강의에서 배우기로는 기본적으로 300세대 이상, 입지가 더 좋은 곳은 200세대까지도 봐도 된다고 알고 있습니다.
그런데 임보를 쓰다보니, 300세대여도 그중 특정 면적의 세대수는 적어서 환금성 측면에서 괜찮을지 걱정되더라구요.
그리고, 300세대여도 현장 가보면 사실상 4,5단지가 합쳐져서 300세대로 되어 있는 곳도 있어서, 이런 곳은 각각의 단지로 봐야하는거 아닌가 하는 생각이 듭니다.
궁금한 점 정리하면 이렇습니다.
- 200~300세대 이상의 단지를 보라는 것은, 환금성 측면 외에도 일반적으로 사람들이 아파트 단지라고 볼만한 단지 내부 모습를 하고 있어야 하기 때문도 있을까요?(4,5단지 합쳐서 300세대로 되어 있는 곳인데 실제 가보면 각각 분리되어 있어 사실상 소형 단지 같은 분위기인데, 이런 곳도 괜찮은건지요?)
- 300세대 이상이라고 하더라도, 특정 면적 세대수가 적으면 실거래 찍힌거도 별로 없고 환금성 좋지 않을 것 같은데, 특정 면적 기준으로 볼 때 몇 세대 이상은 되어야 환금성 측면 문제 없다고 볼 수 있을까요?
댓글
안녕하세요 아사부님 세대수와 환금성 고민이 있으시군요. 큰 틀에서는 강의에서 배운 것처럼 300세대 이상, 입지가 좋은 곳은 200세대 이상 보는 것이 보편적으로 맞을 겁니다. 다만, 임장을 하고 임장보고서를 쓰다 보면 지역마다 단지마다 개별적인 특성이 있기도 한데요. 1) 해당 지역에 실제 아파트를 구매하시거나 전세로 들어오시는 분들이 어떻게 인식하는지가 중요할 것 같습니다. 세대수가 일정 수준 이상이 될수록 커뮤니티가 있거나 단지 관리도 잘 되기 때문에 사람들이 선호할 확률이 높은데 세대수가 너무 작으면 반대의 이유로 선호도가 떨어져 환금성이 낮을 수 있습니다. 2) 특정 면적 세대수가 적다보면 실거래가 적을 수 있는데요. 거래량과 환금성이 반드시 비례한다고 보기는 어렵습니다. 예를 들어 500세대 이상일 때도 20평대가 50세대 정도밖에 안되는 단지라고 가정해보면 단지 선호도가 어느정도 되는지 그 다음으로 주변 비슷한 입지를 공유하는 단지 20평대 수요가 어느정도인지 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 실거주 만족도가 높아서 이사를 많이 하지 않아서 거래량이 적을 수도 있는 점이 있기에 선호도 + 수요를 항상 고려하면서 환금성을 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 답변이 도움 되셨으면 좋겠습니다.
아사부님 늘 궁금증에 대해서 적극적으로 질문하시고 답을 구하려는 모습에서 많이 배웁니다. 저는 아직 아는게 많지 않아서 도움을 드리기는 어렵지만 단임을 하다보면 저 개인적으로 세대수가 많은 단지일수록 더 쾌적하다는 느낌이 드는 경우가 많더라구요~ 그리고 세대수가 많을 수록 커뮤니티 형성이나 주변 편의시설 형성이 잘 되어 있고, 신축이라고 해도 대단지 신축이 들어오면 그 주변 환경도 더 빠르게 좋게 형성되서 사람들의 선호도가 높더라구요 선호도가 높다는건 실 수요가 있다는 뜻이기도 하니까 환금성과도 관련이 있지 않을까 싶습니다. 특정 면적 기준으로 세대수가 적은 경우는 저도 단지 조사를 하다보면 이런 곳은 선호도가 있나 이런 생각이 들더가라구요 이런 경우는 매임을 할 때 자세히 알아보시는게 제일 정확하지 않을까 싶어요~ 특정 면적의 세대수가 적다는게 나쁘다 좋다로 딱 나누기는 어렵지 않을까 싶어요 내부 구조나 뭐 이런 다른 요인들에 따라서 선호도가 좋을수도 나쁠수도 있지 않을까 싶네요 내 눈으로 직접 보고 부동산 사장님 얘기를 들어보면 더 파악하기 좋을 것 같아요
