창원시 상남동 성원(토월그랜드) 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 127조 하야오]

✅아파트명

창원시 상남동 성원(그랜드토월) 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

창원시 직장을 평가하면 경상남도 및 인구 50만 이상의 다른 지역들과 비교시에 

매우 좋은 직장 인프라를 갖고 있는 것을 볼 수 있다. 

중소도시(수도권, 광역시 제외 도시 모두 포함)의 평균 종사자 수는 172,068명으로 창원은 평균보다 

2.7배 높은 것을 확인 할 수 있으며 사업체수 또한 평균 42,792개보다 2.7배 높다.

직장인 평균 연봉 또한 밑에 사진과 같이 가장 높은 것을 볼 수 있다

또한 성산구가 높은 연봉을 유지할 수 있게 해주는 창원 테크노 벨리와 성원 아파트와의 거리가 

도보로 20분 내외로 직주 근접이 굉장히 좋은 편에 속함

2. 교통

위 사진과 같이 지하철은 지방 특성상 존재하지 않으나 버스 정류장이 아파트 근처에

2개가 존재하여 근처 상권가로 가기에 용이하다.

ktx, srt를 탈 수 있는 창원 중악 역 까지는 차로 5분거리로 가까워 교통이 좋은 편에 속함

지방 특성상 타 지역으로 갈 수 있는 고속도로가 잘 뚫려 있는게 중요하다고 생각하는데

그 부분에 대해서는 최소 17분이 걸려 조금 아쉬운 점이 있음

3.학군  

초품아는 아니지만 가장 가까운 초등학교가 도보로 10분내에 있으며,

특목고 진학률이 10% 내로 드는 학교가 2개가 근처에 위치하고 있어 

창원시내의 학군이 좋은편

근처 학원가 또한 가깝게 위치하고 있어 공부하기 좋은 환경이 마련되어있음

4. 환경

성원아파트 근처로 백화점 이마트등 좋은 상권들이 위치하고 있으며 백화점 근처로

대형 식당 상권이 3묶음으로 위치하고 있음

왼쪽 아래로 자그마한 공원이 하나 있지만 녹지 공원 환경은 조금 아쉬운 편

5. 공급

이 아파트에서 가장 걱정되는 부분은 근처로 브랜드 아파트가 3개가 입주한다는 것이다.

해당 아파트는 1994년도에 지어진 아파트로 브랜드 및 신축 아파트에 가격 경쟁에서

밀릴 가능성이 농후하다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

전형적인 90년대 아파트의 모습을 하고 있으나 6천세대의 대규모 아파트 단지로 높은 용적률을 갖고 있음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 성원 아파트는 매전갭 4000~6000만원의 투자금이 필요하며 비슷한 연식, 같은 평형 기준으로 낮은 투자금으로 투자할 수 있다. 주변 아파트들과 매매가는 비슷하나 전세가가 좀더 높은 것으로 보아 실 사용 가치가 실거주자들은 해당 아파트가 좀 더 높다고 느껴질 수 있겠다 생각함

2) 환금성 : 지방 아파트로 환금성이 수도권에 비해 낮을 것으로 보이나 50만 인구 이상 도시 기준 평균 이상의 직장수와 종사자 수 그리고 아래 그림과 같이 추후 분양 주택이 3년간은 거의 없을것으로 보여 수요가 많아져 환금성 또한 나쁘지 않다. 다만 다른 신축에 비해 기다리는 시간이 오래 걸릴 순 있다고 생각함

3) 수익률 : 수익률은 저점에서 매수해도 수익률이 75%이지만 순수익금이 3000만원으로 낮은편에 속한다. 강의를 들었을 때 가능하면 5천만원 이상의 수익을 낼 수있는 것이 좋다고 들어 그 부분에 대해서는 아쉬운 부분. 그러나 앞으로의 내내가와 전세가 성장이 기대되는 입지로 기다리면 더 큰 수익률과 수익금을 기대 할 수 있음

4) 원금보존 : 

현재 성원 아파트의 전세가율은 80%이상으로 높은 편에 속해 원금 보존에 유리한편이다. 다만 단기 입주물량이 25년에 주변부로 꽤 있을 예정으로 입주 후 가격이 떨어졌을 때 매수를 하는 것이 더 좋은 방법이라고 생각함

5) 리스크 대비: 

주변 입주물량 적정량 소진 후 매수를 고려한다면 역전세를 어느정도 피할 수 있을 것으로 보임. 추가로 아래 그림에서와 같이 전고점 대비 20% 빠져서 무릎 이하로 판단 가능

나의 투자 결론 : 

장점 : 성원아파트는 입지적으로 좋은 위치에 있어 투자하기 좋음, 학군, 직장의 위치가 좋아 많은 사람들이 실거주로 많이 찾을 것으로 보임, 전세가율이 높아 원금 보존 및 리스크 대비가 편함, 전고점 대비 20% 빠진 물량

단점 : 주변부 신축 아파트 공급, 연식이 오래 됨(1994)

결론적으로 입지가 좋아 투자는 하고 싶으나 리스크 관리를 위해 주변부 공급의 물량이 소진되면 그 이후 물량이 없을 예정으로 그때를 노려 매수를 고려하는 것이 좋아보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트의 입지를 분석만 했는데도 굉장히 많은 시간이 흐른것을 보고 참 놀라웠다. 또한 내가 당장 투자에 뛰어들 수 있는 매물은 정말 없구나 라는것 또한 뼈저리게 느꼈다. 종자돈을 늘리기 위해 지금 이 시간에도 노력하지만 앞으로도 더욱 노력해야겠다고 한번 더 자극 받게 되는 것 같다.