가락쌍용 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 85조 쏘가리]

✅아파트명

가락쌍용1차아파트 (송파구 가락동)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명 (S등급)

2. 교통

강남역 40분 / 여의도역 50분 / 시청 & 광화문 1시간  / 경찰병원역까지 650m 도보 10분

3.학군

송파중 86%, 가원중 88%, 문정중 84%  → 인근 중학교 모두 85% 내외로 학군 우수

4. 환경

롯데마트 송파점 (2km), 롯데백화점/몰(4km), 올림픽공원(3km),  경찰병원(1km) 삼성병원(5km), 아산병원(6km)

5. 공급

송파구민 64만명  / 공급물량 1746세대 / 0.27%  S등급

더샵송파루미스타 2025.10. / 179세대

잠실더샵루벤 2025.03 / 327세대

송파창의혁신공공주택 2028 입주/ 1240세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점매수했으면 벌써 투자금 100% 회수… 저평가 매수의 중요성!!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  직장, 교통, 환경, 학군을 다 충족하면서 1급지 구 라는 가치 > 가격이라고 여겨져, 동일 급지 대비 상대적 저평가되어있는 것 같긴 합니다만 거의 전고점 회복을 해가고 있고, 전세가율이 낮아 절대적인 투자 금액이 많이 드는 실정. 결론을 내리면 상급지 대비 상대적 저평가인 듯 하나 절대적으로는 저평가되어있다고 보기 어려움

2) 환금성 : 2000세대 넘는 대단지로 환금성 O

3) 수익률 : 수익률 100%(연평균 10%) 달성하기 위해서는 10년동안 7억 5천이 올라야하는데  현시세 13억5천인 아파트가 10년뒤 21억이 될 수 있을까..?하면 잘 모르겠다 ㅠ   

4) 원금보존 : 전세가율이 45% 수준이라 상당히 낮다고 판단되고, 입주물량은 적정한 것 같으나 공공주택분양이 어떻게 작용할지 잘 모르겠음. 30년된 구축이고 리모델링 예정이라 전세가가 오를 여지는 낮다고 생각되는데, 판단이 어려움

5) 리스크 대비:  단기입주물량이 1746세대, 송파구민 대비 적은 비율이라  역전세 리스크는 크지 않을 것 같다. 

나의 투자 결론 : 종잣돈 여력만 있으면 투자해보고 싶은 단지이나 이만한 종잣돈이 없다는 게 가장 크리티컬한 단점 

+너나위님 책 참고점  : 절대적인 가격 수준이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.  상승장에서 가격이 많이 오른 주택일 수록 하락장에서의 하락폭도 크다. (절대가격) 받아줄 수요 층이 그만큼 얕기 때문이다. 

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 

투자는 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

절대적 가격이 아예 비싼 상급지로 보다보니 가치가 좋은 건 잘 알겠는데 저평가여부, 원금보존 측면에서 기준에 부합하는지 판단하기가 애매했습니다. 알아야 할 정보들을 어떻게 수집해야 하는지 방법론적으로도 많이 부족하다고 생각되었습니다. 방법론적으로 알아도 또 그에 대한 판단도 어렵습니다. 예를 들어 학업성취도가 88%면 이게 어느 정도로 잘하는 수준인 건지 잘 모르겠습니다.. (그런데 방금 놀이터에서 검색해보니 85% 이상은 되어야 잘한다고 치는 수준인 것을 확인했습니다) 

또 리모델링이나 재건축 들어가는 아파트의 경우 세입자가 이주할 때 전세금 마련을 어떻게 해야할지도 궁금합니다. 주담대 받는 것이 최선일지? ㅠㅠ 많이 부족하다고 느꼈고 갈 길이 먼 것 같습니다.

월부 커리큘럼 열심히 따라가고 임장 다녀보면서 실력과 눈을 기를 수 있도록 해야겠습니다.