호계동 무궁화효성한양 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 31조 꿀단지아파트]

✅아파트명

호계동 무궁화효성한양

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

▷ 강남 44분 / 여의도 50분 / 시청 62분

3.학군

▷ 초등학교

• 안양신기초 (도보 3분 / 대로 횡단 없음)

▷ 중학교

• 대안여중 - 96.2%
• 귀인중 - 95.4%
• 범계중 - 93.1%
• 평촌중 - 91.9%
• 대안중 - 91.7%
• 신기중 - 87.2%
• 호계중 - 78.9%

4. 환경

▷ 백화점 : 롯데백화점 평촌점

▷ 대형마트 : 킴스클럽 평촌2점, 롯데마트 의왕점, 홈플러스 평촌점, 이마트 평촌점

▷ 대학병원 : 한림대학교성심병원

▷ 공원 : 평촌중앙공원

5. 공급

▷ 안양시 총 2,408세대 (2025. 03. ~ 2026. 10.)

• 동안구 : 아크로베스티뉴(2025. 03.) - 1,011세대 등
• 만안구 : 안양자이더포레스트(2026. 05.) - 484세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (아직 앞마당이 없어, 같은 지역 내에서 비교 해봄)

★ ‘같은 가격인데 어디가 더 가치 있지?’ 관점

• 호계동 무궁화경남(5.8억)과 비교 ▶ 비슷함(혹은 조금 안 좋음)

  - 연식 비슷

  - 학원가 조금 더 가까움

  - 위치가 비슷해서 그 외는 비슷함

• 호계동 무궁화태영(5.8억)과 비교 ▶ 호계동 무궁화효성한양이 더 좋음

  - 연식 비슷

  - 학원가 더 멈

  - 범계역 더 멈

  - 초등학교 가까움

  - 편의시설 대부분 더 멈

• 비산동 관악타운(5.8억), 비산동 관악부영(5.7억)과 비교 ▶ 호계동 무궁화효성한양이 더 좋음

  - 연식 비슷

  - 범계역까지의 거리 비슷

  - 위 단지가 학원가 훨씬 멈

• 관양동 한가람한양(6억), 관양동한가람삼성(6.1억), 관양동 공작성일(6억)

  - 연식 비슷

  - 위 단지들은 평촌역과는 가까우나 범계역이 멈 (무궁화효성한양이 범계역과 가깝고 평촌역이 먼 정도와 비슷)

★ ‘같은 가치인데 어디가 더 가격이 싸지?’ 관점 (학원가에서부터의 거리가 비슷한 단지와 비교) 

• 평촌동 향촌현대4차(8.1억), 평촌동 항촌현대5차(8억), ‘평촌동 향촌롯데(8.3억)’와 비교 ▶ 호계동 무궁화효성한양이 가치는 좀 떨어지나 가격은 많이 쌈

  - 연식 비슷

  - 학군 비슷(위 단지가 초등학교는 더 가까움)

  - 위 단지가 평촌역까지의 거리가 더 가까움. 범계역까지 거리는 비슷 (같은 4호선에 1정거장 차이일 뿐이라서 이게 큰 장점인지는 현재 실력으로는 잘 모르겠음)

  - 위 단지가 평촌중앙공원, 한림대병원 더 가까움

• 평촌동 초원2단지대림(6.2억), 평촌동 초원3단지대원(7.4억)과 비교 ▶ 호계동 효성한양이 쌈

  - 연식 비슷

  - 위 단지가 초등학교는 더 가까우나, 평촌학원가까지의 거리는 더 멈

  - 위 단지들은 평촌역과는 가까우나 범계역이 멈 (무궁화효성한양이 범계역과 가깝고 평촌역이 먼 정도와 비슷)

  - 위 단지가 평촌중앙공원, 한림대병원 조금 더 가까움

2) 환금성 :

• 환금성 문제 없음

  - 500세대 이상

  - 평촌학원가, 범계역과 가까워 꾸준한 수요 있을 것으로 보임

3) 수익률 :

• 전고점 회복 한다고 가정 ▶ 78%
• 가치가 비슷하다고 판단한 평촌동 초원2단지대림(6.2억) 만큼 상승한다고 가정 ▶ 52%
• 가치가 비슷하다고 판단한 평촌동 초원3단지대원(7.4억) 만큼 상승한다고 가정 ▶ 115%

4) 원금보존 : 

• 전세가율은 적정한가? ▶ 전세가율(63%) 적정함

    - 서울(수도권 중 강남 1시간 이내 접근 가능 지역)의 적정 전세가율 60~70%

• 전세가는 지속적으로 상승하는가? ▶ 지속적으로 상승하나, 상승폭이 적음.

• 수요가 많고 입지독점성을 갖는가? ▶ 입지독점성 갖고 있음

    - 범계역, 평촌학원가와 가깝고, 그 주변에 아파트 더 지을 땅 없음

• 단기 입주 물량은 적정한가? ▶ 적정함

    - 안양시 전체 인구수 대비 안양시 추가 공급 물량 = 0.4%

    - 동안구 인구수 대비 대비 동안구 추가 공급 물량 = 0.6%

5) 리스크 대비: 

• 역전세 리스크 ▶ 크지 않음

    - 갭이 과도하게 적지 않음

• 대량 공급 리스크 ▶ 크지 않음

    - 단기 입주 물량 적정함

    - 입지독점성 있음

나의 투자 결론 : 

• 앞마당이 없는 현 상태로는 정교하게 비교하기 어려우나, 인근 단지들과 비교했을 때 저평가 된 것으로 보임.
• 그러나 30년 이상된 아파트라서 그런지 전세가가 잘 오르지 않음.

▶ 매수한다면 시세차익을 기대해볼 수 있을 것 같음. 그러나 투자금이 회수되는 속도가 늦을 것 같음. 투자금을 근로소득으로 밖에 만들 수 없는 현재 상태에서는 더 좋은(저평가 & 전세가 상승으로 투자금 회수 가능한) 투자 대상을 찾아봐야 할 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 :

• 앞마당이 없어서 저평가 여부를 판단할 수 없었음. 앞마당 넓히는 것에 대한 중요성 느낌. (직장, 교통 여건이 비슷한 다른 곳과 비교해보는 것이 정확하겠으나 아직은 비교 대상 찾는 것도 어려움)
• 수익률 구할 때, 전고점 회복한다는 가정 또는 가치가 유사한 인근 단지 가격 만큼 오른다는 가정 등을 설정하여 수익률을 구해보는 것이 맞는지 궁금함. 다른 방법이 있다면 배워보고 싶음. 현재 수준으로는 수익률도 구하기 어려움.
• 비교할 수 있는 물건이 3개 있어도 현재 수준에서는 저평가 단지를 찾기 어려울 것 같음. 이에 대해 더 배우고 싶음.