세일이 끝나기 전에 구매해라!!!!!!!!

2주차에는 본격적으로 부동산 투자에 대한 너바나님의 투자 원칙에 대해서 배울 수 있는 시간이였습니다.

1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?
(1) 장기적 요소: 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성 (대체가능여부=빈땅 여부)
- 경기가 안좋으면 장기적으로 집값이 떨어진다.
(2) 단기적 요소: 가격저평가여부 (가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

- 반포는 전고점을 넘음: 언제까지 계속 고점일 수는 없을 것이다. 이미 많이 올라간 상황이여서 떨어질 가능성이 상대적으로 바닥인 것보다 높다.
- 노도강, 용인은 바닥이다 : 다시 사이클을 탈 것이다.
단도 투자를 지향하는 월부에서는 떨어질 가능성은 10%, 올라갈 가능성이 90% 인 지역을 추천한다.

2. 10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가? ㅇㅇ

왜 오른걸까? 
통화량이 증가하고 있기 때문이다.

3. 통화량이 증가하는 이유? 
2024년 경상수지(수입-지출, 한국 영업이익이라고 생각하면 된다)는 역대 2위.

4. 부동산 투자의 기준

2025년 전세난이 될 확률이 높음! 전세가 무조건 오를 것이다! (금리가 급오르거나 전세대출을 막는다는지 임대차법 개정이 이뤄지지 않는 이상)

[전세가의 흐름 확인 요소]
1) 몇년동안 전세가 올랐는지 떨어졌는지에 대한 여부 
2) 금리
3) 수요와 공급

1) 저평가여부 (가치>가격)

2) 환금성

3) 수익률

4) 원금보존

- 원칙 1: 적정 전세가율을 가져야 한다.
- 원칙 2: 입지 독점성을 갖는다
- 원칙 3: (지방의 경우) 향후 2-3년의 입주 물량이 적어야 함.

5) Risk 관리

종잣돈이 많은 경우, 똘똘한 한채로 가기
돈이 없는 경우, 갈아타기

1. 1년 후, 집값이 오를까? 떨어질까? 거시경제를 예측하는 것은 할 수가 없다.

- 지금은 어떤 시점인가? (투자해도 되는가?)
잠실의 경우, 전고점을 넘었음. 아마 계속 올라갈 것이지만, 혹시나 혹시나 
너바나도 오를지 떨어질 지 모르겠음. 하지만, 너바나 기준의 투자매물은 아니다. 왜냐면 투자 원칙에 맞기 않기 때문이다.
상승장 물건을 잡지 말고, 지금 현재 무릎 이하의 가격 물건을 구매해라.
너바나 답변: 투자해도 굉장히 좋은 시점이라고 생각한다. 

- 파도 이론: 지금 현재 강남이 중심이고, 전고점을 슬슬 찍으면서 다른 지역으로 퍼진다.

빠르게 수익을 내고 싶으면 현재 아직 오르지 않은 곳을 보면 된다.

25% 이상 빠진 것은 매수해라! 세일이 끝나기 전에 구매해라!

현금 여력이 있을 경우, 지금 굉장히 좋은 시기이기 때문에 똘똘한 한채에 인서울 (강남 1시간 이내) 투자하길 권한다.

2. 부동산 세금 대응하는 법 (세금 내는 것을 두려워하지마라!)

1) 종부세 계산방법 (부부사이 별도) p. 
{인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액 X 공정시장가액비율} X 세율 - 법정 공제세액
- 명의 활용을 많이 함.
과세기준금액: 12억 (1인가구), 9억 (2인가구 이상)
공정시장가액비율 : 70%
- 자산 10억까지 종부세 없음.
-> 걱정된다면, 자산 40억이하까지 투자해라.
2) 양도세 -> 걱정된다면, 비조정대상에 투자해라
- 투기과열지구 (조정대상지역)은 실거주로 있는 것이 좋음.
- 일반지역: 기본세율
- 부동산 관련 세금이 어떻게 바뀌느냐에 따라 또 달라짐.
3) 취득세
-> 걱정된다면, 비규제지역 3주택까지