강의를 통해 제가 이해한 바로는, A단지 B단지를 비교할 때, 먼저 입지요소에 따라 배운대로 비교해보고, 그 다음에 아실 그래프로 붙여봐서 정답을 확인하는? 방식으로 단지 비교를 해야한다고 이해했는데요(잘 이해한 건지 모르겠습니다. 틀렸다면 알려주세요ㅠ),
단지 대 단지 비교를 하다보니, 어차피 전고점이 높은 단지가 더 가치있는 단지라면 전고점만 보면 되는 거 아닌가? 하는 생각이 들더라구요.
여기서 제가 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 전고점이 더 높은 단지가 100% 더 가치있는 단지라고 봐도 되는건지, 아닌 경우가 있다면 구체적으로 어떤 경우인지
- 전고점이 더 높다는 것이 더 가치있는 단지일 가능성이 높다 정도의 의미라면, 그렇지 않을 가능성은 어떻게 확인해야 하는지(입지요소로 판단하면 되는 것인지)
- 입지가 더 좋은데 전고점이 낮은 경우도 있는지, 있다면 그런 경우엔 전고점 보다 입지에 대한 나의 판단을 믿고 가야하는 것인지(현재 제 실력에선 입지에 대한 판단 보다 전고점이 더 정답일 가능성이 높은 것 같아 전고점을 믿을 수 밖에 없게 되더라구요)
- 전고점이 높은 단지가 더 가치있다는 관점으로 전고점만 비교할 경우 어떤 문제가 있는지(전고점만 비교하면 안 되는 이유는 구체적으로 어떤 경우 때문인지)
너무 초보 수준의 질문일 수 있겠지만, 단지 비교하며 계속 위와 같은 궁금증이 생겨서, 혹시 답변 해주실 수 있는 분이 계실까 하고 글 남겨봅니다.
저만 이런 고민하는걸까요??
댓글
안녕하세요 아사부님! 전고점에 대해서 고민이 많이 되셨군요! 전고점을 우선 참고하는 이유는 이전 시장에서 사람들이 그 정도 돈을 주고라도 매수하고 싶을 정도로 선호하고, 가치가 있었다는 것을 참고해서 보는 부분이 있습니다! 다만 그 중에서도 전고점과 현재의 가치를 비교할 때 저도 같이 생각해보려 하는 부분은 1) 전고점이 생성된 시기와 지금의 입지 가치 변화는 없는지 ( 예를 들어 주변의 환경이 재개발되면서 개선되거나, 교통 호재로 업무 지구 접근성이 좋아지거나 ) 2) 그리고 전고점이 생성된 시기에 입지 가치 외에 호재가 반영된 부분은 없었는지 ( 리모델링 추진 중으로, 신축이 된다는 기대감에 휩싸여 가격이 더 올라가는 ) 등의 부분들이 있는 것 같아요! 그래서 가치에 대한 판단을 할 때, 만약 전고점과 현재 가치가 다르게 가는 부분이 있다면 1) 다른 부분에 대해서 튜터님께 질문을 드리거나 2) 시장에서 트래킹하면서 ( 상승장에서 나중에 가치에 따라서 가격이 다시 변하지는 않는지 ) 지켜보는 것 같아요 ! 답변이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!
아사부님 안녕하세요. 전고점에 대한 깊은 고민을 하고 계신 것 같습니다. 저도 비슷한 고민을 했던 적이 있었는데요. 전고점과 관련하여 저라면 이런점들을 살펴볼 것 같습니다. 우선 전고점이 의미 있는 지표인 것은 맞지만, 전고점에도 왜곡이 있을 수 있기 때문이고 지난 전고점을 갱신할 당시와 현재 시점에서 선호요소나 입지가 바뀌었을 수 있다는 점을 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 예를 들면 한창 상승장 끝무렵에 입주를 했던 신축의 경우 실질적으로 시장에서 대장으로 받아들여지고 있는데 전매 제한이 있어 실거래가격이 찍혀있지 않다면 전고점만으로 판단한다면 아쉬움이 있겠죠. 1) 전고점의 왜곡 전고점 가격 자체가 왜곡일 수도 있습니다. A단지의 RR은 앞동 남향 평지에있는 물건들인데, 한창 상승장 앞동 RR 매물이 없다보니 뒷동의 동향 물건이 최고가로 거래가 되었고 시장이 꺾였습니다. 그렇다면 이 단지의 전고점은 이 거래라고 보기에는 아쉬움이 남겠지요. 리스보아님께서 말씀해주신 것처럼 단지 자체로 놓고 보았을 때 해당 단지에 호재 등으로 인한 더 높게 반영된 실거래가격이 있을 수도 있습니다. 또 반대로 명확한 호재가 있었지만 당시 시장 분위기 등으로 실제 거래가격은 호재가 반영되지 않을 수도 있습니다. 신분당선 개통 당시의 가격이 이에 해당된다고 받아들여지고 있습니다. 2) 전고점의 신뢰성을 스스로 검증해 볼 수 있습니다. 1)에서 말씀드렸듯 해당 전고점이 단지 내에서 왜곡이 없는 가격이었는지 살펴볼 수 있습니다. 단지를 꼼꼼히 임장하고 분석하고 매물임장까지 거치셨다면 단지의 선호요소를 파악하실 수 있을 것입니다. 그에 더해 부사님과의 대화등을 통해서도 파악하실 수 있구요. 이렇게 우선 단지 내에서 해당 가격이 어떻게 받아들여지는지 확인 하실 수 있고 조금 더 러프하게 보시려면 그 가격대의 실거래가 군집성 있게(여러건) 거래가 되었는지 아니면 한 두건만 찍혀있는지 확인해 보실 수 있습니다. 3) 입지나 연식 등 선호요인이 더 높지만 전고점이 낮을 수도 있습니다. 1)항의 내용 같은 상황적 요인도 있을 수 있습니다.(전매제한, 신축, 또 당시 해당 단지의 매물 자체가 없을 수도 있습니다. 더 높은 수요이고 가수요가 붙을 수 없을 만큼 매물이 잠길 수도 있기 때문입니다) 이렇기 때문에 해당 지역과 생활권 단지의 핵심거주요소가 무엇인지 판단하는 것이 중요합니다. 그것을 토대로 단지의 선호도를 과거 거래 가격이 없더라도 판단 할 수 있게 된다면 전고점이 없다하여 가치와 선호 판단을 하지 못하는 경우를 조금이라도 줄일 수 있습니다. 4) 왜곡된 전고점으로 가치판단을 하게 될 경우 가치 판단 자체가 왜곡 될 수 있기 때문에 더 좋은 단지를 우선순위에 놓지 못하거나 반대로 덜 좋은 단지를 우선순위에 놓게 되는 경우가 발생될 수 있어 같은 돈으로 가장 좋은 투자를 하는데 걸림돌이 될 수 있습니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다 :D 화이팅입니다 아사부님!
