신월동 목동센트럴아이파크위브 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 부동산과 79하조 보글쓰]

✅아파트명

신월동 목동센트럴아이파크위브 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장   * 월부 강의자료 참고

서울 양천구 종사자수 133,776명 / 사업체수 37,929명

2. 교통   * 네이버 지도 참고

강남 55분	여의도 33분	시청 50분

3.학군   * 아실 학군 탭 참고

금옥중 84% / 강신중 80% / 신남중 67%

4. 환경   * 카카오맵 주변 탭 참고

대형마트 : 없다,, 이마트(2.68km), 현대백화점(3.16km)	종합병원 : 서남병원(928m), 홍익병원(2.33km),  구로성심병원(2.85km)

5. 공급   * 아실 입주물량 참고

 2024년 이후부터 공급물량이 없다!!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) * 시세는 호갱노노, 수익률 계산기는 월부 강의자료 참고

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ○, 전고점 14.1억 대비 현재 11.4억원으로 전고점 대비 약 -18%.

2) 환금성 : ○, 세대수도 크고 거래도 활발하게 일어난 편이며, 역세권까진 아니어도 역근처라 환금성에 문제 없을듯.

3) 수익률 : △, 24년 이후 향후 몇년간 입주물량은 없지만, 투자금이 많이 들며 전고점 도달 시 수익률은 약 48%정도.

                       연10% 기준, 수익률 100%이 되려면 10년 뒤에 매매가가 약 17억원에 도달해야 한다.

4) 원금보존 : X, 현재 전세가율은 51%로 적정 전세가율에 미치지 못한다. 

                     또한 하락장 이후 매매가는 점점 올라가고 있는데 전세는 횡보하여 전세가율이 오르지 못하고 있다. 

                     입지독점성을 보면, 교통은 도보 20분 내, 버스 이용시 10분 거리에 2호선 신정네거리역이 있다. 

                     2호선이긴 하지만 지선이라 갈아타야한다는 단점, 대신 강남과 시청은 1시간 이내, 여의도는 30분. 

                     근방 학군은 격차가 심하다. 학업성취도 80%대 학교가 두군데, 60%대 학교가 두군데 있다. 

                     환경은 종합병원이 3개가 있는건 좋지만 대형마트가 없고 상권이 거의 없다. 

5) 리스크 대비: O, 단기 입주물량이 적어 역전세 가능성은 적을 것 같다. 

나의 투자 결론 : 신정동, 목동 등 비교할 단지를 더 찾아보기

신월동 내에서는 상위권 단지라고 생각했지만, 이정도 투자금이면 신정동 내 비교단지도 찾아봐야 할 것 같다. 

(목동은 비싸니 차선책으로 신정동)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음이라 어떤 아파트를 골라서 쓸지부터 고민했는데 일단 완료주의! 내가 잘 아는 동네에서부터 시작하기로 했다. 

수익률 보고서를 써보면서 보다보니 다른 동네, 다른 단지가 눈에 들어오기 시작했다. 

역시 고민말고 당장 할 수 있는 행동부터 하기 잘했다. ㅎㅎ 그리고 역시 부동산은 비교평가!

가치를 비교평가 할만한 비교군이 없으니 분석해놓고도 결론을 내기가 어려웠다. 이제부터 알아가야지!