[김다랭s] 신축 분양권 매도 경험담(feat. 피 2억 단지를 마피에 매도하며)

안녕하세요?

월부 대표 교대 근무 투자자,

'선의'와 '능력'을 모두 갖춘 기버를 꿈꾸는

'김다랭s'입니다.

지난 4월,

처음으로 당첨되었던 아파트 분양권(0호기)을

3년 보유한 끝에 결국 매도를 하게 되었습니다.

상승장 때, 로얄동 기준,

피 2억 가까이 호가했던 단지였는데..

제가 매도한 금액은 마피 1000만원이었습니다.

손해를 보고 싶지 않은 마음과

나의 자산을 지키기 위한 선택은 무엇인지에

대한 고민으로 최종 매도를 결정하기까지

그 과정이 쉽지 많은 않았는데요.

※ 피(프리미엄)

: 분양권을 전매할 때 얹어주는 웃돈

마피(마이너스 프리미엄)

: 분양권을 팔 때 손해를 보고 싸게 파는 돈

저의 이야기를 짧게나마

공유드리고자 글을 써봅니다.

ㅣ매도를 고민해야 하는 상황들

매도를 고민해야 하는 상황들을

정리해 보면 다음과 같습니다.

1. 목표했던 수익률(200% 수익률)을

달성하였고

장기 보유 대상 물건이 아닌 경우

2. 수익이 일부 발생하였으며,

다른 더 좋은 물건으로

갈아탈 수 있는

기회가 있는 경우

3. 수익 여부와 상관없이

감당할 수 없는 물건인 경우

※ 과공급 등 리스크 발생 시

대응이 어려운 상황 등

전국이 매매 가격과 전세 가격이

동시에 하락하던 몇 달 전 상황이었을 때,

수익 여부와 상관없이

감당할 수 없는 물건인지를

파악하는 것이 중요했고

저도 이 부분을 깊게 고민하게 되었습니다.

ㅣ매도 의사 결정 과정 - 1

- 양파링 멘토님 투자 코칭 결정

물건을 매수, 보유하는 과정에서

'가치 대비 가격이 저렴한지'(저평가 여부)가

가장 중요한 요소라는 것을

알고 있음에도 불구하고

글 서두에서 말씀드렸던 것처럼

처음으로 당첨된 분양권이다 보니

제 감정이 섞여버리게 되어

냉정하게 매도 결정을 내리기가 어려웠습니다.

그리고 한때 호가 기준으로

프리미엄이 2억원까지도 갔었던 물건이라

현재의 시장 분위기를 인정하기보다는

'조금만 지나면 괜찮아지지 않을까?'라는

희망 회로를 돌렸던 것 같습니다.

그래서 현재의 시장과 저의 전반적인 재무 상황을

냉정하게 진단받고

앞으로의 투자자로써 성장하기 위한 마인드 등을

코칭 받고자 투자 코칭을 신청하였습니다.

ㅣ매도 의사 결정 과정 - 2

- 양파링 멘토님의 조언

분양권 매도 관련 가장 큰 고민은

다음과 같았습니다.

'현재 분양권 주변 단지들의 전세 시세가

예상 전세가 보다 한참이 낮아져서

(매-전 차액 2.5억원 이상 예상)

매도하지 않고 보유하기 위해서

다른 투자 물건을 매도해야 할지?'

또한, 다른 투자 물건을 매도하면서까지

보유할 만한 가치 있는 물건일지?

당시에 다른 보유 물건들도

역전세가 발생한 상황으로

'다른 물건들을 보유하기 위한 분양권 매도

vs 분양권을 보유하기 위한 다른 물건들 매도'

중에 선택하여야만 했습니다.

멘토님과의 코칭을 통하여

하락장에서 매도를 결정할 때

가장 중요한 것을

간과했음을 깨달았는데요.

1. 보유 물건의 '직전 가격(전고점)'을

생각하여 현재 '확정 손실'을 짓는 것을

회피하려고 하지 말 것.

2. 투자금 대비 수익률 200%가 되려면

이 물건이 매매 가격이 얼마까지 올라야 하며,

그 가격이 현실적으로 가능해 보이는지?

투자금이 적정한지를 냉정하게 판단할 것.

3. 입주장일 때, 내가 예상한 전세가보다도

더 낮은 가격까지 내려갈 수 있다,

최악의 상황을 생각할 것.

그리고 무엇보다도 저에게 힘이 되었던

멘토님의 한 마디

'다랭님 실력이라면

지금 이 물건(분양권) 팔고

더 좋은 물건 살 수 있지 않아요?'

멘토님의 응원과 조언을 받으며

매도를 최종 결정하게 되었습니다.

ㅣ 매도 접수 과정&방법

2년 전 실거주 매도 경험을 통하여

최대한 여러 부동산에 매도 접수를 하고

매수자 모드로 시장 상황을 파악하는 것이

필요하다는 것을 깨달았기에

하루 날을 잡고 여러 부동산에 방문하여

시장 상황을 살피고 매도 물건을 접수하고

수시로 전임을 하며 시장 상황을

파악하고자 하였습니다.

저의 물건은 전망이 나오지 않는

비선호 동에 3층 물건이라

당시에 로얄동 로얄층도 거의 무피에 가까운 가격에

매수할 수 있다 보니 제 물건은 우선순위에서

밀릴 수밖에 없음을 인정했고

가격적으로라도 메리트가 있어야 했기에

현실적으로 매도될 금액인

단지 내 최저가 금액의 물건으로

최대한 많은 부동산에 광고를 접수했습니다.

★ 매도 시 Key Point

: 팔릴만한 금액에, 최대한 여러 부동산에 내놓을 것.

ㅣ매도 금액 마지노선, 시기

매도를 하는 데 있어서 중요한 것은

매도 마지노선 금액과

매도 시기를 설정하는 것인데요.

제가 보유한 자산과 현금 흐름,

현재 단지 내 최저가 호가 물건과 실거래 내역

등을 고려하여 매도 마지노선 금액은

'마피 2000만원'으로 설정하였고

매도 시기는 입주월인 6월에 다가올수록

매매, 전세 물건이 급증할 것으로 예상하여

'늦어도 4월 말까지

마피 2000만원 이내로 매도한다'라는

전략을 세웠습니다.

ㅣ매도 후 2,000만원 상승

(feat. 후회하지 않는 이유)

최근 들어 시장 상황이 소폭 회복되며

마피 1,000만원에

최종 매도를 한지 2개월이 지난 지금,

현재 단지 내 최저가 물건이

피 1,000만원으로

최소 2,000만원 이상이 상승하였습니다.

지금 저는 어떤 마음일까요?

'아 몇 달만 참아볼걸..'

하며 자책하고 있을까요?

제가 2년 전에 자산 재배치를 위해 실거주 집을 매도한지

5개월 만에 2억원이 오르는 것을 보며

깨달은 것이 있습니다.

※ 김다랭 - 실거주 집 매도 경험담

'최고가(최고의 타이밍)에

매도하려고 하기보다는

적당한 가격에 매도하여

확보한 현금으로

투자 경험과 자산을 지속해서 쌓아나가며,

시장에서 투자자로써

오래 살아남는 것이 중요하다'

제 자산을 지키기 위하여

최선의 의사결정을 내린 것이기에

자책할 필요가 전혀 없습니다.

오히려 더 최악의 상황을

맞이하지 않은 것만으로도 잘한 일입니다.

제 경험담이 도움이 되길 바라며

오늘도 행복한 투자 활동

이어나가시길 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

ps. 투자 코칭해 주신 양파링 멘토님과

분양권을 매도하는데

도움 되는 글을 작성해 주신

샤샤와함께 튜터님께 감사드립니다.

※ 샤샤와함께 튜터님 - '신축 분양권을 매도했습니다(매도 의사결정법)'