 않는 시장에서는
저평가된 가격 자체에 집중하는 것이 맞기 때문입니다.
무리하지 않고 감당가능한 수준이라면
당장 투자금이 조금 더 들더라도
몇 년 안에 회수가 될 것으로 기대할 수 있고,
무엇보다 멘토님이 말씀하신 것처럼
등기가 있냐 없냐가
장기적으로 봤을 때 훨씬 더 본질적인 부분이기 때문입니다.
2. 직장인 투자자가 되기 위해서
멘토님의 강의를 통해서 많은 사람들이 목표로 하고 있는
“보증금 40억”의 의미를 새롭게 생각해볼 수 있었습니다.
보증금 40억이 있으면 2년에 보수적으로 5% 증액시 연 1억 현금흐름을 창출할 수 있는데
이는 근로소득으로 따졌을 때
고액연봉이라고 할 수 있을 정도로 엄청난 금액입니다.
보증금 XX억을 달성하려면 어떻게 해야 할까요
씨앗을 뿌리는 단계에서는
철저히 투자기준을 지켜서
시장에 오래 살아남는다는 것을 목표로
살 수 있는 것들(즉, 가치 대비 저평가된 물건)을
가지고 있는 종잣돈 범위내에서
하나씩 쌓아나가야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
멘토님도 처음부터 서울집을 매수했기 때문에
지금의 자리에 있는 것이 아니고 ‘
살 수 있는 것들을 사모으면서 자산을 늘렸기’ 때문
이라고 하신 것처럼,
서울이라는 이유만으로 무리해서 매수를 감행하는 것은
장기적으로 리스크를 키우는 행동에 불과합니다.
또한, 처음 씨앗을 잘 뿌려 놓으면
싼 가격에 매수했다는 확신이 생기게 되고
이후에 보유하는 단계에서도
시장 흐름에 관계없이
내가 매수한 물건이 제 가치를 찾아갈 것을 알고
버틸 수 있습니다.
그리고 매수한 물건이 가치를 찾아가면
그 동안에 쌓은 투자경험을 발판 삼아
더 나은 포트폴리오로 개선시켜나가는 것까지
가능하게 됩니다.
결국 독강임투를 철저히 해서
씨앗을 잘 뿌리면 이후의 과정은
자연스럽게 따라오게 되는 것 같습니다.
3. 마치며
23년, 24년 실전반을 수강했을 때
저는 감히(?) 수도권 투자는
엄두도 내지 못했었습니다.
투자금도 많이 들 뿐더러
모아놓은 종잣돈도 귀여운 수준이었기 때문에
강의를 듣고 반드시 투자한다는 생각보다는
언제가 가까운 미래에 매수하게될 수도권 시장을
미리 앞마당으로 만들어놓는다는 목적이
솔직히 더 컸던 같습니다.
동시에 투자는 이어나가야 했기에
제 상황에 맞춰서 지방에 집중하면서
지투반도 열심히 기회가 닿는 대로
수강을 했고 감사하게도 투자 경험을 쌓을 수 있었습니다.
25년 3월. 신기하게도 시장은 변했고, 제 상황도 변했습니다.
하루, 한달, 1년을 어떻게 보내는지에 따라서 미래가 달라진다는
멘토님의 가르침을
이제 조금은 공감할 수 있게 되어
감사합니다.
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