안양 동안구 호계동 무궁화 태영 아파트 [열반스쿨 기초반 85기 107조 빡셔니]

✅아파트명

안양시 동안구 호계동 무궁화 태영아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  강남역1시간/ 시청역 최소 1시간/ 여의도역 1시간 이상

3.학군

대안여자중학교96%/귀인중학교95.4%/범계중학교93%/평촌중학교91%/대안중학교91%

신기중학교87%/호계중학교78%

4. 환경

호계동- 뉴코아(킴스클럽), 롯데 백화점

평촌동-한림대 병원7분

비산동-홈플러스8분 , 이마트9분

관양동-이마트10분

의왕 내손동-롯데마트8분

5. 공급

  안양시 동안구의 공급은 27년까지 있고 줄어들지만

상급지인 과천/ 의왕,군포에 27년부터 많이 들어오므로 주의 깊게 봐야 할 것 같다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 전고점 대비 현재 -20%이상 떨어져 저평가 되어있다.

2) 환금성 : 주변 학군90%이상 우수하고, 환경도 차로10분 모두 가능해 우수한 편이다.  평촌 학원가도 도보 15분이면 가능하다. 하지만 역까지 도보20분  강남 1시간 이상이 걸릴 수 있어 교통이 아쉽다.

3) 수익률 : 현재 하락률-29%,전세가율-61% 이므로 나쁘지는 않은 것 같다.

4) 원금보존 : 30년이 넘었고, 입지 독점성이  좋은 것 같지는 않다. 주변 신축까지 들어 와 있어 애매한 것 같다.  

5) 리스크 대비: 동안구의 경우27년부터 공급 물량이 줄어들지만, 군포,의왕, 과천에 25~28년사이 공급 물량이 있어 주의 깊게 봐야 할 것 같다. 

나의 투자 결론 : 평촌에서 역세권과 신축을 하고 싶지만 자산이 부족해 맞는 곳을 찾게 되었다.

-전고점 대비-20%이상 이므로 무릎에서 살 수는 있다.

-30년 이상 된 구축이라 주차 문제가 굉장히 심각하다.

-평촌 학원가와 많이 멀지는 않지만 환금성이 떨어져 수익률과 원금 보존이 걱정된다 .

-공급 물량이 아직 있으므로 주의 해야 할 것 같다.

- 평촌은 학군이 뛰어나  입지 독점성은 있지만 태영은 환금성이 떨어져  괜찮을까 하는 고민이 된다.

 다른 단지와 같이 지속적으로 시세트레킹 해보는 것이 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 저환수원리에 대해 이해가 부족한 것 같다. 완벽하지는 않지만 막연하게 생각했던 단지에 대해  조금은 파악 할 수 있었다. 강의를 더 열심히 듣고 많은 단지들을 저환수원리 원칙에 지금처럼 분석하면 결론까지 내릴 수 있을 것 같다!!