안양시 관양동 평촌더샾센트럴시티 외 3곳 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1더하기 1은 기요미조 하데렐라]

✅아파트명

평촌더샾센트럴시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

                                                                                종사자수              사업체수

2. 교통

강남 45분 / 여의도 51분 / 시청 58분

3.학군

관양중 74%, 부안중 79%

4. 환경

롯데백화점 1개, 대형마트 1km 이내 이마트, 1.5km이내 홈플러스(총 2개), 종합병원 1개

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(추후 게시)

✅아파트명

롯데 향촌 3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

                                                                                종사자수              사업체수

2. 교통

강남 46분 / 여의도 52분 / 시청 59분

3.학군

평촌중 92%, 범계중 93%, 귀인중 96%

4. 환경

롯데백화점 1개, 대형마트 1km 이내 이마트, 홈플러스(총 2개), 종합병원 1개

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(추후 게시)

✅아파트명

인덕원 푸르지오엘센트로

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

                                                                                종사자수              사업체수

2. 교통

강남 42분 / 여의도 48분 / 시청 55분

3.학군

백운중 82%

4. 환경

백화점X, 대형마트 1km 이내 X, 종합병원 X

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(추후 게시)

✅아파트명

산본 래미안하이어스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

                                                                                        종사자수              사업체수

2. 교통

강남 49분 / 여의도 47분 / 시청 52분

3.학군

산본중 89%, 곡란중 80%

4. 환경

백화점X, 대형마트 1.5km 이내 이마트, 뉴코아 (총 2개), 종합병원 1

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(추후 게시)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

교통이 4곳 모두 나쁜 편이 아닌데, 학군과 환경에서 많은 차이를 보인다. 

제일 우수한 입지 평가가 나온 곳은 ‘롯데향촌3단지’이다. 

현재 전고점대비 평촌더샾 -19%, 향촌롯데 -17%, 인덕원엘센트로 -25%, 산본래미안 -25%인데 

지금은 인덕원, 아니면 산본래미안이 저평가 지역인 가 싶다….

아.. 어떻게 평가하는 건지 잘 모르겠음..;

2) 환금성 : 

4개 전부 아파트라서 일단 환금성은 좋게 보는 편

3) 수익률 : 

현재 평촌 대장아파트인 ‘평촌더샵센트럴시티’는 16년식임에도 불구하고 93년식인 ‘향촌롯데3단지’와 현재 9천만원밖에 차이가 안난다. 아무래도 ‘롯데향촌’이 33년이나 된 아파트이다 보니 전세가에서 8천만원 낮은데 오래된 구식임에도 가격차이가 별로 안나는 것은 그만큼 ‘롯데향촌’이 더 입지적으로 수요가 더 있는 것 같다. 

수요가 받쳐줘서 그런지 5년이내 수익률은 오히려 ‘롯데향촌’이 더 낮음으로 

투자자로서 ‘더샾’을 하는 게 나았다는 게 나온다.

‘인덕원푸르지오엘센트로’는 무려 저점매수시 70% 수익률로 4곳 중 가장 높은 수익률을 보였다. 

미미한 차이로 교통이 제일 좋았는 데 아직도 전고점 대비 -25%라 투자해도 좋은 물건인 것 같다.

4) 원금보존 : 

• 최악의 상황에서 이 물건들은 얼마나 떨어질 까? 

  - 평촌더샾 → 현재 전세가 7.5억, 향촌롯데 → 현재 전세가 6.7억, 

    인덕원엘센트로 → 현재 전세가 6.7억, 산본래미안 → 현재 전세가 5억400

   *매매가는 절대 전세가 밑으로 떨어지지 않는다.

• 이 물건들의 안전 마진은?

  현재 전세가율

  - 평촌더샾 60%, 향촌롯데 57.8%, 인덕원엘센트로 53.6%, 산본래미안 53.8% 

  *서울 50%이상, 경기 60%이상, 지방80%이상으로 봤을 때, 현재 안전마진 확보가 될 만한 은 ‘평촌더샾’

• 혹시 전세가가 빠질 수 있을까?

  - 평촌에 있는 평촌더샾, 롯데향촌의 입지독점성은 우수한 편이다. 

  그러나, 향후 2년내 입주물량이 1배 이므로 전세가가 빠질 확률이 조금 적은 편.?(기억 잘 안남)

  - 인덕원엘센트로는 의왕에 속하지만 평촌과 생활권을 같이하는 것이 더 크다. 그래서 평촌과 비교해야하는 것 같긴한데 일단 의왕내에서 보자면, 의왕은 입주물량이 굉장히 많은 지역이라 전세가가 많이 떨어질 수도 있겠다는 생각도 든다. 그치만 인덕원엘센트로 위치보다 중간지점, 밑에 지점에 물량이 많아지는 것이므로 전세가에 영향이 없을 수도 있을 것 같긴하다.(결론 : 잘모르겠음)

  - 산본래미안은 금정역 부근에 물량이 27년에 2배를 초과한다. 그래서 전세가가 빠질 수 있다.

  =>결론 : 4곳 모두 향후 2년, 전세가가 빠질 우려가 있고, 전세가율이 지금도 받쳐주지않은 상태여서 투자하기에 원금보존이 조금 어렵지 않을까?싶다. 

   

5) 리스크 대비: 

• 역전세가 가장 큰 리스크.

  - 평촌더샾, 롯데향촌은 입지독점성이 있다. 

  전세가가 빠질 수 있는 입주물량이 많았었지만 현 25년~27년에는 입주물량이 1배 정도로 많이 높은 건 아니라서

  역전세가 크게 나지않을 것 같다.  

  - 인덕원엘센트로는 의왕 물량으로 봤을 땐 역전세 가능성이 가장 큰 것 같다.

  - 산본래미안하이어스도 입주물량이 2년이내 2배 가량 있어서 역전세 가능성이 클 것 같다. 

나의 투자 결론 : 열심히 쓴다고 썼는데 아직 어디에 투자할 지 모르겠다………

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1개 가지고는 비교가 다소 어려울 것으로 예상되어 총 4개를 했지만, 

같은 지역, 동일 생활권에서 가져온 곳들이 있어서 평가가 좀 안되는 것 같다.

일단 아직 저평가는 도저히 어떻게 하는 건지 감이 안 잡힌다…

뭔 소리를 하는 건 지 스스로도 헷갈림의 연속… ㅠㅠ

일단은 맛보기로 나름 최선을 다해 쥐어짜냈으므로 만족하기로..