안양시 비산동 관악타운 수익률 분석 보고서 [ 열반기초반 85기 10조 일상재테커 ]

✅아파트명 : 안양시 비산동 관악타운

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 : 안양시 총 272,065명 ( 동안구 181,783 / 만안구 90,282 )
 

2. 교통 : 강남 50분   / 여의도 50분  / 시청 60분
 

3.학군 : 부흥중학교 86.6% (특목고 진학률 4.7%) 
 

4. 환경 : 평북에 위치 / 롯데백화점평촌점/ 뉴코아아울렛(범계역) / 이마트 평촌점 / 이마트 안양점/ 홈플러스 평촌점/ 한림대학교 성심병원/ 

5. 공급 : 25년 3월부터 26년 10월까지 총 4개의 공급 물량이 있으나 26년에는 줄어들것으로 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 시세 : 비산동 관악타운 32평 매매 7.2억 전세 3.8억
- 5년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 매매 8.9억 전세 4.1억
- 5년 내 저점 매입시 : 2022년 12월 매매 5.9억 전세 4.5억

✅현장사진

단지내 상권이 다른 단지내 상권보다 다양하게 구성되어 있음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년에 8월에 전고점 돌파하여 전저점은 22년 12월 시점이며, 현재 전고점대비 -19% 하락 (비슷한 금액의 7억대 아파트와 비교 평가가 필요)

2) 환금성 : 비산동에서 대단지(1,300세대) 이상 아파트로 저층 탑층이 아니므로 매물 거래 활발할것으로 보

3) 수익률 :목표 수익률 100% 일경우 투자금 3.4억원으로 호가 7.2 + 3.4 억으로 10.5억의 목표 수익률이나 전고점 8.9억이므로 어려워보일수 있

4) 원금보존 : 전세가율이 52%이나 공급물량이 26년 이후에 현저하게 줄어드므로 전세가율 상승 가능

5) 리스크 대비: 역전세 발생확률이 낮음 

나의 투자 결론 : 실거주로 선택 하였으나 거주/보유 분리로 결정을 지은후 수익률을 계산해보았을때에 투자의 경우 평촌은 매매가와 전세가의 크기가 크므로 투자보다는 실거주의 목적성이 더 큼을 느낌.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산서를 통해서 투자할때 얼마만큼의 수익률이 발생해야 할지를 알고 비교 평가를 통하여 저 평가된 아파트를 찾을수 있으며, 이를 통해 실거주와 거주/보유 분리를 한번 더 구분해서 생각할수 있는 시간이었습니다.