[서투기 22기 34평 아파트 장바구니에 담조 로로라] 투자의 90%는 대응이다!

가격은 다르게 올라가네.. 좋은 구축은 안 올라가고 외곽에 있는 신축이 올라가네.
좋은 구축에 기회가 있을 수 있다.

여전히 전세가율이 높지 않다. 대세상승장이 올려면 전세가율이 높아야 한다.

비슷한 급지 앞마당 3개 이상. 투자하기 좋은 시장이다.

외곽신축들이 많이 올랐다. 이상한거다.

전세가 하락은 끝난거 같다.
동대문구 입주량 많지만 전세가격이 크게 안떨어질거 같다.

전세가격이 오르면 매매가격 올라가니까 내가 투자한 단지의 전세가격이 올라갈 건지 그것만 확신을 가지면 된다.
내가 투자한 단지가 전세가가 오를만한 단지인가?

2026년 공급 최악이다. 만약 금리까지 떨어진다면 거기다 지금 전세가가 싸다.

동대문구 입주물량 많다. 전세가격이 떨어질 수 있기 때문에 기회가 있을 수 있다고 생각한다. 전세가가 떨어지면 매매가도 영향을 받아서 떨어지면 투자가 가능할 수 있겠다고 생각해서. 그런데 매매가가 떨어지지 않는다. 전세가만 떨어지고 있다. 장점이 없다. 동대문구가 투자로 적합한 지역일까?? 오히려 사람들이 안보는 지역을 가는게 좋지 않을까?

전세가와 매매가의 차이를 사람의 심리강도라고 생각한다. 전세가와 매매가의 차이가 클수록 사람들이 이 단지를 사고 싶은 마음이 크다. 이 차이가 적을수록 사람들이 이 단지를 사고 싶은 마음이 상대적으로 떨어진다. 안좋은 게 아니라.

전세가가 떨어지면 매매가는 무조건 떨어진다 반드시! 전세가가 올라가면 매매가는 모른다.
고수들은 전세가가 떨어지고 올라가는 순간 이 가격이 바닥이라는 것을 대부분 안다.

평촌은 3가지 생활권으로 구분할 수 있다. 평남, 평북, 외 외곽지역,
평촌이 외곽지역에 신축들이 많이 들어오고 있다.
1순위: 평남 학군지 가장 선호: 귀인중학교 학군: 귀인마을홈타운 초원 선호도가 높다.
2순위: 신축 vs 평북
평북도 2가지로 구분: 역까지 도보 10분 이내로 접근할 수 있는 단지들은 외곽 신축과 비교 가능하다. But 공작부영(5.8/3.5=2.3)처럼 뒤쪽에 있는 구축단지들은 역까지 걸어가기에도 애매하다. 그래서 버스를 타고 이동한다. Vs 안양래미안메가트리아(7/4.2=2.8) 비싼가? 수원망포에 있는 아이파크캐슬1단지 가격 비슷하다. 안양이 수원보다 훨씬 비싸야 되는데 똑같다. 왜? 안양에 공급이 많기 때문에 전세가가 눌러 있다. 전세가 5억까지 가고 매매가도 바로 반응한다. 왜? 좋은 단지니까.
그리고 전고저대비 15% 하락했다.

부동산에서의 적절한 가격은 폐인 구간이다.
인왕산아이파크 @독립문역: 진짜 좋은 단지다. 관악구 대장만큼 좋은 단지다.

은평구는 언덕여부가 굉장히 중요하다.
산넘어가면 평지 수색증산뉴타인이 있다.

가재울뉴타운 @서대문구 but 수색증산뉴타운과 연결되는 면 있어서 같이 본다.
홍은 @서대문 but 녹번과 연결되는 3호선 라인으로 생활권을 공유한다.
첫째, 3호선을 지나가는 뉴타운: 녹번지구: 선호도가 은평구에서 굉장히 높다. 수색증산이 더 비싸다. 녹번은 언덕이 좀 있어서. 녹번은 그래서 택지로 신도시느낌은 안난다. 구도심에 신축아파트가 많은 정도.
1순위: 수색증산뉴타운: 진짜 신도시. 가운데 산을 중심으로 수색증산뉴타운이 형성되어 있다. 완전 평지. DMC역 트리플노선 역세권(경의중앙, 6호선, 공항철도: 임팩트가 있는 노선은 아니다), 연식도 중요한데 DMC역 접근성도 같이 봐야 한다.
가재울뉴타운: DMC역과는 조금 떨어져 있다. 경의중앙선(업무지구 접근성이 그렇게 좋지 않다)만 지나간다. 역세권이 중요한게 아니라 단지의 보이는 모습 즉 단지 자체가 중요하다.
백년지구: 15년 정도 된 준신축 단지들이 있었는데 최근에 새 아파트들이 2022년 이후로 들어오고 있다. 6호선 접근성이 좋지 않다. 도보로 15분 정도 걸어야 하고 언덕11이 굉장히 심하다. 단지마다 언덕의 가파른 정도가 어느정도인지 자세하게 봐야한다. 연식도 중요한데 언덕의 가파른 정도를 더 중요하게 봐야한다. 언덕여부가 선호도에 굉장한 영향을 주고 있다.
불광: 기존에 있는 구축택지다.
은평뉴타운: MB정부때 각광을 받으면서 출범했다. 서울 최초 자연친화적인 뉴타운. 20년차. 연식의 가치가 점점 사라지고 있다. 바로 위 덕양구의 지축지구가 있다. 2019년 신축들이 모여있다. 지하철 1코스만 가면 뉴타운이 있기 때문에 은평뉴타운이 지축지구에 조금씩 밀리고 있는 상황이다. 은평뉴타운이 아직은 괜찮지만 연식이 조금 지나면 덕양구에 있는 지축지구나 삼송지구에 수요를 뺏길 수 있다. 은평뉴타운이 위치가 은평구에서 가장 좋지가 않기 때문이다. 택지라는 장점과 3호선을 이용할 수 있다는 장점 때문에 지금은 좋지만 아직까지는 좋아요. 연식이 조금 지나면 애매해질 수 있다.
항동지구: 연식이 굉장히 좋다. 신축택지로 꾸려져 있는데 규모가 작다. 가장 중요한 지하철이 들어오지 않기 때문에 은평구에서 3호선을 이용하는 사람들은 아무리 항동지구가 신축택지로 구성되어 있더라도 항동지구까지는 가지 않습니다.

서울과 수도권에서 인구수는 그렇게 중요하지 않다. Cf. 지방에서는 인구수가 굉장히 중요하다. 지방에서 인구수 = 수요.

인구비율이 투자와 직접적으로 연결되는 건 아니다. 분임가기 전에 대략적인 동네 분위기를 예상하는 정도다. 
인구 연령이 높다고 투자 못하는 것이 아니고 그 지역 내에서도 선호하는 단지, 동네가 어디냐가 더 중요하다. 통계적인 비율이기 때문에 감잡는 정도로 활용한다.
그래프: 부동산 지인에서 붙이기.

어느 지역으로 전출하고 어느 지역으로 전입하는지는 중요하지 않다. 비율 자체가 중요하다. 서대문구와 고양시로부터 많이 인구수를 주고 받는다.  공급과 연결되기 때문에 엄청 중요하다. 은평구에 공급물량이 없어도 서대문구와 고양시에 공급물량이 있다면 은평구 전세에 영향을 줄 수 있다. 인구이동을 통해서 해석할 수 있다. 임보의 공급파트에서 분석할 때 ‘서대문구’ ‘고양시’까지 공급물량을 파악하면 된다.  

지역이 아니라 동네다! 잘게 쪼개서 봐야 한다. 녹번 내에서 어떤 동네 불광 내에서 어떤 동네로 쪼개서 보는 게 중요하다.

수색증산뉴타운: 평지 신축 아~ 살고싶다.
은평뉴타운: 연식 15년. 층이 낮아 리조트 또는 펜션 같은 느낌이다.
백련지구: 언덕이 엄청 높다. 임장루트 짤 때 위에서부터 내려와야 합니다.

업무지구: 인구수 대비 종사자수가 높다. Vs 베드타운
연말정산 1인당 연봉(원천징수지): 이 지역에 종사하는 근로자(사업자, 자영업자는 포함 안됨)의 연봉의 평균
연말정산 1인당 연봉(주소지): 이 지역에 거주하는 사람들(근로자, 사업자, 자영업자 등 다 포함됨)의 평균 연봉

직장데이터 분석법
예) 영등포구 vs 송파구
영등포 종사자수 37만명, 사업체수 4만2천개
송파구           34만명          4만8천개
영등포구 사업체수는 송파구 사업체수보다 더 적은데 영등포 종사자수는 더 많다. 영등포구는 각 회사당 근로자수가 많다. 영등포사업체가 더 크다. 상대적으로 영등포구가  대기업일 가능성이 크다.  연봉이 더 높을수도 있다. 영등포구가 송파구보다 돈을 더 잘 벌 수 있겠구나. 여의도구에서 근무하는 근로자의 평균연봉 6천 > 송파구, 
그런데 연봉이 높다고 해서 부자일까? 연봉이 높다고 해서 아파트를 살 수 있는 수요가 늘어나는 것과 비례할까? 하지만 종사자수는 매일 출퇴근해야 하는 사람들의 숫자다. 각 직장에 접근하기 쉬운 직주근접을 원하는 사람들이 많다. 종사자수가 많을수록 이 지역 가까운 곳에서 거주하고 싶은 수요로 연결될 수 있겠다. 그래서 유디님은 종사자수만 본다. 물론 대기업비율 많으면 좋다. 대기업비율이 높은데 종사자수가 적은 곳과 대기업비율이 낮은 대신 종사자수사 많은 지역 중 종사자수가 많은 지역이 수요가 많을 것 같다. 연봉이 적어도 집이 잘살면 집을 살 수 있는 수요는 있다. 

연말정산 1인당 연봉(주소지) 가 높은 곳은 부자들 돈 많은 사람들이 선택한 곳이다. 이유가 있다. 좋은 곳이구나.

1.    종사자수를 보고 이 지역에 출퇴근하는 사람들의 수요를 본다.
2.    연말정산 1인당 연봉(주소지)를보고 지역의 선호도를 알 수 있다. 
예) 용산구는 연말정산 1인당 연봉(근로자의 연봉) 4천8백만원 연말정산 1인당 연봉(주소지) 7천6백  종사자수도 적지만 부자들이 산다. 뭔가 있나보다.

종사자수가 많은 구: 강남, 서초, 중구, 영등포구, 송파구

은평구 내에서 주요 일자리가 몰려 있는 곳이 어디인지?
은평구가 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역인가? 아니다.

그럼에도 불구하고 은평구 내에서 어디에 주요일자리가 몰려 있을지? 호갱노노 – 직장 : 데이터 有,  동네 평균연봉,

학군은 직주근접보다 훨씬 더 명확한 수요를 반영할 수 있다. 왜냐면 학군지가 한정적이다. 학군지 내에서도 특정중학교, 특정초등학교를 진학할 수 있는 단지가 한정되어 있다. 학군지는 전세가가 하락할 일은 많지 않다. 금리가 높아지거나 매크로적인 상황을 제외하고.
Ex. 초품아

종로구는 특목고가 많기 때문에 아파트 관점에서 고등학교 때문에 종로구에 살 필요가 없다. 특목고는 아파트 즉 거주지와 연결되지 않기 때문에 볼 필요가 없다. 
서울대 진학률이 좋은 일반고가 몰려 있는 거주지 강남과 목동의 아파트를 보면된다..
고등학교는 단지와 연결되지 않는다. 지역만 연결된다. 
중학교는 단지와 연결된다. 

중계는 학군지로서의 의미가 사라지고 있다. 초등학교 학생수에서 300명에서 100명대로 줄어들었다. 일반적 서울 평균이 100명대다. 
중계는 투자로서는 애매해지겠지만 소액투자로는 의미가 있다. 중계동 매매가는 떨어지지 않을거고 택지로서 살기에 좋기 때문에 수요가 있어서 중계동 역세권이 아닌 구축아파트들은 몇천만원으로 투자할 수 있는 기회가 올것같다. 

아실: 학업성취도율
호갱노노 - 학원가: 학원가 양
학원가 주변환경을 확인하기 위해 유해상권이 없는지 파악한다.

다른구의 외부수요를 끌어들일 수 있는지? 마포구의 대형학원가 때문에 이사가진 않는다.
학군 때문에 이사가는 수요가 생기는 지역은 ‘대치, 반포, 목동, 광장’뿐이다.

전임: 부동산에 전화해서: ‘사장님, 여기 학군이 얼마나 좋아요?’ ‘여기 학군좋아. 초등학교와 가까워’. = 거리로 말씀하시는 사장님이 있다면 학군지가 아니다. Vs ‘학군지 좋아. 특목고, 서울대 몇명보낸다’라고 구체적인 단어가 나온다면 학군이 의미가 있는 지역이다. 

학군지가 아닌 곳의 학군은 비중이 거의 없다. 1%미만이다. 중요하지 않다. 최종선택에서 참고할 수는 있다. Ex. 시계의 화면방지스티커

은평구는 철저하게 교통, 연식 특 신축을 저렴하게 살 수 있는 지가 중요하다.

대림: 2호선으로 교통은 좋지만 주거환경이 나쁘기 때문에 주거지로 선택하지 않는다.

지하철 철도는 정시성을 보장한다. 그래서 역세권이 중요하다.

‘수색증산뉴타운’은 신축=신도시이기 때문에 현재 가치가 높다. 연식이 오래되서 신축의 의미가 없어질 때 강남접근성 즉 교통 때문에 어떻게 될 지를 고려해야 한다. 그래서 매도계획까지 세우고 접근해야 한다. 준신숙, 구축이 되면 땅의가치밖에 안남는다. 3호선 라인의 신축 녹번지구는 굳이 매도할 필요없다. 

거주환경 = 뉴타운 = 신도시 같은 느낌
지적편집도가 핵심이다. 분홍색 상권!
환경을 볼 때는 임장할 때 핸드폰을 보면 안된다.

구파발역 거주지상권: 은평뉴타운상권
연신내역: 유흥상권
새절역 구도심: 어르신
불광역 유흥상권
홍제역: 시장상권: 어르신

*상권을 보고 거주지로 선택하기 애매한 상권이다. 구파발역 거주지상권 외에는 사람들을 상권때문에 끌어들일 수 있는 상권이 없다. 

백련지구: 언덕이 아주 험하다.
수색증산뉴타운: 평지, 누구나 가면 살고 싶다.
가재율뉴타운: 서대문
은평뉴타운: 아파트가 낮다. 20년차, 임대비율이 40%, 애매한 부분이 있다. But 적은 투자금으로 투자할 수 있는 기회가 있다. 약점이 있으니까. 거주만족도가 좋다. 가고싶지는 않다. 
녹번지구: 3호선을 끼고 있으면서 2019년식 이후의 신축단지, 너무 좋다. 

구파발 지축지구 but 경기도. 주민등록등본에서 서울 not 경기도 이어야 한다면?
삼송지구

은평과 서대문쪽이 전세물량이 갑자기 많아지면서 전세가가 덕양구까지 영향을 미치고 있다. 다같이 하락한 상황이다. 최근에는 서대문구, 은평뉴타운 전세물량이 2/5로 줄어들었다.

은평구, 서대문구쪽: 작년에 투자자들 들어갔다. 왜? 적은 금액으로 투자 가능했어서.

덕양구: 빈 땅이 많다. 계속해서 새아파트가 들어온다. 청라신도시. 
 

공급이 전세가와 같이 안간다.
입주물량 확인: 부동산지인, 아실, 호갱노노 : 어플마다 달라서 크로스 체크한다. 중복되는 것이 많은 것으로 입주물량을 확인한다.

인구수 X 0.5%(0.005) 하지 않는다. 중요하지 않다고 생각한다.
지수는 가격에 대한 비율이다. 변화하는 양상이다.
지수가 100 → 200 : 가격이 2배 오른 것이다.
(전세지수 > 매매지수) 지수는 얼마나 오르냐를 나타내는 비율이기 때문에 기준이 낮은 전세지수가 매매지수보다 높을 확인이 크다. 시작기준이 낮기 때문에 조금만 올라도 지수변동률이 높아진다.

첫회색 바: 공급물량이 많아지면 전세지수가 내려간다. 공급물량과 전세가는 반비례다. 
핑크바: 공급물량이 많아졌는데 전세가가 상승하네?

Q1. 곰급이 많은데 전세가 상승?
은평구의 공급뿐 아니라 수도권 전체의 공급물량을 같이 봐야한다. 
수도권은 인구수가 중요하지 않다. 수도권은 하나의 권역이니까. 다같이 움직인다.
매매가를 보면 하락장이다. 
사람들의 심리 >> 공급물량, 공급물량은 속도를 늦추는 역할을 할 뿐이다. 
수도권은 심리의 장이다.

Q2. 은평구에 공급이 없어도 수도권 전체의 임팩트 있는 공급이 많았다. 수도권은 도미노다. 연쇄반응을 한다. 
헬리오시티 공급: 강남의 수서나 구축에 사는 사람들
동탄입주: 수지 – 판교 - 분당

Q3. 수도권 전체에서 2만호 이상 올라간 적이 많지 않다. 평균회귀.
일단 2020년 이후의 전세가는 일반적인 자본주의 사회의 수요공급 논리가 아니라 정책의 개입에 의해서 수요공급논리가 무시한 가격흐름이다. 임대차법(2020.07)이 생김. 원래 시장에 나와야 하는 전세물량이 사라졌다. 수도권 인구수는 줄어들고 있지만 세대는 늘어났다. 
전세가는 물가와 연동된다. 물가가 올라가면 전세가도 올라간다. 왜냐? 자본주의 
전세가의 흐름: 평균회귀: 전세가는 물가의 평균 상승선을 따라 등락을 거치면서 우상향한다. 모든 자산은 인플레이션보다 급격하게 올라갈 수 없다. 급격하게 올라갔으면 물가로 평균회귀를 해야 한다. 
2020년 7월 임대차법 때문에 사람들이 인정할 수 있는 가격 수준을 넘어섰다. 
2022년 말: 금리 급격하게 상승 → 전세대출이자 급등, 월세 선택, 전세수요 급격하게 줄어들면서 전세가 폭락.
2023년 초: 너무 내려간 전세가 회복
*전세가는 자본주의 원리로 이해해야 한다.

전세가를 분석할 때
1.    평균회귀했나?
2.   지금 상승장인가 하락장인가?
3.   공급

예) 2018년

2025년 3월 현재: 전세가가 싸다. 전세가가 아직까지 덜 올라왔다. 
공급물량이 역대급으로 없다. 
 

권유디: 전세가격 하락이 마루리 되었다고 본다. 단지마다 다르다. 투자로 보는 단지를 기준으로 전세가격이 어디까지 하락하는지를 봐야한다. 투자범위에 들어온 단지들의 전세가 트랙킹을 해보라.

전세가가 바닥을 찍으면 네고가 안된다. 그래서 전세가가 바닥을 찍고 난 다음에 들어간다. 전세가가 바닥을 찍었다는 심리가 일반적일 때.

도곡렉슬은 평균회귀로 너무 많이 올랐었기 때문에 많이 빠진거고 서대문 남가좌는 많이 안 올랐었기 때문에 도곡렉슬에 비해 덜 빠진거다. 은평이 서대문구에 비해 많이 빠진 이유는 2018년 지축지구와 헬리오시티가 들어와서 그렇다. 
*좋은 단지가 전세가가 덜빠지는 게 아니라 덜 오른 단지가 전세가가 덜 빠진다. 왜? 평균회귀때문에 많이 오른 단지는 많이 빠지고 덜 오른 단지는 덜 빠진다.

투자자: 우리는 가격이 오르기 전에 들어간다. 그래서 좋은 걸 사는 게 맞다. 
가격이 덜 오른 단지 중에 가장 좋은 걸 투자해야 하는 이유가 좋은 게 많이 오르기 때문이다. 우리는 가격이 저평가 되었을 때 투자하기 때문에 많이 올라서 많이 떨어진다에 해당되지 않는다. 그리고 투자금 범위 내에서 좋은 단지가 많이 오르기 때문에 가장 좋은 단지에 투자해야 한다. 그 전에 단지가 적정한 가격인지 봐야 한다. 
강남의 경우 완화정책이 없다. 대규모 규제를 풀고 더 이상 완화할게 없는데도 가격상승이 없고 약보합으로 이어진다면 강남은 여태까지 올랐던 거 가격이 떨어질 수 있다. 그래서 조심해야 한다.

적절한 가격 중에서 내 투자금 안에서 가장 좋은 단지에 투자한다.

평균회귀를 한 이후에 전세가가 싸졌고 거품이 완전히 사라진 순간 게다가 하락장에서 입주가 들어온거기 때문에 전세가가 오히려 올랐다. 급상승이 와야하는 시기에 대규모 입주가 전세상승 속도를 조금 늦춰준 것 뿐이다. 

일단 공급이 없다. 평균회귀를 해서 전세가격이 싸다.

투자의 90%는 대응이다. 투자계획을 세워도 계획대로 된 적이 없다. 
계속 상승했는지, 하락구간이 있는지 = 평균회귀를 했는지를 보는 거다.

전세가 가격 상승폭 평균: 호갱노노에서 2011년 1월부터 지금까지의 가격이 얼마나 상승했는지 본다. 14년이니까 14를 나눈다. ==> 1년동안 평균적으로 얼마나 상승했는지 알 수 있다.

2025년 현재는 2022년 너무 많은 하락을 해서 물가상승률 정도도 회복하지 못했다. 전세가가 거의 빠지지 않는다고 확신한다.

상승장일때는 사람들의 심리가 아파트를 매수하려고 하기 때문에 전세가가 하락할 수도 있다. 
 

입주장에 투자하는 사람들은 가격이 아니라 속도에 맞춰야 한다. 전세가격도 중요한데 빨리 빼는게 더 중요하다. 예) 광고는 6억으로 하돼 말로는 5억9천으로 내놔주세요. 네이버 광고로 올리지않아 주셨으면 좋겠어요. 네이버광고를 신중하게 해야 한다. 전세가의 가격을 한번에 조정될 수 있다. 
 

전세가의 과거의 흐름을 잘 봐야 한다. 개별 단지로 접근해야 한다. 
부동산 사장님께 물어보세요. 전세가 뺄 수 있어요? 부동산 여러 사장님이 전세 뺄 수 있다고 하면 뺄 수 있는 거다.

전세가가 급하게 많이 빠진 단지는 신용대출 받아도 된다. 전세가 하락이 일시적이기 때문이다. 바로 회복된다. 
전세반환대출로 세입자를 실거주 목적으로 내보낼 수 있다. 다주택자는 매매가의 60%, 1주택자의 경우 매매가의 70%까지 대출이 나온다.

권유지님: 단지의 가치를 먼저 보고 단지 내에 있는 동들은 약점이 있는 동을 선택해서 투자금을 줄인다. 로얄동 로얄층을 선택해서 투자금이 더 필요하다면 다른 더 좋은 환경의 단지에 투자한다. 약점이 있지만 강점(역세권, 신축)이 반드시 있어야 세입자의 수요를 끌어들일 수 있다.

백련지구 언덕이 심하다.
은평구는 언덕여부가 굉장히 중요하다. 
시세지도를 반드시 그려야 한다. 
서부선: 

전고점이 높은 단지가 가치가 좋은 단지일 확률이 높다.