[열반스쿨 기초반/ 85기 - 똑똑한 눈1] 부동산 투자의 기준- 저, 환 , 수 , 원 ,리

이번 너바나님의 강의를 들으면서, 제 자신을 뒤돌아 보게 되었습니다.

나는 이제까지 투기꾼의 마음으로 부동산 투자를 보고 있었구나!! 

특히, 결과만 중요 하게 생각 하고, 투자의 리스크만 (세금, 이자..등등) 무언가를 시작해야 되는데, 하지 않을 이유만 찾고 있었습니다.

이제는 투자자의 마음으로 "저.환.수.원.리"에 따라서, 2025년 나의 1호기를 진행하자고 생각 했습니다. 

저, 환 , 수 , 원 ,리 란?

★저평가 여부  (가치 > 가격)

- 1주차 때 배웠던,  부동산 가치 기준 - 입지, 교통, 직장,호재, 브랜드, 학군 

★환금성: 이 자산을 돈으로 바꿀 수 있냐?

★수익률: 투자 대비 내 돈을 얼마나 돌아 오는가? = 수익률 = 수익금/투자금/투자기간

★원금 보전 => 잃지 않는 투자 (투자 1년차인 나에겐  매우 매우 매우 중요한 사항!!!)

-매매가는 전세율 아래로 떨어지지 않는다.

-적정 전세가율- 서울 70%/ 지방 80% / 강남 60%

★리스크 관리 

- 시세차익 부동산의 부동산의 가장 큰 리스크는 역전세, 대량 공급,급격한 전세 상승

역전세를 피하기 위해서, 전세금 5% 올리기 (무리한 전세가 X), 전세 보증금의 5~ 10%보유 

또한, 부동산에서 중요한 요소는 나무 ( 가격 저평가 여부, 매수 매도 심리, 입주물량, 투자기준)을 보는 것 뿐만 아니라

숲(물가, 통화량,경기,수요,입지 독점성)을 봐야 한다는 것도 알게 되었습니다.

장기적으로 부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 것은 통화량의 증가 이다. 

시세 차익 부동산에서 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구, 단독주택 투자가 있지만,

초보인 나에게는 환금성을 가질 수 있는 아파트 투자로 가야 한다.

너바나님께서 현재도 전고점 대비 20% 떨어진 물건이 있다고 말씀 하셨습니다.

올해 이런 물건 중에 나에게 맞는 물건을 찾아서, 꼭 1호기 목표로 진행하자!!라는 생각을 했습니다.

부동산 세금

부동산에 관련된 세금을 몰랐기 때문에, 두려워 했다.

하지만, 1주택까지는 종부세, 양도세, 취득세는 적었다.

또한, 부자가 되기 위해서는 세금 내는 것을 두려워 하지말고, 비용과 편익 중에서 큰것으로 움직여야 한다. 

1. 종부세: (인별 전국 합산공시가격- 과세 기준 금액 (9억 ~ 12억)  X 공정시장가액비율) X 세율 - 법정공제세액

2. 양도세: 투기과열지구/ 조정대상지역- 서초구, 강남구, 송파구, 용산구, 나머지 1주택은 기본 세율 (2%)

3. 취득세: 1주택 6억이하: 1%, 6억초과~ 9억초과: 1~3%, 9억 초과: 3%

이번 강의에는 제일 나에게 필요했던 것 2가지 였다.

1. 미래는 예측 할 수 없다. 하지만 어떻게 대응하는지가 중요 하다!!

- 부동산 가격은 올라 갈 수도 있고, 떨어질 수도 있지만, 장기적인 관점으로 보면, 존버 하면 오를 수 밖에 없다!!

2. 씨를 뿌리지 않으면, 아무런 열매도 없다.

- 부동산을 사면, 빚을 평생 갚아야 하는 것이 두렵다고, 문제를 계속 피해 왔었는 것 같다.

하지만, 무섭다고, 두렵다고 아무것도 하지 않으면, 아무것도 얻을 것이 없다는 라는 것을 다시 생각하게 했다.